四大龙头房企的年报里，隐藏着行业的五个关键词

或许是受到疫情的影响，今年开春的房企年报发布时间比往年稍晚了一些，不过还是“虽迟但到”。

日前，随着恒大2019业绩发布会的举行，房地产企业“第一梯队”选手——碧桂园、恒大、万科、融创的2019年销售业绩悉数浮出水面。

2019年，行业调控延续“房住不炒”的主基调，各地因城施策，楼市调控常态化明显，整个行业的盈利能力有所回落，但龙头房企们依然提交了不错的“成绩单”。

作为行业金字塔尖上的最强王者，从它们的年报所透露的经营、发展和战略变化，可以一窥整个行业的发展趋势。

关键词一：放缓

在政策与市场的双重作用下，2019年房企增速普遍放缓，2020年受疫情影响，也注定不会乐观。

根据年度报告，2019年恒大累计实现合约销售金额6010.6亿元，同比增长9.0%，相比2018年的10.1%增幅略有收窄。

2019年，碧桂园实现权益合同销售金额约5522亿元，同比增长10%，增速比2018年的31.25%有所放缓。

万科2019年累计实现销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%，增速在2018年14.5%的基础上进一步放缓。

第一梯队之外，华润、中海、龙湖、富力等龙头房企2019年销售金额同比增速也都出现了不同程度的放缓。

正如恒大集团董事局主席许家印、副主席总裁夏海钧在业绩会上表示的，“房地产黄金时代没有了”。

关键词二：下滑

从头部房企的年报中可以看出，行业还存在利润率普遍下降的特点，这也印证了对房地产行业进入“白银时代”下半场的判断。

2019年，万科的毛利率由2018年37.48%下降至36.25%。其中，房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，下降2.5个百分点。

实施了“以价换量”策略的恒大，毛利率从2018年的36.2%降至27.8%，降幅达到8.4个百分点。

碧桂园毛利率为31.6%，较2018年也下降6.1个百分点。头部房企中，仅融创的毛利率从2018年的25%微升至2019年的25.1%。融创维持利润率不降或得益于其土地超六成通过并购获得，成本较低。

究其原因，一方面是销售价格增长乏力。除了房企“以价换量”策略的因素外，主要是各地还出台了新房的“限价令”，在备案时如果价格过高会导致无法获批。

另一方面则是各项成本的提高。包括土地成本、融资成本、销售成本等。

由于楼市调控频发，企业在保持销售增速的同时，很难兼顾对利润的追求。如何在二者之间寻求一个平衡，取得长久健康发展，成了房企们必须面临的大考。

关键词三：谨慎

在行业增速放缓的背景下，提质控速成为共识，2020年目标增长率降低在合理预期内。相对于早年间房企们纷纷冲击x亿的激进口号，头部房企对销售目标的制定也更加趋于谨慎。

四巨头中，万科、碧桂园未公布2020年销售目标。

恒大则表示2020年合约销售目标为6500亿元，而2019年销售目标为6000亿元，近两年销售额复合增长率稳定在10%左右。

在3月31日举行的第一季度业绩发布会上，恒大方面透露凭借网上卖房和庞大土储等优势，今年一季度已经累计销售1465亿元，同比大增23%，销售回款1133亿，同比大增55%，均位居行业头部位置。

根据碧桂园的披露，2020年其权益可售资源约9066亿元，按照预计的67%去化率推算，今年权益销售预计在6074亿元左右，依然能够保持与去年一致的增速，实属难得。

手握8000亿可售货值的融创，表示对销售额的增加没有目标，以安全、发展稳健为底线，“现在要以管理利润为核心，不想提销售目标的，但是超过6000亿是肯定的。”

不仅如此，近年来在并购上频频“攻城略地”的融创，也变得更加谨慎。孙宏斌认为，今年的并购机会会增加，但好标的可能不会太多，所以公司会十分谨慎。

关键词四：降负债

房地产业经历规模冲刺期之后，如今迈入稳健发展期，降低负债、现金为王，是房企当下的最佳选择。

据乐居财经发布《2019内房股“现金”排行榜》，80家内房股手持现金资源近2.31万亿元，平均手持现金288.74亿元。其中，碧桂园以2683.48亿元的现金，蝉联2019年中国“内房股现金之王”的宝座。

恒大手持现金2287.67亿元，位列内房股第二；万科手持现金约1661.95亿元，排名内房第三；融创中国手持现金约1257.31亿元，位列内房第四。

已经在现金方面位列前四的碧恒万融，在年报发布会上纷纷表示会继续谨慎。

融创正在尝试出售旗下的文旅、酒店、商业等持有型物业，并降低融资成本。2020年融创中国的首要任务是降低融资成本和负债，公司还将处置部分持有资产。

早些年，高土地储备下的高负债经营，在一定程度上可以看作是恒大迅速发展壮大的利刃。但如今的恒大宣布要正式启动新战略 ：“全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

万科也在业绩发布会上表示要坚持谨慎投资、量入为出的原则，保障现金流安全。“现金为王，手上有余粮，任何时候都是可以找到机会和抓住机会的。”

近几年碧桂园通过战略升级调整，一直走得很稳健。其年报有一大亮点，就是“余粮”充足。截至2019年12月31日，可动用现金余额约2683.5亿元，达到公司有史以来最高水平。

房地产销售周期长，对现金流要求很高，目前行业最看重的就是现金流。尤其是对于超千亿规模的房企而言，现金流就是底气，不仅代表着较强的抗风险能力，也意味着在愈发激烈的行业竞争中能把握住更多的机会。

关键词五：多元化转型

近年来，房地产行业进入下半场，行业集中度提升，竞争愈发激烈，头部房企在注重规模增速与发展质量的同时，多元化业务布局成为关注重点。

而房企第一梯队的四大天王，在多元化发展上则各有侧重，但有个共同的优势就是“财大气粗”，即使投资大、回报周期长，也仍有实力支持多元化业务。

在3月31日恒大的发布会上，许家印表示：“我们对产品和核心技术的要求都是世界领先。不敢说14款车都能爆款，但保证8-10款车爆款，我是有信心的。”

投入方面，恒大CFO潘大荣透露，恒大在2019年合计在汽车领域投入147亿元，未来两年合计计划投入200亿元。

碧桂园则是地产、机器人、现代农业“三驾马车”协同发展，加速驶入多元布局赛道。地产主业外，机器人及现代农业也有不错的进展。截至2019年底，博智林机器人已累计递交专利申请1843项，现代农业方面，碧桂园目前已形成研发服务、智慧种业、现代农业科技园、海外大农业、社区生鲜门店等五大核心业务版块。

此前在3月11日，碧桂园农业还宣布已经收购了华大农业80%股权，为农业发展提供技术保障。

比起碧桂园、恒大的“跨界”多元化，万科和融创的脚步相对谨慎。

万科在王石时代就尝试转型，如今的万科物业板块已经成为公司重要的战略布局。根据年报，万科2019年来自物业服务的营业收入127.0亿元，占比3.5%，其他多元化业务的经营数据着墨不多。

孙宏斌曾说过，“我们没有多元化，我们就是房地产+”。相较而言，融创的多元化更显审慎，是在原有地产业务上做出延展，例如物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等业务。

从当前头部房企的收入结构上看，重心仍在房地产主业上，短期将重心转换至多元化发展方面不太现实，毕竟相比需要长期投入、回报周期长的多元化产业，房地产赚钱快是共识。未来房企多元化布局战果如何，还要静待房企们各显神通。

结语

地产行业进入下半场，发展放缓已成为不争的事实。然而即便如此，头部房企依然有条件“秀肌肉”，在年报中拿出漂亮的业绩、土储、现金数字。房地产行业集中度加速提升，“强者恒强”已成共识。在近年政策调控持续、企业规模增长放缓的趋势下，房企的发展重点已逐步由“增量”转向“提质”。在黄金时代高歌猛进，在白银时代轻装前行，才是生存之道。