恒大谋变：三年破万亿的战略背后

在财报中，看到了一个更真实的恒大。

3月31日，恒大举行了2019年度业绩发布会，公布了2019年的财务数据和未来的战略。在发布会现场，许家印还宣布，恒大要在2022年实现销售额过万亿，这家成立23年的公司，正在布局一场规模极限与突破瓶颈之战。

数据显示，恒大2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

对于未来的战略，许家印提了三个关键词“高增长、控规模、降负债”，对于一家销售过6000亿的房企而言，万亿无疑是一个极限追求，每一步的增长都是极其重要的。

中国的房地产市场从2005年到2016年的十二年间，其实经历了至少4个“拐点”周期，在全球经济、房价、政策的变化中，2016年之后，这个周期规律没有出现，恒大首次提出万亿的目标，本身就是一种信心的表示，冷冰冰的数据背后，如何理解恒大全新的战略，恐怕是解开谜题的关键。

恒大“高负债”的真相

提及恒大，首先必然关注负债，许家印也表示“要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

恒大的销售额来自于规模，规模来自于销售面积、开工量，对于一家20多年的企业，一跃成为中国最大的房企并不是偶然，恒大集团总裁夏海钧解释道：“也就是说2016年，我们在前20年的过程中，恒大都是追赶者的角色，在此过程中，我们的战略是高负债，高增长。”

回顾恒大增长之路，高负债的背后是土地储备、开工、销售的同步增长之路：2011年恒大以803.9亿元成为当年首家提前且超额完成目标的房企，并且以1219.9万平米销售面积，超越万科，成为当年的销售面积冠军。

2011年恒大销售额803.9亿元，成首家提前、超额完成目标的龙头房企，目标完成率第一；2011年恒大销售面积1219.9万平方米，2015年，恒大合同销售面积达2550万平方米，比2011年又增长了一倍多。2009年末，恒大土地储备达到5500万平方米（规划建筑面积），2010年末接近1亿平方米，2015年末达到1.56亿平方米，到2019年年末，恒大的土地储备高达近3亿平米。

159%的净负债率看上去很高，其实早已从最危险的负债高峰撤退，许家印的话说的很诚恳，实际上恒大在降低负债的速度上是惊人的。

超高的土地储备，意味着可售面积，相比2018年，虽然恒大的净负债率有所上升，总体来看是大幅度下降的，2016年高峰期，净负债率高达450%，恒大于2017年还清了所有永续债，2018年业绩大幅度上升空间有部分来源于此，2018年从净负债率180%左右下降到150%左右，相比之下9%的增幅并不算多。

换句话说，恒大目前的土地储备所带来的溢价收益，其实远远高于负债所带来的压力。

高增长的底气

这是恒大提出第一次提出三年万亿的销售目标，销售额的增长，2020年恒大对外的目标设定是6500亿，对内的要求是8000亿，已经超过6000亿的房企想再大幅度增长的底气来自于哪里？

首先是市场，，国家统计局发布《2019年1~12月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，2019年全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1~11月份回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点；全国商品房销售额159725亿元，比2018年增长近万亿。

实际上从2015年之后，中国的房地产虽然遭受政策影响，但实际上每年还是在增长的，这里面包括了下沉市场、三四线城市的增长，也有基于刚性、改善需求的增长，毕竟相比前几轮周期的房价增长，高溢价的炒房空间不复存在，合理的自住需求是主流。

从房企的增长数据上，还有很明显的变化就是销售额明显向头部房企靠拢，恒大的万亿销售目标不是纸上谈兵，从过去的销售结果看，2006年恒大的销售额仅占全国销售大的0.4%，2019年已经占到3.8%，而前三甲开发商占到12.6%，从这个比例上看，依旧是中国支柱产业的房地产，未来巨头们的销售额还将进一步集中，按照20%的占比来看，16万亿的市场足以让任意一家头部房企销售破万亿。

2020年会是恒大关键的一年，在其他房企还在遭受疫情影响，无法正常开盘的时候，恒大已经通过在线销售的方式，利用恒房通网上售房，从数据上显示，2月13日开始网上销售，18日实施线下销售，用了十多天的时间，实现了400多亿元的销售，接近200亿元的回款。到了三月份以后，我们实现了600多亿元的销售，660多亿的销售回款，也就是说Q1恒大就逆势向上，回款额同比增长55.2%，打下了基础。

从恒大的内部力量来看，近3亿的土地储备，也是高增长的基础也是底气。从市场、土地储备、第一季度的销售业绩都是保证“高增长”的信心。

“高增长、控规模、降负债”这样实现

中国的房地产开发商，没有什么“高科技”，赚的都是楼面地价与销售价之间的差价，恒大的土地储备规模目前应该是全国最大的，近3亿平米的可售面积，意味着“货量”，根据恒大公布的成本，目前恒大的土地成本是1800元/平方米，建安成本包括精装修是3800元/平方米，总成本是6100元/平方米，2019年清尾打折均价8100元/平米。也就是说，恒大仅需要销售1500亿土地储备货量，就可以实现6000亿的销售额，且有30%的毛利润。

实际上恒大2020年的爆发，可能比预期还要高，根据数据显示，目前恒大还有4500亿是销售未结，也就是销售完毕尚未结算的部分，照此计算，恒大2020年还需要1500亿就能完成目标，这显然不是问题，按照30%毛利、10%净利润计算，完成目标就能保证600亿利润，恒大2020年实利润目标和销售目标并不难，应该还会有惊喜。

在规模控制上，恒大希望土地实现负增长，三年后土地储备降到2亿平米左右，按照这个规划，每年土地负增长3000万平米，按照8000亿的销售目标，每年土地消耗9000万方左右，收储保持6000万平米，按照回款7000亿计算，实际会增加2500亿收入，而支出持平近两年，负债自然也就减少，而土地规模和收入都可控。

目前对于大部分房企，土地成本会是开发成本的大头，在各地惨烈的数十家房企抢一块地的情况，对于恒大而言并不困难，从恒大土地储备来看，六成以上在一二线城市，无论是收储的成本，还是城市化进程，土地的增值是一部分，重要的是在“高增长”的目标之下，土地意味着持久的生命线和规模的双轨齐驱，“高增长、控规模、降负债”的战略完全具备可操作性，背后的深意是恒大实行的稳健的路线，恒大的万亿目标并不难。