疫情过后你还不知道买房该注意什么？千万不要信房价只涨不跌！

最近表姐在琢磨着买房，问我对国内的房价怎么看。

90后奔三了，95后也到了谈婚论嫁的年纪，国内的风气就是这样的，结婚得有房，没房不结婚，这在国内是非常现实的社会问题，对于我们国人来说，买房是一个关乎人生的大问题。

怎么看？我的意见是“等”。当然要等，我们把房地产的投资属性当作一个金融标的来看的话，投资房产是个概率问题，世间没有只涨不跌的东西，任何东西涨的太多就是风险，即使美股涨了100多年，中间也有过无数次暴跌，财富的消灭也是财富增长过程中的一个必经环节。在经济上行的时候，买房可以当作一种长期投资，而在经济下行的时候，作为国内经济的“蓄水池”，房价平稳或下跌就成了大概率事件，也就是说，现在买，不一定亏，但是大概率不赚，不如等等。那么影响房价走势的因素有哪些呢？

1、 失业率

疫情爆发后，各行各业普遍受到冲击，首当其冲的就是中小企业，倒闭、裁员、降薪屡见不鲜，尤其是一些年纪大些的人，而恰恰是这些人上有老下有小，身上还背着房贷，这些人收入降低甚至无收入后难免会有一批人被迫违约房贷，从而引发断供潮，银行为了回收现金流只能将这些房产清算、拍卖，这些房子就会冲击市场，我说的这剧情是不是听起来格外熟悉？对，次贷危机时的美国就是这么来的。

在过去一个月里，美国有超1000万人申请了失业救济，超5万人申请延缓房贷，申请失业救济的网站都崩了好几回，再看Moody’s Investors Services最近公布的一个数据：如果美国的疫情延续至6、7月份，预计将有超一千万的美国家庭断供，也就是说近30%的房贷面临违约。

国内当然不会出现数字上的失业潮，特色国情有可能将一些失业的人算成什么农民工啊、停薪留职啊什么的，但数字上不会发生不代表他没发生，国内疫情平稳但中小企业和个人仍然面临经济上的压力，从而影响房地产业。

2、 通货膨胀

疫情影响下，各国纷纷放水无限量QE什么的，我天朝当然也不例外，年初就放了几万亿，前些天又投放3万亿救市，最近又是34万亿新基建，还有一些什么特别国债、逆回购、定向降准这些小招，还有没打出的降息“大招”，这加起来就是大水漫灌，而这些宏观的通胀对应的却是个人消费紧缩，造成现在这种合理又怪异的局面。千万不要信房价只涨不跌，通胀的螺旋形上升也需要一个塌缩为出口，释放风险啊。

回顾10年来的3次放水，效果是一次不如一次，反而流动性越来越差，愈加枯竭，也就是所谓的“流动性陷阱”，通俗点来说就是，你放再多的水，也流不到你想要它去的地方，刺激不起来了。

国内的通胀、GDP的上升，中产收入的线性上升支撑了国内的房地产泡沫，几个月的疫情却使这些人收入不涨甚至下降，使得大众的购买力下降，可以说，疫情加速了房地产的没落，但根本原因还是因为经济下行、人口负增长这些，放水的空间没了。

3、 政策

可以说这个是最重要的一个因素了，所以放到最后讲。

国外是自由市场经济，政策的制定受客观环境、资本、民意等因素制约，然后再回来影响到市场，而国内不论是股市还是楼市，都属于绝对的“政策市”，降息降准等政策都会直接影响到房价，“房住不炒”、“棚户区改造”都属于政策市的缩影。

回顾08年后的房价暴涨，直接原因无一例外都是政策的推动，当年年底中国推行宽松货币政策，4万亿水灌入楼市，直接推动了长达十年的房地产牛市，再后来又推行棚改货币化，就是拆迁给钱又拉了一波房价。

讲政策就不得不提另一个和货币息息相关的东西，汇率。货币政策会共同影响汇率和房价，抛开资本流动和支柱效应来讲，货币政策宽松带来的充裕的流动性，一方面会提高本币的供给，导致货币贬值；另一方面也会推升房价；而紧缩的货币政策则会导致汇率升值和房价下跌。在这种情形下，汇率和房价则会表现出相反的变动方向。那么问题来了，保汇率还是保房价？有一个有意思的比喻”保朕的江山还是保百姓？“，你说我D会怎么选？

出人意料的是16年以来不断飙升的房价对经济的拉动并不明显，GDP增速甚至逐年放缓，可以说，上一次刺激房地产，最大的受益者只是开发商和炒房者，对于实体经济来说，房价大涨带来土地、房租和人工等成本上升，反而挤压了很多企业的生存空间，对实体经济造成了更大的伤害。所以政策的施行也会更加谨慎，何况还有一把达摩克利斯之剑“房产税”。

4、 买不买房？

未来的房价走势我预测是先跌后涨，疫情结束后的报复性消费和房地产没多大关系，应该没那么多人可以壕无人性在售楼处大杀四方，抛开刚需不谈，买不买房还是看地段，一线城市就现在的价格而言，下跌的空间不大了，可以买，至于三四五线城市，由于涨的晚，所以跌的也晚，但跌的会更狠，所以现在最重要的是勒紧裤腰带，保住现金流，等待合适的机会抄进去。

祝大伙都能抄底心仪的房子。