禹洲地产扩张难掩增速疲态 毛利、毛利率连续两年下滑

31日晚间，禹洲地产发布2019年度业绩报告。2019年度合约销售金额再创新高达到751.18亿元，且同比增幅高达34.13%。长三角地区依然是禹洲地产主战场，贡献合约销售金额占比约64.93%。

经营业绩显示，禹洲地产期内营业收入232.40亿元，同比下降4.38%。净利润39.66亿元，净利润的同比增幅仅为个位数。归属股东净利润36.05亿元，同比微增2.88%。

物业销售收入较去年同期微降4.89%，至2019年的224.70亿元。而物业管理收入、酒店经营收入较去年同期变化不到。

其他收入合计约21.67亿元，较去年同期出现大幅增长。其中，出售附属公司获得收益约14亿元。

扩张的背后 增速出现疲态

期内毛利较2018年同期下降18.42%，约为60.91亿元。而2018年较2017年同期毛利降幅为2.81%。

禹洲地产2018年毛利率较2017年下滑4.68个百分点，至30.72%，随后在2019年再度下滑4.51个百分点，至26.21%。毛利、毛利率均已连续两年下滑。

禹洲地产在业绩报告中披露，其销售及分销成本，达到6.59亿元，按年增长43.65%。而行政开支则上升到10.90亿元，较2018年同期增长79.92%。禹洲地产表示，该增长主要为业务扩展导致雇员人数增加，以及为激励并打造高效运营团队，从而优化了员工的薪酬结构。

此外，其他开支中，还计提了1.89亿元的商誉减值，导致期内开支成本同比激增490%，达到3.10亿元。

销售费用、行政开支、以及其他开支三项数据在年内的大幅增长，拖累了禹洲地产的业绩增速空间。

此外，销售成本较2018年同期上升1.84%，约171.49亿元。

短债稳健背后 疯狂的优先票据

禹洲地产业绩报告披露显示，期末在手现金及现金等价物约294.90亿元，较去年同期增加8.27%。受限制的现金约61.02亿元。

截至报告期末，禹洲地产的总借贷、公司债券及优先票据结余方面，剔除合营企业承担部分外，合计约543.67亿元。其中约12.39亿港元、199.44亿人民币元、331.83亿美元。

此外，一年内到期债务约为152.71亿元，现金短债比为2.33倍。

截至期末，禹洲地产的平均借贷成本为7.12%，淨負債比率為65.64%。

2019年报告期内，禹洲地产的公司债券、计息银行及其他借款均出现不同程度的下滑，而优先票据却激增201.57%。

在已披露的多只境外优先票据中，利率区间为6.0-8.625%，债借款周期为3年至6年期。发行规模多为5亿美元。

而在禹洲地产披露的合计债务方面，其中人民币占比36.68%，美元及港币占比则高达63.32%。

截至期末，禹洲地产的总土地储备2012万平方米。156个项目分布于六大都市圈33个城市，平均楼面成本6074元。其中43.3%的土地储备位于长三角地区、21.3%位于厦门福州等地、18%位于环渤海区域。