深圳飞地“白菜”的地价，“黄金”价的产业！

近日，深圳地产风气神奇转向，从“喝茶费”转向“白菜”地价。

4月8日深圳第11区的飞地深汕合作区迎来了第一块土地的拍卖，最终深汕城投以底价竞得深汕首宗宅地，楼面价1590元/平。这么便宜的地价，基本是深圳罕见的历史“低价”。

有“白菜”的地价，深汕就这么被看扁？白菜价的地价，为何开发商不疯抢？其实，飞地，已经不允许这么玩房地产。就如这次拍地是有竞拍要求，对竞拍的主体资格有明确要求：具有深圳市保障性住房项目开发经验的竞买申请人可申请竞买（不接受联合竞买）本宗地。因此，除开深圳人才安居集团，就是深汕控股，其他房企基本无缘参加。

01.

飞地的经济与模式

中国新一代的经济，不能用“地价”来衡量发展。通过地价衡量经济，已经是非常传统的发展思维，何况国家现在是明令“住房不炒”。

深汕自2018年底升级为深圳第11区后，从合作管控到实际接管，这过程体现“特区”探索飞地经济发展新模式。

深圳拥有大量的高科技人才，一批的高科技产业，雄厚的经济实力，有能力在飞地的深汕，打开建设经济的新局面。

一个区域的发展往往依赖两条主线拉动：一个是基建；一个是产业。

有了投资，产业才能振兴，才有人的聚集，然后才有就业、居住、消费等。

在居住方面，今年4月3日深汕特别合作区也发出了首张居住证，让外来建设者及早享受合作区发展带来的红利，增强归属感。短短一年多，飞地新城市骨架初现，“五纵六横”道路通达。高铁已经有厦深高铁，还将有广汕高铁、深汕高铁。深圳南山外国语学校(集团)深汕学校、深圳百合外国语学校深汕学校、南外深汕高中部、深汕实验学校、深圳职业技术学院深汕校区也都已经落户深汕。虽然目前深汕合作区户籍人口仅有7.65万人，但是如果有大量的企业转移过去，就会带去大量的就业人群。按照深汕的人口规划，三年以后人口增加到25万，平均每年大约要增长6万人口，将是现在的2倍。

2017年深汕GDP才45亿，2019年深汕GDP同比增长超过23%，出现比较大的增幅，远超过深圳GDP增速，预计到2021年将达到150亿。飞地的经济，前景非常可观。

对比中国一些飞地，如北京的雄安，已经在准备腾飞。南方飞地的深汕，也是将是有路可寻。

02.

飞地的地产

2019年底，深汕区“解冻”购房政策，限购的政策在深汕基本是放开，深汕合作区购买的商品房套数不计入深圳其他限购区，这样导致去年底深汕出炉的首度两个住宅楼盘（振业时代花园和辉煌花园），迎来深圳人的热抢，从而疯狂热销。近2000套的住宅，如“白菜”一般被深圳人抢光。

这反应的不仅仅是深圳人对房子的“饥渴”，更重要是对飞地经济的前景看好。

飞地的1万元楼价，对于深圳市区普遍的5万元遍地楼价而言，的确是“白菜价”，非常有吸引力。

地价虽低，但不代表开发商不赚钱。如果按照这次首度拍地的地价1500多元一平方，出售的楼价基本是10倍，赚钱空间还是很大。

这次这块地，在4月8日下午三点竞拍，也是深汕特别合作区今年首宗宅地，深圳市深汕特别合作区城市建设投资发展有限公司以底价1.96亿获得，楼面价1589.55元/平。该宗地位于深汕合作区鲘门高铁片区，毕昇路东侧，占地面积为38533㎡，计容建筑面积为123305㎡，起始价为19600万元，最高限价29400万元，土地使用年限为70年。该宗地采用“单限双竞”的方式出让，即：限成交地价、竞成交地价、竞无偿移交给政府的安居型商品房面积。本宗地安居型商品房建设户型标准面积不超过90平方米，获得地块后一年内必须动工、四年内竣工。

从这些资料看来，这块地的住宅，预计近1年内很快就出楼盘，进行预售。

从拍地历史数据来看，目前已经有知名的地产开发商进驻深汕，如华侨城、振业地产等。按照统计，自2015年至今，深汕合作区共出让了9宗居住用地，其中6宗位于鹅埠镇、1宗位于小漠镇、2宗位于鲘门高铁片区，也就是本次出让地块所在区域。这些地块大多被深汕控股竞得，少量地块被辉煌实业、振业地产等房企获得。细看这次地块地处的深汕的鲘门片区，是高铁的所在地。鲘门片区拥有厦深铁路鲘门站，交通出行较为便捷，鲘门将可能成为深汕特别合作区住宅项目的聚集地。

令人惊喜的是，早在2018年深汕的第一块住宅用地，也是深汕控股获得，当时以2.47亿获得，楼面价是1150元；时过了2年，这次深汕控股才花了1.96个亿获得，比2年前花的钱更少了。

从飞地拍地的模式看到，基本沿袭深圳的“单限双竞”方式出让，这说明深圳对土地，或者对房地产的态度是坚定的，就是不搞房地产经济。几乎所有的土地出让，都配有安居房的建设要求，而且是无偿转移给政府。要么就是配建产业为主的用地。数据也显示，从2015年至今，深汕合作区出让了商业、工业等性质用地达到20宗，基本是用于建设公寓、工厂、产业等。

放眼到全深圳，今年拍了五宗的住宅用地，都是配建了人才房为主，基本表示深圳的住宅用地都献给了人才住房，这是非常罕见的现象，说明深圳的供地节奏已经发生了变化，也说明深圳在脱离地产经济，走向重视人才，产业导向的发展经济思路。

换个角度来看，如果飞地的楼价不上涨，这才是深圳真正不搞房地产经济试验的成功。

03.

飞地的产业，

年产值破600亿！

作为深圳的第11区，目测距离与深圳中心基本是90多公里，基本比到惠州的大亚湾都远，但这个飞地的深圳区，有哪些值得我们期待的呢？

从这些年看来，飞地是将会迎来一轮新的发展。

今年一个大礼包就是，与飞地相关的飞地高铁，要在今年启动开建，就是深汕350时速的城际高铁。一旦这条高铁开通，飞地和深圳市中心仅仅是30分钟的距离，届时，市区上班，飞地居住，也是会实现。

那么飞地到底有哪些产业呢？

正所谓，产业兴，城市兴。

目前，深汕合作区供地产业项目有89个，已投产项目26个，已动工建设项目34个，近40%已经动工。其中2019年，深汕合作区全年共接洽企业280余家，完成专家评审项目32个，引进重点产业项目达到21个。

产业的落户深汕飞地，预计是加速的事情。前阵子深汕领导就走访南山高新区，推动高新区企业往深汕落户。更早的2019年，深圳推出的产业用地，基本有10%是在深汕飞地。按照数据显示，2019年的11月深圳市首次集中推出30平方公里产业用地面向全球招商，其中5平方公里位于深汕合作区，产业用地面积在深圳市各区中位居前列，主要分布的就是在深汕飞地的鹅埠、鲘门及小漠片区。

查阅资料，深圳战略新兴产业的37个重点布局片区中，就有一个是在深汕特别合作区。

经过近1年的发展，眺望深圳的“飞地”，产业新城已经在逐步脱颖而出。数据统计显示，目前深汕合作区已经累计引进产业项目89个，计划总投资超386亿，预计年产值达683亿元，年税收58.2亿元。深汕的产业定位方向是，重点发展以先进制造业、战略性新兴产业和未来产业为主导的现代产业体系，力推“总部+基地”“研发+生产”“智慧+运用”发展模式。

其中深汕的鹅埠镇，是产业的重地。按照资料显示，鹅埠镇是深汕合作区聚焦发展的先行区，规划打造先进产业集聚区，重点发展新一代信息技术、新能源新材料等。目前89个产业项目中的68家都落户到了鹅埠镇这里，包括腾讯华南最大的云计算数据中心、华润新一代数据中心等。

飞地的一些产业特色，如规划面积为13.5平方公里的深汕湾机器人小镇（深汕湾机器人小镇也已经被纳入了深圳三大人工智能产业集聚区），将建成全国最大的机器人小镇。2018年11月，小镇首发项目——深汕湾科技城，仅用了10个月，一期工程就实现了主体封顶，已有69家企业主动对接，涵盖智能制造、芯片、机器人等各方面。目前，小镇已引进华睿丰盛、科卫、三宝、显控等11家实体机器人企业，哈工大机器人集团、赛迪研究院、中航联创等20余家优质企业。机器人是先进制造业的代表，随着5G时代来临，人工智能、机器人将大规模进入人们的生产生活各个领域中。

▲ 图为深汕湾机器人小镇

▲ 图为深汕湾科技城

如瑞祺科技产业园、时尚品牌产业园的智造产业，植入智造基因，有显控科技等著名企业落户。

区内还有小漠湾文旅小镇、莲花山生态康养小镇、教育小镇，一系列智慧城市的“产业小镇”规划建设也在齐头并进，不断夯实飞地的产城融合发展的基石。飞地立志发展成为粤港澳大湾区东部门户，粤东沿海经济带新中心，深圳自主创新拓展区，现代化国际性滨海智慧新城。

这么看来，昔日荒芜、野草滩涂的468.3平方公里的深汕飞地，将会真的“起飞”！