楼市的政策刺激不会来了！这些信号.....

楼市整体看起来很平静。

大家都在等。等疫情过去，等疫情的后续影响开始逐渐显现。

虽然平静，但是平静之下波涛暗涌

1、土地市场

先来说说土地市场。全国来看，2、3月因为疫情的影响，土拍成交量跟往年比肯定是不会高的。

但是2月，重点一二线城市土拍成交溢价率却上涨11.3%。回暖了。

说房企拿地积极性有所提升、对前景看好，这些都说的过去。

但其实，溢价率的上涨更多的是被优质土地入市拉动的。我们知道买房的时候，有一个决定房价的重要标准是地段。这个标准在土拍市场同样成立。

优质的地段，会吸引更多企业竞买，更有可能出高溢价。

也就是说，在国内疫情期间，我们为了维持房地产市场的积极预期，放出了更多的优质地块。

所以，尽管身处疫情旋涡，也没有出现大规模流拍，用性价比高的地块拉动了土拍市场回暖。深层原因是为维持市场稳定。

这里面涉及到ZF放地入市的逻辑，篇幅有限以后有机会展开给大家讲。

2、政策层面

看了一下2、3月的楼市政策。

各城市主要分两个方向：

A、人才政策，落户政策，捆绑住房；

B、房企在土拍、交房、经营等方面的政策宽松。

这些直指房地产行业的政策，大多出现在住房的土地供给端或房地产企业经营上，而那些作用在住房需求端的政策，只能变相的以人才政策的方式出现，而直指市场的，遭遇了一日游。

有些城市甚至还有了政策更紧的现象。

比如下图这个。

我详细看了一下政策，集中在制裁房企迷惑性行为上，比如高购房杠杆、做假数据等（感兴趣的大家可以去搜搜）。

要知道，房企有很多套路是在无形中提高了金融风险、市场风险的，他们影响政策判断，增加了很多不确定性。

综上，从政策的动向上来看，现阶段政策是更倾向保守。

也就是说，国家现阶段主要动作是让国内的大批企业维持正常经营，房地产企业只是这些企业的一部分。

对刺激楼市这事，没动过念头，不仅没想过，甚至可能还会对风险环节更谨慎关注了。

3、房贷利率下降的真假

最近，有很多自媒体人宣扬利率降了，但其实，这种说法有些片面。

上个月的实际利率降了吗？是的降了。因为LPR在降，疫情影响下银行给到的利率也在降。

但是，这个利率下降是在预期内的（我在去年下半年就预测过），从19年11月开始，到今年6月一定是降的。再加上春节期间的疫情，再再加上LPR在房贷上的规则（当月的LPR，两个月后用），所以短期内一定是降的。

而从3月公布的LPR来看，5年期的没有变，也就是说5月的房贷利率基准止跌了。

这释放出两个信号。

保守和不确定性。

保守是指对楼市的刺激，在利率上表现更保守了。

不确定是因为全球疫情加上放水，对国内经济的影响到底到什么程度，会产生什么作用，政策要打什么牌，这还需要观望。

最后，总结一下。

肺炎疫情带来了巨大的不确定性，从国内到全球，弥漫着浓浓的紧张感。

未来不可预测，但可以肯定的是，短期内应该不会有楼市刺激。

因为时机未到，现在还只是个开始。

一个字，稳。