穷人买的是房，富人买的是资产，我们该如何选择优质的资产？

如果大家看过最近很火一部剧叫《安家》，也就知道一线城市的房价已和非一线城市彻底拉开了差距。房龄几十年的老房子，瞬间可以卖出1个亿的价格，仅仅是套现的角度，都可以让三代人少奋斗二十年了。是房子本身值钱吗？别看这些老洋房都有辉煌的过去，都有名人居住的动人故事，但年久失修，屋内漏水，连剧中那个讹钱的老太太都不愿搬进去住，看中的也就是它所依附的土地的价值，背靠的是上海这座城市的强大。

今年去三亚考察，更加地强化了这个观念。人没有被城市划分为三六九等，但是有产者被划分为了三六

九等。三亚到处都在搞拆迁，这套位于天涯区的农房，看起来就是海南普通的农房，非常不起眼，拆迁价动辄1000万起，随便一拆都是一个A8,这都是从当地人的口中亲自得出的，而且三亚湾海棠湾等高房价区域还会更高。如果不实地考察，单靠网上东拼西凑的数据，你很难想象，如今国内城市之间房价财富的差距就基本和国与国之间的房价财富的差距一样了。

房子是中国家庭资产的大头，也是我们的身家，我们的命运。有网友总结了一张中国投胎地图，根据各市富裕程度分级，出生在富裕地区就是会投胎，生存环境也更好。如果我们再进一步分析，位于A级投胎区域的不仅是经济发达地区，也是高房价区域。很难说是经济发达促成了高房价，还是高房价成就了发达的经济，这是鸡生蛋蛋生鸡的无解问题。但可以肯定地是，高房价区域对于低房价区域的降维打击几乎是不可逆转的。

以前听说过一句话：一线城市的房子是用来改变命运的。当时的房观还无法理解，觉得一线房价那么贵，都是泡沫，越贵的房子越容易跌，越便宜的房子跌无可跌。后来发现事实恰好相反，贵货反而抗跌，便宜货跌到烂大街。5万一套的鹤岗房悲剧已经证明，当房子跌到无限低时，越没人敢买。

我们都知道楼市短期看金融，长期看人口。大多数人都知道人口，但多少人了解金融？进了售房部，置业顾问一顿忽悠：通货膨胀厉害，钱不值钱，一定要买房，一定要贷款，因为银行贷款利息很低。连买车都有汽车销售顾问忽悠你贷款买车。到底银行贷款是不是低到你必须贷款？我再给大家算一笔账，所有忽悠你买房的，不管房产媒体，还是置业顾问，都不会告诉你，房贷的真实利率远远超出你的想象。

不分什么地区，不分什么房子，按贷款100万，30年，5年期以上的基准（一般不会这么低），等额本息法计算，30年的总利息接近100万。实际上浮10%-20%，利息肯定超过100万。

分解到还款计划表，第一年你支出的利息并不是29000多，而是接近50000.第一年支出的本息和是5307.27X12=63687.24,第一年利息就还小50000，利息占比接近80%，是不是很恐怖？那么，房贷的真实年化利率是多少呢？教大家一个简单的计算公式，凡等额本息还款法，真实利率等于名义利率的2倍，这是公认的。若5年期以上房贷名义利率为4.9，真实利率接近10%，比多数刚需购房者想象的高很多。所以，即使房价不跌，第一年的债务成本就是10%，100万房贷第一年真实利息就是10万，你去投资什么能对冲这么高的利息？炒股？炒期货？还是银行理财？多数的情况是，不仅没有对冲，还负上加负。一句话，房价不涨，所有负债都体现为负债。

房价下跌就更不用说，债务会成倍增加，炒房客会爆仓，刚需也会承担双重损失。刚需一开始都是奔着自住改善追求诗意栖居去的，想象得很美好，即使收入流水不符合银行的要求也要强上，还了一段时间才发现持有按揭房的成本比想象地高，每月固定的按揭，物管费，以及空置产生的机会成本。一旦家庭有任何闪失，马上断供，最后又回到了银行手里。所以，为什么我老是强调一定要买金融性强的城市和房子，给人的理解好像是投资，是炒房，与刚需自住没有关系。等到你持有几年，房价涨幅跟不上同档次城市，债务利息却一样高，物价一样高时，你就会明白，房子的金融性多么重要。

房子本身不值钱，真正值钱的是它所在的土地，所在的城市。几个亿的上海老洋房，在普通人来看就是楼梯房嘛，不管它有多洋气多有历史都不值钱，因为所在的土地不值钱。一些一线人士到了重庆总是不解新房癌，当你知道一个城市新房供应是二手的三倍以上，新房还比老房便宜时，你当然不会考虑任何房龄超过10年的房子。上海正好相反，每年二手交易量是新房的三倍，不少人因为房产变现而改变了命运。卖掉一套总值500万的老破，选择面太大了，全国任何省会级的城市轻松改善，甚至还能到国外降维打击。

去过的城市越多，越来越发现穷人是买房子，富人是买资产。在重庆任何一个，即使买上所谓豪宅的人，在一线都只能是“隐形贫困人口”：你的高配，是别人的低配。这几年去了北上广深，杭州厦门苏州，发现越是沿海发达地区，高房价区域的人，他们越是不买“房”。他们的资产意识都超强，就不会首先关心房子的容积率，绿化率，是托斯卡纳还是佛朗明哥风情，有没有烟火气，而是先关心未来会涨到多少，否则像李佳琦这样的城市新贵就不会斥资1.3亿“高位接盘”豪宅与胡歌做邻居，难道房价只有上海五分之一的湖南老家不香？房价越低的城市，越是停留在非理性的自住消费阶段。什么是非理性自住消费？我举一个例子，我知道一个大学城的大妈，她为了种多肉，希望阳台大点，就去大学城按揭买了一套房，过几年又低价贱卖掉，因为大学城房价太便宜，她就是图自己开心，根本没把房子当做资产。这种逻辑和有些没钱又想蹦面子贷款买豪车宁愿每天吃土的逻辑是一样的。

一旦我们的城市，我们的区域，我们的楼盘出现大量的非理性自住消费的人，就不会有涨价升值的预期。这是我当时写《深度：消费升级时代，你的邻居决定了你的房价！》的初心。其实我的很多选筹逻辑都是反本地消费思维的，所以我不像是一个本地房产营销洗脑号。宣扬先进的房观，帮助更多像我这样的，渴望通过买资产改变命运的人，而非用落后的房观洗脑粉丝吃人血馒头。

从成立之初，其实说的不是房子，而是房观，让大家建立起一个资产管理的概念。不要觉得资产管理好像门槛很高，如果这样想，你还会一直穷下去。穷人一样可以做资产管理。我就是通过受教于沿海先进的房观而实现弯道超车的，深有感触，还记得十年前和我一起买房的邻居现在还在那个小区，小区越来越破，里面的人越来越穷，他还是开着那辆破车，忍受着每天堵车2小时到市中心上班。他脑子里想得还是，我要努力还清银行二十年的贷款，这样就不是房奴了。

他们这样的人所持有的房产都不会值钱，至少在重庆是完美体现，因为愿意买这种房子的比他们还穷。我一直主张地是，在你买房之前，你必须确定未来买你房子的比你有钱，否则你的努力就是白费。为什么成都的房子比重庆贵，一直都贵，既然有成交，除去炒房需求，那么可以证明买成都的刚需肯定比买重庆的刚需消费能力强，那不就是更有钱吗？这和李佳琦放弃老家湖南要到上海高价接盘一个道理！

还有一点，今天我一定要提醒各位：全国范围内，单身顶多2张贷票，家庭4张，刚需在有生之年能买多少套房？按银行男贷64，男的过了34岁就贷不到30年了，那么相应的银行流水又会增加，月供会越来越高，而随着年龄增大，劳动价值下降，收入无法提高甚至开始下降（别以为人人都能混到高管），上有老下有小，各项支出增加，又很难靠存款来增加首付。我以前遇到过好多改善购房者因为不了解贷票政策吃了大亏，轻则补流水增加首付，重则被拒贷，开发商也不退钱，两头失落。

所以，有些人不懂贷款，没有资产意识，为了房子而买房子是会变穷的。如果仅仅是为了追求房子面积大，我真的奉劝这些人回农村盖别墅，只要首付的钱就能有一个双车位的别墅，门前门后都是森林，绿化率100%，连物管费都省了。我身边就有这样上了年纪的亲戚，花光所有积蓄回农村盖别墅，自己倒是爽了，对后代是不负责。

以后，随着老龄化加剧，生育率下降，房屋库存又居高不下，不是什么房子都会涨了。以前那套“买得早就是赚，持有时间越长越好”的方法已行不通了。未来的楼市，高度考验选筹能力，选择城市的能力，踩对周期的能力，以及控制风险的能力。什么时候该买房，什么时候该卖房，时间相差一天，房价都可能相差上万。房子和股票不同，股票跌了大不了关灯吃面休息几月，房价稍有闪失可能就要套牢很多年。不动产的流动性在各类资产里本来就是最差的。

我觉得在一个楼市属性体现为弱二线，甚至是三线城市的城市，讲自住会带来大量的误导。其实那些奔着自住去的，内心里无不是想着自己的房子能涨，如果不是，那只能用品质来安慰自己，否则就容易触发维权。如今，楼市的大量维权无不是和房价下跌有关，一涨遮百丑，为什么房价大涨的2016年，2017年一个维权都没有呢，甚至还要抢房，难道那时候的品质会比现在的品质高？说穿了，一切都是房子金融性，城市金融性的问题。一分钱一分货，10000的房价去要求30000的品质，那是违背市场规律的，自然会受到市场教育和惩罚。自媒体为了流量的推波助澜，更加强化了这样的市场畸化，维权越来越多，新盘越开越低，新盘越开越低，维权越来越多，没有真相，只有涨价能解千愁。

直到疫情肆虐的今天，还有那么多人乱去售房部送人头。也许这就是人生，有那么多韭菜宁愿世代穷困也要为主力抬轿垫背，这就是市场，市场存在即是合理。高资产的意义是什么？高房价城市的人可以通过再抵押套现去低房价城市全款炒房，完全不占用任何的贷款资格，短炒一波又回到自己的主力位，毫发无损，还清了原有的贷款，无债一身轻生活质量改善，完美！而低房价城市的人除了痛骂炒房客，只能认命，世代套牢在一亩三分地，年轻的时候逍遥快活，老了房子不值钱无法养老，孩子去高房价城市求发展未来还得用N套房去置换一套房，这样的故事每天都在发生。

最后最真诚地建议：趁着全国房价这一波调整，银行发大水，每个人都要格外珍惜宝贵的房票贷票，坚持买精不买多，能去一线就去一线，能去二线就去二线，不要为了非理性的需求乱买房子，而是买资产，能给你带来房产自由，财务自由的资产。若干年后，你就会发现，钱换房很难，房换房很容易，别人贷款买房是当房奴，而你买房是改善生活，房观差之毫厘命运失之千里。