有房的人焦虑不已，深圳的房价为什么这么贵？

去年，有一个帖子让深圳买房群体又火了一把。

30出头，名下有三套房，却整夜睡不着觉，一个深圳男青年的帖子引起了很多深圳人的共鸣，也让“深圳人买房”这件事更加“歪名”化。

这是什么魔幻的世界，有房了还焦虑不已，去年深圳的房价一枝独秀，抛弃北上广，蹭蹭蹭地往上涨，而且涨幅惊人。

手握多套房的早就笑开了花，没有房的才应该焦虑不已，哭晕在厕所。

只是这世界，从来都是只见有房的人焦虑，不见没房的人哭晕。

所以全民聊房，全面炒房的深圳，让外界产生了一个错觉，深圳至少人手一套房，来了就是拥有深圳房子的人。

然而事实并不是这样的。

深圳有多少人？

我查了一下最新发布的《2019年广东省国民经济和社会发展统计公报》，2019年，深圳新增了41.22万人，居全省之首。

如今深圳已有1343.88万常住人口。而2001年，深圳的常住人口仅仅是468.76万人，短短十几年的时间，增加了900多万人。

截止到2019年末，仅有22%的人群在深圳买了房。

01

买房量远远低于人口增长量

看完上面的结论，可能有人会觉得我在这吹水？

深圳每年买房的人这么多，怎么可能只有22%新来的深圳人买了房？

别急，我们先来算个帐，把这个题目计算得清清楚楚，你就明白我为什么这么说了。

图源：南方经济智库

深圳截至到2019年末，一共有1343.88万人，而2001年的常住人口是468.76万人。近20年的时间增加了900多万人。

再来看看相对应时间的买房量。

从我了解到的深圳近20年的买房数据来看，从2001年以来，深圳成交新房住宅是99.73万套，二手房住宅是成交了131.52万套。

深圳这近20年一共产生了220多万的“买房量”。

图源：湾区买房

将220多万和900多万这两个数字一放在一起，只有22%的深圳流入人口买了房，连3分之一都不到。

深圳一直有句名言响彻中国大地：来了就是深圳人。当然，还有民间加的后半句：如果你能买房的话。

不过，只有22%的深圳新增人口买了房，这句口号似乎显得有点好笑。

言归正传，所以到底是什么阻止了深圳人买房？

房价高。

这就好像是别人现在问你为什么不吃猪肉？不是因为猪肉不香，而是因为猪肉贵。

那猪肉为什么贵呢？

猪的供应少呗。

买房子也是同样的道理，人多地少房价高。

深圳有多大？

面积1996.58平方公里，相当于1/4个广州，1/3个上海，1/8个北京。

而从人口密度上来看的话，深圳是6500人/平方公里，上海是3800人/平方公里，广州是2000人/平方公里，北京是1313人/平方公里。

这也意味着深圳是中国土地最稀缺的城市。

图源：大咖聊房

面积小所带来最直接的影响则是可出让的土地少，特别是住宅用地。

以最近两年出让的土地为例：

2020年，截至到目前为止，深圳一共出让3块住宅用地，均用来建设可售型人才住房。

2019年，深圳一共出让住宅用地14块，规划建筑面积241万平方米，平均按照一套住房90平米计算，大概可以建2.27万套房。

2018年，深圳一共出让了10块居住用地，规划建筑面积64万平方米，按照一套90平米计算，大概只能建7100套房。

若忽略今年出让的用来建设人才住房的宅地来说，2018和2019年，这两年深圳的商品房供应预估在2.98万套左右，也就是差不多在3万套。

按照3个人为一个家庭，每年深圳新增新房大概能住进9万人。

而深圳人口的增速是在每年40万人，最终得出的结果依然是只有22%的深圳新流入人口能买到房。

通过这些数字，深圳僧多粥少的局面再一次就被清晰地摆在台面上了。

那大力开发土地，总行了吧？

你还真以为大力能出奇迹吗？

在土地面前，没人能装作是大佬。深圳的土地，早在几年前，就已经超负荷运转了。

按照国际惯例，一座城市土地开发面积超过30%，就达到警戒线了，而深圳到2016年的时候，城市土地开发强度已经接近50%，远远超过30%的警戒线。

另外，同样是在2016年，王石在一场论坛上谈到，深圳剩余开发的土地面积已不足20km，土地资源非常紧缺，每年新增用地面积不足2km。全深圳总面积只有1997km，也就是深圳能开发的土地仅有1%！

供给端解决不了问题，那就得按照市场的规则来解决，用房价来讲话。

图源：湾区置业

从2015-2016年深圳房价大涨以来，之后的这几年稍微平稳了一些，但仍然围绕着一个字：涨。

2017年大幅上涨；2018年涨幅放缓；2019年稳中上涨。

而这价格的上涨，自然而然地把一些暂时没有能力买得起房的人抛弃了。

优胜劣汰，是这个世界的真理，吗？

02

深圳未来的需求和供给

高房价，随之带来的问题是，人才留不住。

深圳会吗？

先讲一个故事。

2018年，一名华为员工在企业内部分享了自己10年内在深圳购入6套房产的经历。

但是，以目前深圳的房价来讲，新入职的年轻员工，要想在深圳买房，别说10年6套了，6年一套还得问家里拿钱了。

华为员工的工资一直就很高，所以10年前以他们的收入买房很轻松，一年的工资奖金下来，买一套房都不是问题。可是现在不行了，现在的房价多高啊，现在6年买一套房都不容易。

毫无疑问，深圳的房价，劝退了一部分有才的人。

但是深圳的高薪和发展机会也会吸引相当一部分人。2019年，深圳新增加了41.22万人。同时，预计未来几年深圳人口每年会增加40万左右。

而这也意味着深圳房子的供需矛盾会进一步增大。

深圳人才流失和房子供需矛盾的问题十分严峻。而深圳市政府为了解决这个问题，在2016年的时候，就设立了人才安居集团，进行供给侧结构性改革。

这几年，深圳市人才安居集团深圳的房地产市场也大放异彩，4年来花了92.46亿元买了12宗地。

图源：房掌柜

以今年为例，深圳人才安居集团成为深圳首场宅地拍卖的大赢家，斥资34.86亿，独揽宝安、龙华、盐田3宗地块。其中，宝安地块更是靠近尖岗山高端住宅区，汇集了中海九号公馆、新世界名镌等老牌豪宅。

未来，深圳会进一步增加人才房、安居房的供给。

去年10月10日，深圳市规划和自然资源局发布了《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》。

《暂行规定》的附件中提到，到2035年前深圳将筹集建设各类住房达到170万套的任务，实现市场商品住房和三类公共住房，套数比例为4:6的供应结构要求。

也就是说，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量将达102万套，商品房仅为68万套。

看来，深圳市政府是对房地产市场动了真格。只是这真的有用吗？这缺口能不能补上？还很难说。

我持有怀疑的态度。

这话怎么讲呢？

前两天，有个毕业没两年的小朋友向我吐槽，他去年申请公租房，现在的排位还是在26万。

看到这个数字，他已经不抱有任何希望了，可能等到他30岁的时候，还没轮到自己，还不如自己努力赚钱在深圳买房就算了。

可是他说完这话，又叹了一口气，并且再次否定了买房这一个选项。

为啥？

还不是因为上文提到的那个政策，未来深圳人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量将达102万套，商品房仅为68万套。

原本是一件好事的，若是站在买商品房的角度一想，就变成了一件坏事。

商品房的供给减少，供需矛盾进一步加剧，而价格上涨也是可以预见的。

而后续的影响在今年的商品房供应已经体现出来了。

我从中原数据研究中心处了解到，深圳今年潜在供应新盘了解到，只有67个。而深圳有10个区，平均每个区一年才6、7个，差不多两个月才有一个新盘。

另外，中原2018年的时候，预计2019年潜在供应是112个楼盘。这意味着，2020年深圳新盘供应，同比2019年可能缩减40%。

市场的供应减少，政府主导的增加。

未来怎么才能在深圳买到房？

这是一个问题，除非你非常非常有钱。