长沙城北副中心！秀峰山旁！神秘纯新盘！户型首次曝光！

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核心看点：

1.城北副中心纯新盘

2.保利堂系在长沙首个新中式项目

3.秀峰山公园旁

4.双地铁、双学区

踩盘日记：

踩盘时间：2020.4.8

踩盘区域：开福北

踩盘项目：保利堂悦

踩盘路线：开车从麓谷出发，经麓谷大道－岳麓大道－西二环、北二环－三汊矶大桥－芙蓉北路－鹅秀路－兴联路，距离约16公里，开车大概25分钟，到达项目营销中心。

NO.1 | 板块解读

01.区域分析

金霞副中心

今年3月， 积极推动金霞片区升级为“长沙城市副中心”被写进开福区2020年政府工作报告。

新建鹅羊山公园，提质秀峰山公园，启动1094地块、关公湖片区招商开发，加快打造秀峰商圈、青竹湖商圈也成为2020年的重点推进工作。

▲ 金霞副中心规划图

紧接着，金霞副中心相关规划编制启动，长沙北城发展有限公司迅速成立。开福北金霞副中心，成为今年长沙楼市的重要看点成为必然，今天我们踩盘的项目保利堂悦就处于秀峰组团，与金霞副中心的核心区域高岭枢纽相邻。

02.产业规划

1.金霞经开区

金霞经开区是长沙陆港型国家物流枢纽的重要承载地，将创建国家级园区。2019年，完成税收27亿元，增长20.2%，实现物流业主营业务收入468亿元，增长15.8%。

▲ 图片来源网络

2月25日，开福区项目集中签约、开工暨产业集聚区征拆动员活动举行，金霞经开区10个项目集中签约，总投资382亿元，10个重大项目集中开工，总投资40.18亿元。

2.高岭商贸城

高岭国际商贸城是全国省会城市中唯一二环边的大型商贸市场集群。

▲ 高岭国际建材市场实拍

高岭国际商贸城预计总投资500亿、规划用地7800亩、规划建筑面积960万平方米，由中央商业区、中央物流区、中央会展区、中央总部区、中央电子商务区、中央服务区六大板块组成。

全业态涵盖14大专业市场群，定位为面向中、西部经济圈的全球商贸交易集散平台。

3.周边现状

▲ 项目东面实拍（兴联路）

▲ 项目西南面实拍 （秀峰山公园）

▲ 项目北面实拍 （福晟钱隆世家）

项目周围的城市界面较为整洁，城市感比较强，生态环境好，周边新房均价为精装12300左右，旁边福晟钱隆世家二手毛坯房，均价8760元/平米（数据来源于安居客）。

NO.2 | 交通配套

01.高岭汽车北站

项目南面规划了一个新型交通枢纽中心-高岭枢纽，未来就是长沙的汽车北站，集长途客运、城市公交、地铁、出租、社会停车及邮政等六位一体。与汽车南站、汽车西站、汽车东站，共同构成大长沙的公共交通大网络。

▲ 高岭汽车北站效果图

02.地铁

地铁1号线北延线一期（在建）：周南中学站

▲ 地铁1号线北延线一期线路图

地铁1号线北延线一期工程，预计今年9月开工建设，项目距离周南中学站，步行约600米左右。

03.公交

距离项目售楼部67米，有兴联路植基路口公交站，238、257、265、372、812、X208、夜1路、36、128、129、218、409、931、w105等多条公交线路经过。

距离项目680米左右，芙蓉路上的友谊咨询大厦公交站，有十多条公交线路直达市区。

04.驾车

项目拥有“三横三纵”的交通路网，紧靠芙蓉路这条纵向主干道（距项目约600米，全长62公里，连通三市），往南去市中心开车约15分钟，横向往东走兴联路、星沙联络线可到长沙县政务中心、松雅湖等，开车大概15分钟。

▲ 兴联路过江隧道示意图

另外，芙蓉北路、开福大道、北二环畅达全城，规划的兴联路过江隧道是市镇重点工程项目，未来随着兴联路过江隧道的拉通，可贯穿银星路直达雷锋大道，去月亮岛公园大概10分钟车程。

南北向：芙蓉北路、芙蓉中路、开福大道、东二环

东西向：北二环、兴联路、长沙绕城高速、星沙联络线

▲ 保利堂悦区位图

NO.3 | 教育&医疗

01.学区配套

项目自建一所幼儿园

新竹二小

周南兴联小学

周南秀峰学校（初中）

（备注：项目配套的小学暂未划定）

▲ 新竹第二小学

再来聊聊大家比较关心的教育配套，项目自建幼儿园，距离较近的小学有新竹第二小学、周南兴联小学，新竹二小是开福区的一张名片，小学学区暂未划分。

▲ 长沙市周南中学

初中是微机派位，周边有周南秀峰学校，目前是周南中学初中部了，初中部不错，有批抓成绩的老师，总体来说，教育配套属于强二类梯队。

02.医疗配套

长沙市第一医院北院（长沙市公共卫生救治中心）

泰和医院

周边医疗资源有湖南省三级综合医院长沙泰和医院，另外，长沙市公共卫生救治中心(长沙市第一医院北院)将新建门急诊大楼和综合住院楼项目，计划2019年底将投入使用。

NO.4 | 商业&生态

01.商业配套

福晟MALL

高岭国际建材家居城

红星美凯龙生活广场

▲ 福晟Mall实拍

▲红星美凯龙生活广场实拍

3月17日，开福北鹅秀组团1094亩土地项目，发布地块调规公示，住宅面积增加，商业面积减少，其中商业面积建面35.45万平方米，较原控规减少77.62万平方米，商业面积减少为原控规三分之一不到。

▲ 1094亩地块改规后规划图

据悉，项目拟建成长沙北城区地标性商住综合体，保利参与1094亩地块百亿级战略合作的呼声很高。

▲ 1094亩地块商业格局图

3月26日，秀峰商圈规划布局启动，到2022年，秀峰商圈将建成商务商贸面积超过150万平米，辐射50万人群，满足商务办公、商业商贸、社区消费、文化旅游等多样化需求的特色商圈。

02.生态资源

秀峰山公园（占地600多亩，最高峰海拔126.5米，距离项目1公里）

鹅羊山、苏托垸湿地公园

▲ 秀峰山公园实景图

项目背靠600余亩秀峰山城市绿肺，周边还有湘江风光带、鹅羊山公园、苏托垸生态湿地公园等，周末一家人休闲的去处选择很多。

NO.5 | 产品规划

01.项目概况

保利·堂悦，主打新中式产品，定位为中高端改善盘，强调的是人与自然的和谐与交融。

作为保利在长沙的首个堂系项目，楼盘在规划设计、户型打磨上花费了不少心思。（据置业顾问透露，样板房其实已经做好了，但是没有达到领导们的预期，所以需要敲掉重做，从这些细节还是能看出这个项目对品质的苛刻）

楼盘基本信息

项目名称：保利堂悦

购房推荐指数（十星）：8★

占地面积：3.36万平

产品类型：8栋住宅21层或22层的高层住宅

容积率：3.0

梯户比：2梯3户/2梯4户

总户数：794户

车位数：地上87个，地下690个

物管费：3.2元/平/月（住宅）

物业公司：保利物业

绿化率：40%

项目地址：长沙市开福区兴联路

02.推售信息

项目只规划8栋住宅，均为21层或22层的高层住宅，总共794套住宅，主力户型为105平、117平、129平和140平，项目毛坯限价10100元/平，目前还未确定毛坯还是精装销售。

首开1＃住宅，总共112套，预计样板房4月底将会开放，月底同步开盘。

▲ 实拍保利堂悦沙盘

03.社区园林

在园林功能空间规划上，打造“全生命周期”社区，620米复合型跑道、550平全龄化儿童乐园、有氧健身空间、150米超长景观中轴等全龄配备，可以满足一家人的生活需求。

04.户型点评

由于户型图的细节部分，目前还在优化调整中，下图是从营销中心实拍的3D户型模型，仅供大家参考。

建面约117平户型

▲ 117平四房两厅两卫

117平四房二厅带连廊户型，其中朝北的次卧和书房，由于连廊的遮挡，采光和私密性将会受到一定的影响。

建面约129平户型

▲ 129平四房两厅两卫

129平阔绰四房，户型方正，动静分区，1＃中间通透户型和西边单元端户为这个户型，设计有老人房、客厅带阳台和全明落地窗设计，可赏中央园林景观，预测将成为性价比最高的爆款户型。

建面约140平户型

▲ 140平四房两厅两卫

约5.5米进深客厅带落地窗，南向约1.8米宽大阳台，270度极大视野的观赏秀峰山山景。户型设计动静分区，洗手间干湿分离，主卧带观景飘窗，但户型为了发挥观景优势，没有做到完全南北通透。

NO.6 | 杰哥点评

01.项目优势

开福区北的金霞定位为北边的副中心，全市绿化，东边有秀峰山，北边有鹅羊山，西边有湘江，南边有捞刀河，地铁南北向规划有1号线，东西向规划有10号线。从生态、交通和教育综合实力来看，这里的规划明显高于省府、星沙、黄兴、金桥四个副中心，仅次于梅溪湖。

新中式改善项目，户型设计让人惊艳的一大亮点是，客厅全明落地窗设计，可赏270度秀峰山生态景观。

02.项目不足

项目旁边的粮油大厦可能会有一定的遮挡影响，项目商业配套只规划有1000多平米，没有了商业的喧哗嘈闹，但是未来日常生活购物可能需要步行到福晟Mall来解决。

NO.7 | 购房建议

新中式项目，在长沙并不多，为啥？答案很简单，新中式要做出品质，成本会比较高，而且玩砸的概率大，所以一般的小开发商根本不敢轻易碰新中式。

喜欢新中式、注重生态居住环境，有大品牌心理情结的购房者可以考虑。

项目毕竟内5区开福区，虽然不及主城核心区的发展前景，但是未来肯定是作为改善的承接地，不存在站岗的风险。项目整体均好性不错，旁边中小学学区大概率都不差，无明显短板，就是需要些时间等待周边配套的落地。

写在最后

如果你有想了解的楼市新盘，想让杰哥来个360度全解析，欢迎评论区留言，我们将挑选留言票数最高的楼盘，作为下周的踩盘对象。

好了这一期就分享到这里了，另外，如果有关于买房的任何问题需要咨询房哥，也可以在下方留言，房哥会一一解答哟！同时你还可以直接私信长沙侃网或查看微头条！房哥拉你免费进购房交流群！