大悦城控股：规模扩张下的利润隐忧丨睿和看年报

作者 | 陈剑誉 编辑 | 苏建红 刘睿智

来源丨地产资管网（ID：thefutureX）

3月30日，大悦城控股（000031）发布2019年年度报告，年报显示，公司全年营业收入337.87亿元，同比增长52.41%，归母净利润23.78亿元，同比增长仅15.27%。

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目前公司主营业务收入由五部分构成：住宅开发，即商品房销售及一级土地开发；商业地产，即投资物业及相关服务；酒店经营；物业及其他管理；其他业务。

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从公司年度经营数据来看，大悦城控股2019年经营收入的大幅增长主要来自住宅开发业务。但公司收入增长并未能带来利润同等水平增长，2019年公司因处置部分子公司股权获得非流动资产处置损益14.32亿元，较2018年的1.76亿元大幅提升，扣除非经常性损益的影响，公司归母扣非净利润仅12.31亿元，同比增长仅0.51%。

同时，公司2019年财务费用达到16.58亿元，同比增长142.20%，占营业利润达到27.65%，也拖累了公司净利润指标的表现。

一 住宅开发：毛利率下降

2019年公司商品房销售及以及土地开发实现收入268.97亿元，同比增长64.95%；占全部营业收入比的79.61%，相比于2018年73.55%，比重进一步上升，成为公司收入增长的主要来源；毛利率37.91%，相较于2018年同期，减少4.98个百分点，相比于2019年上半年的47.77%，更是减少了9.86个百分点。

分季度数据来看，公司毛利率在2019年一季度达到高点54.59%后，开始直线下降，四季度已不足28%。主营业务毛利率下降直接导致公司经营业绩的下滑，从季度扣非净利润来看，2019年四季度公司扣非净利润为-2.28亿，出现较大幅度亏损，且创近两年季度业绩新低。

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对于公司住宅开发业务毛利率的下滑，一方面在于房地产开发行业整体面临的压力，随着近些年地产调控政策的加码，限价已成为城市新楼盘的标志，行业毛利率普遍下降；另一方面，2019年的公司地产开发业务已逐渐向二三线城市倾斜，拉低了公司毛利率水平。

具体看，2019年公司地产开发销售均价24510元/平米，较2018年下滑20.8%，同时，土地购置成本也明显降低，2017/2018/2019三年拿地均价分别为11964元/平米、8480元/平米、5525元/平米，拿地区域向二三线城市转移趋势明显。数据显示，截至2019年末，公司土储总量达到约1300万平方米，其中二线城市占比达74%，几乎无一线城市项目。

二 商业地产：归母公司净利润下降

商业地产方面，截至2019年底，公司持有已开业大悦城购物中心（不含管理输出项目）10个，祥云小镇项目1个，分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等 8 个城市。此外，公司在建拟建的购物中心项目还有12个，其中大悦城 8 个，大悦城春风里 3 个及祥云小镇项目 1 个。

2019年公司已开业购物中心可出租面积共计86万平方米，全年平均出租率97%，全年实现租金收入31.8亿元，其中，大悦城租金收入30.64亿元，较2018年增长17.7%。除新开业的项目外，各购物中心项目租金收入均实现增长。

尽管大悦城购物中心租金收入实现17.7%增长，但作为公司商业地产的主要经营平台，大悦城地产却面临着经营业绩下降的局面。

3月30日晚，在港股上市的大悦城地产（00207）发布了2019年财报。数据显示，2019年大悦城地产实现营业收入103.38亿元，同比增长27.2%，但归母净利润仅16.36亿元，同比下降22.2%。对于大悦城地产经营业绩的下滑，一方面是由于投资物业公平值较2018年大幅减少，另一方面则是行政、财务成本上升。

而2020年，大悦城商业地产还受到面临疫情影响。据了解，疫情出现后，大悦城控股对全国13个商业项目（含管理输出项目）入驻商户减免春节期间部分租金。除了固定租金减免损失外，因商户客流量和销售额下降，公司购物中心项目还存在抽成租金损失。

大悦城地产总经理周鹏在2019年业绩会上表示，“截至3月23日，大悦城商业整体销售额下滑80%，已造成损失约4个亿，占到全年租金收入的10%-15%。”预计2020年，大悦城商业地产业绩并不乐观。

三 全产业链模式

除住宅开发和商业地产外，作为地产全产业链的“城市运营商与美好生活服务商”，大悦城业态还包括产业地产、写字楼、酒店、长租公寓、城市更新等领域。其中，酒店经营业务已形成一定规模，2019年实现营业收入8.41亿元，同比增长14.87%。

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组一年后，在“中粮地产”和“大悦城”双平台驱动下，大悦城控股规模实现稳步扩张，但扩张之下的利润隐忧也在2019年年报中开始显现。