文章导读：在新冠肺炎爆发后，各地政府相继出台一系列的措施，那么有关商业租赁合同方面应该怎样去解决呢？疫情期间真的可以要求房东免房租吗？尤其对于商场、酒店、餐饮等租金成本比较高的行业，会在较长的一段时间里都会受到疫情的影响，不少商户就借此情况一不可抗力或者情势变更为由，要求解除租赁合同、减免租金或者延长租赁期限。这样的要求是否应该被支持呢？针对这些情况，我们申云律师事务所进行讨论，给出如下建议供大家参考。
一、新冠疫情的性质
本次疫情具有突发性，根据其确切传染源、致病原理、治疗方案等多方面原因，其符合“不可抗力”的不能预见、不能避免且不能克服的客观特征。因疫情而采取的封城封路、停产停业、限制人流等措施，也是一般人不能预见、不能克服及不可避免的，因此具有“不可抗力”的特征。
本次疫情虽属不可抗力，但不同案件不可一概而论，应区别不同案情进行具体分析，是否构成“不可抗力”及“情势变更”的法律认定，所产生的的法律后果也不同。
所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第一款第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，可以通知解除合同。
所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。
二、本次疫情是否属于商业租赁合同下的不可抗力事件，需要视具体情形而定
首先，若当事人在签订合同时对疫情是否构成不可抗力进行了约定，则按照约定执行；如当事人虽未约定，但在疫情前，对疫情期间租赁合同的履行做了事前或事后的安排，则不宜将疫情认定为租赁关系中的不可抗力；若当事人均未约定，疫情的发生导致承租方无法进行正常营业，造成停产停业损失，无法交付租金时，应倾向于认定为不可抗力。若疫情发生并未导致承租方客观上不能正常经营使用租赁物，而是可以采取必要补救措施正常履行合同，但继续履行合同，对于一方当事人明显不公平情形时，应倾向于认定为情势变更。
综上，本次疫情在租赁合同法律关系中的确兼具“不可抗力”与“情势变更”的特征，但不可一概而论的得出某一结论。若疫情构成“不可抗力”，则当事人履行法定义务后，不必征得对方同意即可解除合同，或部分或全部免除违约责任。若疫情构成“情势变更”，则当事人变更或解除合同的权利为请求权，要主张适用情势变更原则，必须请求人民法院作出裁判，不能当然导致合同的变更和解除。
三、若承租人适用不可抗力要求减免租金或者解除合同的法律依据
《民法总则》第180规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《合同法》第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同……
四、若承租人适用情势变更要求减免租金或者解除合同的法律依据
《合同法司法解释(二)》对情势变更进行了明确定义，该解释第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
五、租金的减免标准
京云律师认为，疫情的发生，是承租人和出租人在签订合同时都无法预见，是不可归责于双方的客观情况，若承租人以此要求免除全部租金，对出租人也是极不公平的。但若不予酌情减免，对于无法经营的承租人也不尽合理，客观上交不起租金，同时打消承租人积极性，最后造成此类经济活动陷入泥潭。
针对此次疫情，可以参考2月6日北京市发布的《北京市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》（京政办发〔2020〕7号），第2条规定，减免中小微企业房租。中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；承租用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免……
六、承租方主张减免租金的期限
减免期间的认定法院主要按照国家颁布的相关禁令及解除时间作为参考基数，再依据不同的行业情况酌情判定
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