未来3个月，楼市“资金链”可能绷不住了？1个现象10年来首次出现

今年的房地产市场，透着一股“回光返照”的味道。

一边是各地不断发布驰援房地产的政策。

比如，上海、西安、江苏无锡、南昌、南京等城市出台土地新政，如分期缴纳土地出让价款、允许变更出让价款缴纳期限、顺延土地评估和规划条件有效期、调整履约监管方式等。

“抢人落户”的城市又变多了，条件一松再松。

长三角的苏州，要求本科学历（年龄不超过45周岁）可以直接落户，无需社保；大专（年龄不超过35周岁）连续6个月社保就可以落户。

珠三角的佛山发布人才购房新政，拥有中专或大专学历即可购房。

以前各个城市抢人，还“遮遮掩掩”的要研究生、本科学历，现在大专、中专、没上过学的都要，说好听点是对人才的渴求，说难听点也打着找购房者的算盘。

据贝壳研究院统计，今年以来全国房地产相关政策高达307次，包括土地管理、流程调整、公积金、金融服务、财政与减负等方面。

307次是什么概念？

这个调控的频率和密度，已经超过了2018、2019年的同期水平，更创出了近年来涉房政策发布次数的历史记录。

另一边，是房企生存境遇日益恶化。

恒大公布2019年财报，核心净利润预期较去年下降约48%，净利润预期约为人民币较去年下降约50%。

同为龙头房企的万科，虽然表面上业绩还算不错，营收和净利润都能达到两位数，但销售与净利增速已达近几年最低，这被市场解读作“经营绩效不及预期”、“为平滑利润采用激进费用确认方式”。

连市占率最高的巨头们都感受到了一丝寒意，其他中小开发商的财务状况可想而知。

据21世纪经济报道记者了解，总部位于北京的全国60强房企，未能发放中高管人员的2月工资。由于该公司还在进行招聘，此举令一些求职者望而却步。另有不少公司从2月开始，对高管的工资打七折到八折发放。

某大型房企要求员工“主动辞职”，部门原有15人，此次裁撤后仅余5人。据该员工估算，该城市公司的裁员比例达到30%，甚至出现整个部门都被裁掉的情况。

裁员、降薪并不是偶然，泥沙俱下才是市场常态。

Wind数据显示，截至3月29日，167家A股房企和赴港上市内房股发布2019年年报，合计营业收入4.26万亿元，同比增长22.77%，净利润同比下降7.56%。

其中，太古地产、恒基地产、九龙仓置业、长实集团等63家公司净利润同比下滑。

要知道，这些房企公布的业绩报告，都是2019年的财报，今年的一季报还没出来，短期事件的冲击还没有计入。

有1个现象，是10年来首次出现的：成交量。

第一财经4月3日报道称，据中指院统计，一季度50个代表城市商品住宅月均成交面积约1410万平方米，为近十年来同期最低水平，行业新开工、投资额均受到影响。

据贝壳研究院数据，一季度重点18城二手房成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，当前成交量为近五年季度成交最低水平。到了3月份，成交量比前两月增长41.8%，目前已恢复至去年3月水平的63%，呈现明显“V”形走势。

显然，经历了多年大幅扩张的楼市，终于停下了脚步。

50个重点城市成交量创出10年以来新低，说明2020年的楼市气氛已经“退化”到了2010年，彼时北上广深、二线省会的房价都在地上“趴着”，购房者的投机情绪还在低位，居民还没有像今天这样大幅加杠杆。

但是，对于整个房地产市场而言，如今的居民杠杆率已经攀升到了接近60%的水平，加杠杆买房的空间越来越小，销售面积17亿平米，销售额16万亿元，这样的体量，与2010年不可同日而语。

假如目前冷清的成交气氛继续蔓延，对房地产市场乃至上下游数十个行业，都会造成影响。

即便3月份房地产顺利复工，我们依然看到成交量仅恢复到了同期6成的水平，这说明房地产市场想迅速回暖，绝非易事。

笔者认为，按这个形势发展下去，未来3个月，楼市的资金链可能绷不住了，或将出现“断裂潮”。

原因很简单：开发商身上还背着1.4万亿以上的债务。

北京大学汇丰金融研究院执行院长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松曾表示，从统计数据来看，今年房企境内的债券、海外的发债、房地产的信托，加起来预计的债务是1.46万亿，从月度分布来看，一直是逐月上升，债务压力的峰值在今年7月份。

房子卖不掉，就意味着销售回款要大打折扣，对于资金高速流动的房地产来说，现金流一旦出问题，在1.4万亿的高额债务下，还本付息的压力，必然会冲击资金链。

7月份达到债务规模顶峰，也就意味着未来3个月房地产行业将会面临“至暗时刻”。

这样的局势，年前马云就言中了，去年12月底的时候，马云曾说：2019很不容易，昨天一天，我收到很多朋友借钱的电话，一天内5个电话。过去一个礼拜，要卖楼的朋友大概有10个，确实不容易。

本来是一句感慨的话，放到现在来看，却多了一丝“预言”的味道，未来3个月，除了融资话语权较大、深耕一二线城市的地产商之外，借钱、卖楼的房企可能会成批量出现。

除了地产商受影响之外，房地产行业资金链的断裂，矛头或将指向两类人。

1，房贷收入证明、流水作假的人。

社科院财经战略研究院教授倪鹏飞曾说：我们的房贷收入证明多数都是假的，尤其是金融精英这些高收入人群。

这句话说得不留一点情面，其实大家都心知肚明，买房时的收入流水，很多人都是随便挂个公司章，工资翻个好几倍，首付的钱都是借来的。

虚报收入流水的后果，是购房者的资金链变得更加“脆弱”，一旦有任何风吹草动，断贷断供并非不可能。

2，三四线城市的房地产关联行业从业者。

这是个很简单的逻辑，地产商资金链出问题，必然不会只牵扯到楼市，而是会向其他行业形成“带状扩散”。

因为一二线城市金融业、服务业占比较高，故此影响并不大，但是，对于三四线城市而言，当地的开发商们现金流集体收紧，必然影响到施工企业、原材料供应商的回款。

推而广之，下游家具、家电行业的购买力也肯定会大打折扣，现在国内地产+建筑从业人员达5000万人，某大型招聘网站曾做过统计，在所有行业提供的就业岗位中，房地产/建筑/建材/工程行业的竞争指数排名第一。

因此，不管是高杠杆的购房者，还是地产相关行业的从业者，未来3个月一定要注意收入和现金流，不要跳槽换工作，也不要大手大脚去消费，只有熬过了4-7月份，才能在这个漫长的寒冬里“活下去”。