楼市局部“回暖”？北上广深房价普跌，三四线城市大涨

《财经》新媒体徐徜徉/文 王小贝/编辑

在当前国内疫情形势下，随着武汉“解封”，楼市的走势也引发较多关注。数据显示，进入3月后，全国商品房的成交量、成交价均出现一定程度的反弹。银河证券指出，3月第1周至第4周全国商品房成交量环比增幅分别为65.01%、24.31%、10.05%和23.41%，一、二线城市3月份成交量增速大幅回升。诸葛找房数据研究中心报告则显示，3月份，100个重点城市二手住宅市场均价为15097元/平方米，环比微涨0.08%，同比上涨0.90%。

3月全国房价排行：北上广深“普跌”，三、四线城市大涨

近日，由中国房地产协会、中国房价行情网发布的3月份全国各大城市房价“上涨榜单”和“下跌榜单”在网络上引起热议。

中国房价行情数据显示，全国共有121个城市3月份二手房价环比2月份下跌。整体上看，房价下跌的城市比例不算高，但具有象征意义的四大一线城市“北、上、广、深”全部出现在“下跌榜”中：

上海房屋均价下跌3401元/平米，环比下降5.85%；北京均价下跌2013元/平米，环比下降2.85%；广州均价下跌1339元/平米，环比下降3.63%；深圳均价下跌879元/平米，环比下降1.21%。

在榜单中，深圳3月份二手房平均单价为71790元/平米，依然位居全国第一（不含港澳台地区），北京以68616元/平米的均价紧随其后。

图/数据宝

与之相对的是，襄阳、铜川、赣州、金华等三、四线城市的房价却分别环比上涨了26.44%、18.91%、16.30%、12.71%。从均价变动情况来看，“新一线城市”杭州、南京表现最为亮眼，其中杭州3月房屋均价上涨了3265元/平米，环比涨幅达到11.53%；南京均价上涨2393元/平米，环比涨幅8.16%。

图/数据宝

诸葛找房数据也显示，分城市等级来看，3月一线城市二手住宅市场均价同、环比双双下跌；二线城市环比小幅上涨，但仍不及去年同期；三四线城市环比微跌，同比小幅上涨。其中，一线城市环比小幅下跌0.18%，同比下跌1.19%；二线城市环比小幅上涨0.29%，同比下跌0.8%；三四线城市环比微跌0.03%，同比上涨2.86%。

数据来源：诸葛找房数据研究中心

值得一提的是，虽然一线城市的房价在数据上“遇冷”，但也有部分地区、部分楼盘仍然存在着“购房热”。4月5日，深圳某新楼盘推出了54套单价2900万起的公寓，开盘半天即全部售罄，吸金约23亿元。

针对一线城市与二、三、四线城市“风景”大不同的现象，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《财经》新媒体采访时分析称，在疫情的影响下，楼市“降温”的大方向固然存在，一线城市作为“风向标”，充分地体现了这一趋势；而三、四线城市因为“已经跌过了一大波”，所以在统计数据上可能会出现上涨。“统计数据和实际情况之间有时会发生偏差，就目前情况来看，三、四线城市楼市整体降温，还是大趋势。”

对于一线楼市，严跃进认为不必过于悲观。“毕竟深圳等地已经出现了一些‘抢房’的现象，说明市场需求还是较为强劲的，所以一线城市房价不见得会持续下跌，至少不会所有区域、所有楼盘都下跌。”

独立经济学家马光远则提醒，即使三、四线城市房价在某些客观因素影响下发生上涨，仍然有多重因素能够让房价走低，“千万不要碰一些小城市，特别是人口、产业、经济都乏善可陈的城市”。在其看来，大量的三、四、五线城市中，房子已经严重过剩。

超30省市发布利好政策，楼市在回暖但较去年仍有差距

事实上，二、三、四线城市房价的“亮眼”表现，与各地政府的刺激性举措不无关系。自春节假期以来，全国有超过30个省份或城市出台了针对房地产需求端的扶持政策，主要包括放松人才落户限制、购房补贴、契税补贴、放松公积金贷款限制、放松限购限贷等方面。

据《财经》新媒体不完全统计，出台发放购房补贴的城市有衡阳、马鞍山等8个城市，大部分为三、四线及以下城市；放宽公积金贷款条件或额度的有南宁、东莞等5个二、三线城市；支持人才购房的有杭州、南京浦口等4地。

目前来看，绝大多数城市用来刺激购房需求的举措是“降低人才落户门槛”。4月9日，中共中央、国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（以下简称为《意见》）指出，推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认，同时放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。

截至4月9日，已有杭州、苏州、天津、南京、沈阳等超过10个城市发布人才落户新政，在原有基础上进一步降低落户买房门槛。南京市于4月8日出台的《关于支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》，将本科学历直接落户年龄从40周岁放宽到45周岁，同时增加了大专学历凭半年社保可落户的条款。

严跃进认为，《意见》首次提出“户籍准入年限同城化累计互认”的概念，还提出将“经常居住地”作为落户的重要评判标准。“在长三角、珠三角等城市群，未来户籍的办理将更加便利；广大在大城市工作、但户籍在老家的居民将享受更为宽松的购房条件，相关购房需求容易被激活，后续住房交易的活跃度也有望提升。”

此外，进入3月后，全国商品房的成交量、成交价均出现一定程度的反弹。银河证券指出，3月第1周至第4周全国商品房成交量环比增幅分别为65.01%、24.31%、10.05%和23.41%。

不过，这种“反弹”更多是和1、2月对比得来，和往年同期相比，房屋的销售量依然存在较大差距。据兴业证券研报，今年以来，一线城市二手房+新房成交套数合计值累计同比减少了19%，3月成交量环比增加390%，但同比减少了16%。今年以来，典型二线城市的二手房+新房成交套数合计值累计同比更减少了30%，3月成交量环比增加308%，但同比减少了27%。

图/兴业证券

中原地产研究中心统计数据显示，3月全月，北京二手房住宅网签7848套，新建住宅网签2471套。虽然数据相比2月份平均上涨了126%，但依然相比2019年3月份同期的19857套下调了48%。

中原地产首席分析师张大伟认为，三月上半月北京楼市基本恢复了三成，下半月恢复加速，“当下北京新建住宅基本恢复到了去年平均水平的60%，而二手房只恢复了40%左右”。

自1月底以来，北京各小区一直实行封闭式管理，这对住房租赁及二手房买卖造成了不小的影响。一位房产中介告诉《财经》新媒体，根据北京市住建委规定，原则上每小区仅可有一名业务员带看，每天不得超过两次，且每次只能带看一名客户。

3月一整月，该中介仅卖出去了一套房子，还是过年前已经看好的。“往年的三、四月份，都是换学区房的热门季节，但今年的成交量确实不行，一是看房受限；二是很多客户担心收入不稳，换房需求也只得被压制。”该中介表示。

新冠肺炎疫情期间，由于交易停滞所导致的资金链承压，部分房企纷纷在线上实施降价、打折卖房。疫情结束后，新房价格是否会出现“报复性反弹”？严跃进向《财经》新媒体分析称，楼市交易量还未回升到往年水平，所以价格也很难得到相应支撑，新房涨价的可能性不大，依然将唱响“降价促销”的主旋律。“不过，随着成交量的慢慢回升，下半年可能会出现价格的回调、上涨。”