一、行业的特殊性
房地产行业，不能说奇怪，相比其他经济部门，的确有点奇葩。
1、打破了商品交易“一手交钱、一手交货”原则。
今天你交钱，5000、1万，只是订金；一个星期后，要补足定金5万或者10万；再过一个星期，得签《预售合同》了，交足首付30%或者40%；然后差不多2年过去了，开发商通知你：可以收楼了；再过2年，开发商通知你，可以拿《不动产证》了。
也就是说，这个月你交了首付款，2年后你才能用得到，想转手卖出去，不好意思，还得等2年。恐怕天底下，再也找不出第二个这样做买卖生意的！
2、是商品，又不像商品。
从经济的角度来说，房子有价格，肯定是商品。但是在老百姓眼里，在购房者眼里，绝对不是商品。这是家，这是以后大半辈子生活、工作、社交的记忆来源。
是商品，但不像商品，造成购房者的普遍心态：房子只能涨，不能跌！跌了我要跟你拼命！这几年，类似的现象大家也见得多了，一旦降价，就打砸售楼处拉黑白条幅。
3、不完全竞争市场。
一个完整的市场，有正常的供求关系，有生产、制造加工、流通等基本环节。房地产业也有这些环节，但是政府垄断土地供应。供给侧改革不关房地产业的事！但是建好的房子要卖出去，则要面对的是完全竞争市场，同样的产品，品牌企业、全国性房企就有着巨大的成本优势、营销优势。区域本土行业与之竞争，太难了。
这也是近几年常提的，房地产行业的集中度应该进一步提升。这个进程是非常惨烈的！
二、2020年一季度的基本数据
因为疫情，2020年第一季度国民经济遭受了严重打击，房地产业也无法独善其身。
就笔者所在梅州市而言，早在2017年7月，市场就开始下行了，房企们普遍觉得日子有点难受了。2017年梅州楼市上半年的巅峰过去后，房地产业不断下行。品牌房企开发体量不减，持续蚕食市场、收割客户，竞争加剧，大打价格战，凡是一个正常市场里看到的基本上都能看到。有点像夏天的空调、冬天的羽绒服。
我们以2020年1季度的网签数据来看变化（这里说明一下，网签时间上存在滞后，但在一定的统计时间区间，则是最真实的销售数据）。
销售面积可能是10年来最低的一个月份。
套数也是一个道理，不足千位数，绝对让人绝望。
销售金额月度低于10亿，也是活久见。
但是单价变化不是很大，而且3月份又站回“6字头”了。
我另外找了一下梅州2017-2019年的单价年度数据。
相比销售面积的大起大落，三年来，价格却一直比较坚挺，抛开别墅项目和高端产品，单价一直是缓慢上升的，6000元左右是梅州的真实水平，上去了很难下来。
三、洼地在这里，敢不敢买？
我有时跟同行戏言，像梅州这种偏远地级市场，客户的培育成长周期可能在3-5年之间。楼市不是股市，股市有韭菜，楼市确实庄稼，收割了等下一次长熟再割需要很长时间。
假如周期以3年来计，2017年7月份，一直到2020年下半年，又一个周期来临。这是正常情况。特殊情况，比如疫情带来的政策放宽，比如疫情过后的消费大爆发，考虑这些反弹因素，那我们可以肯定的说，这一次的周期就是3年，再长顶多延长到今年11月份。
没有升上天，哪里知道自己曾经踩过地。
因为有了上涨，才知道那里是底部位置。
现在进入四月中旬，回看2月份，价格的洼地已经过去了！
底部没抓住，现在敢不敢抓？什么时候抓？
市场中，需求端根据行为简单分为三类客户：投机客户、投资客户、刚需客户。
投机客玩短期，短线炒作，代表的，温州炒房团；投资客看长期回报，像童话大王郑渊洁那样、买10套房只是为了放置“读者来信”，完全是意外；刚需一族就没办法了，我等良民，必须买房结婚生娃过日子，买得起就必须买。
所以说，面对现在的底部和上升期，不同的客户群体他们的想法是不一样的。
投机客看到了机会，但是疫情特殊时期手头资金的空闲期只有半个月一年，等不到证套现，肯定就不敢弄了；投资客也会掂量，投资期到底能坚持多久，机会成本会不会太大，毕竟现在股市还有点甜头……；刚需客基本上是上班一族，他们也会考虑：经济下行，要是失业了怎么办？失业后大半年找不到工作怎么办？
今年特殊，疫情何时结束还不好判断，大环境的复杂性，可以预见、可以清晰判断的事情确实不多。回到房地产业本身，至少可以肯定的是：
1、2020年2月份是底点。
2、3月份开始，随着成交量的回暖，价格也将逐步坚挺并进入上升通道，趋势缓慢。
3、作为有能力投资、风险可控的客户，上半年是个不错的置业机会。
4、政策定调与行情影响。
回翻过去，2016、2017年间产生了很多地王，供给端的高价地正常情况在2018年进入销售高峰期，但是遇到行情下行阶段，借钱过日子，65%的行业平均负债率确实恐怖。因此可以有个基本的预判：因为开发商着急回款、改善现金流、还贷降负债，未来的相当长时间里，在政策没有重大改变以前，房价都不会大起大落。这也符合中央“房住不炒”基调，对于“稳地价、稳房价、稳预期”是最坚实的保障。
有人要失望了：说了半天，还是没什么钱赚嘛！
我的意思，现在已经过了暴富的阶段，让财富保值增值，才是大多数人的选择吧！
有机会、有能力，为什么不去把握？
2020年4月12日，于梅州。
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