“宝马mini”开不动了，中梁想要换“大奔”

凭借着这几年主动下沉三四线市场，中梁控股（02772.HK）利用棚改货币化红利快速实现了从百亿到千亿的跨越。即使是在行业整体有所下行的2019年，中梁在规模上的增速仍是同行羡慕不来的。

2019年，中梁全年累计实现合约销售1525亿，同比增长50%，目标完成率117.31%。营业收入566亿元，同比增长88%，股东应占核心净利润约39亿元，同比增长102%，净负债率为65.6%，维持在行业均值之下。

但是令人意外的是，一向以“激进”面貌示人的中梁，在2019年度业绩发布会上，却开始展现出不同寻常“务实”、“稳重”的一面。

“漏斗式”严密拿地：10000 VS 1.4%

3月31日，中梁控股董事长杨剑、首席执行官黄春雷、地产业务联席总裁陈红亮、李和栗，首席财务官游思嘉、公司秘书杨德业悉数到场。在简单的致辞过后，董事长杨剑就将话筒交给了李和栗和杨德业两人。

业绩会上，李和栗介绍了中梁这一年的业绩成果：“2019年中梁销售超额完成既定目标，项目签约回款率达到90%，首开去化率达到70%，运营效率得到进一步提升。”

投资方面，2019年继续坚持严谨的购地决策，坚持全国化布局、全结构投资的策略。据李和栗透露，中梁的每个项目都要经过“漏斗式”的严密筛选，需要同时通过战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗的筛选，2019年10000宗意向跟踪的地块中，仅有约 1.4%的项目最终会获取。

2019年，中梁全年投入买地金额764亿元，获取项目139个，权益占比超过 60%；新增总建面积1660万平方米，新增货值2015亿，新进包括南京、南昌、天津、大连、贵阳、西安、福州、厦门等在内的20个城市，投资额超 6 成位于长三角。

截至目前，中梁累计土储超过 5700万平方米，458个项目覆盖23个省份、直辖市和142个城市。累计可售货值约合人民币4433亿元，平均地价4000元/平，2020年全年可售资源约人民币2600亿元。

“箱体震荡”下的结构微调：大奔VS宝马mini

据李和栗对于后市的走势判断，在房住不炒政策下，未来房地产市场总体应该还是稳健的。“我们内部称为是箱体震荡，会有分化存在。策略方面我们还是要坚持全布局全结构，通过全国化的布局找到比较好的结构，有效应对市场的变化。”

这种结构上的微调也直接反应在了2019年中梁在拿地金额分布上：二线城市占比大幅提升至53%，三线城市占比下降至39%，四五线城市仅占比 8%。

熟悉中梁这家企业的读者一定知道，杨剑曾将布局一二线城市比作是“开大奔”，布局三四线城市比作是“开宝马mini”。过去，他与中梁所信奉的一直是“开50辆宝马min和开10辆大奔比起来，宝马mini还是大有机会。”

但随着这两年三四线城市、棚改货币化的红利的消失，中梁也不得不将“宝马mini”逐渐换成“大奔”。按照管理层的说法，未来中梁的投资策略一定会向着围绕“转二线、转省会、转中心城市”的方向去发展，提高城市能级，回归二线及强三线。

短期偿债压力仍存：53.51% VS 149.56亿

债务结构方面，从年限上看，一年内到期债务占比全部债务的53.51%，较去年下降了1个百分点一至两年内到期的债务上升了5个百分点至42%，三到五年期的债务占比则下降了4个百分点至5%。

年报数据显示，中梁期内须于一年到期偿还的银行贷款、优先票据及其他借款累计总额达到了215.03亿元，较去年同期增长77%。而现金流方面，截止2019年末，中梁在手现金及等价物金额仅为149.56亿元。由此可以看出，中梁短期偿债压力仍然存在。

对此，杨德业表示：“关于现金流管理，在疫情发生以后，中梁对于一季度的开支都已经做了紧缩的准备。2020年至今，中梁控股获得恒生银行贷款2000万美元。今年2月底，预计中梁手头的现金流超过270亿元人民币，足够覆盖手头需要到期的债务。”

针对媒体所关注的毛利率的问题，杨德业则解释称，随着公司规模的增加，销售跟财务跟管理费用也是同步增长，毛利率的情况和费用的增加也是同等挂钩的。

未来，随着融资结构得到进一步改善，用地成本和其他费用也会进一步降低，从而会给到毛利率进一步上升的空间，预期未来（毛利率）会保持在21%-25%之间。

在销售目标方面，因疫情所带来的影响，初步将2020年业绩目标定在1680亿元，同比增长10%。未来几年，中梁希望仍然能够保持每年10-15%的规模增速目标，行业排名较目前的20名再作进一步的提升。

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