楼市“重要”数据出来了！说明了什么？涨还是跌？

　　房价收入比公布

　　最近易居研究院发布了最新一期的房价收入比排行榜，50城房价收入比均值为13.3。

　　相比2018年的数据13.7下降了3%，是近四年来首次下降。

　　那什么是房价收入比呢？

　　房价收入比＝（商品住宅成交均价×城镇居民人均住房建筑面积）／城镇居民人均可支配收入。

　　房价收入比都能看出啥？

　　房价收入比确实可以看出一些问题，比如说数据最小的长沙，我们知道其房价相较于同级城市是低的。长沙针对“炒房”在政策上向来是严厉和不友好的。假如说不信邪，硬要去这样的地方碰运气买房，实际持有成本上会很高，因为它不仅有限购还有长时间限售。像长沙这样的城市，只能等待政府政策的方向改变，才会有机会！

　　再有，深圳的房价收入比是35.2，明显高出北京和上海，深圳人民收入上不一定比得过北京和上海，但是买房这件事上异常执着，说明深圳的朋友很喜欢加杠杆。

　　三亚的数据竟然高于北京和上海，原因是买房的群体主力并不是当地人，它的购买人群来自全国各地，成交均价主力并不是当地人贡献的。三亚如果想要房价真正体现当地购买可以支撑的价格，只要全面禁止外地人购买即可。因此三亚这样的城市，房价受政策影响非常大，尤其是对待外地购房者态度这件事上。它的抗风险能力弱，一旦被掐死外来需求，价格便会应声而落，缺少本地的购买力支持！

　　房价收入比能说明楼市有泡沫吗？

　　答案是：不能

　　依靠数据大概粗略的分析下是可以的，但数据高并不能说明一定有泡沫。泡沫没有破裂之前，没有人百分百能指出它是泡沫。

　　1、任何数据只要一平均，它就不能代表每一个真实的个体。比如说均价，每个人真实感受都会不一样。再有平均收入这个算法，假如马云的年收入是一个亿，你年收入是10万，那你的平均收入就是5005万。是不是很神奇！而人均住房的面积也有问题，很多人自己是不买房的，他在城市里有房子住，这部分人的数据也被统计进去了。可以说漏洞、值得推敲的地方太多，而且本身用均价统计就是一个鸡肋。

　　2、还有一个很大的问题是，房价的水平是由一个城市里收入高的那部分人决定的。也就是说房价是高还是低由城市里买的起的那部分人决定的。有一部分人，他的收入再怎么努力也买不起，房价收入比把这部分人的收入也统计进来了。这个数据，如果只统计真正有购买力的群体的话，要比平均进来更多无关的人，更合理、更能说明问题！

　　3、数据只是一个历史发生的事，它是不断变化的，比如2019年的收入比要比2018年降了3%。如果货币一直超发，房价不怎么变，它也会下降的。再有，房价整体变高，不能只看收入落后于房价，还要考虑买房人的资产。像有些人属于置换，会先卖房后买房，只用少部分钱就可以买到房。总之，实际情况是非常复杂的，并不存在完美的指标可以预测泡沫。