第一梯队吊车尾 华润置地“保十”的压力

华润置地在众多房企中，属于“有背景”的优等生。做为老牌央企——华润集团的绝对控股子公司，华润置地在融资、拿地等方面拥有一定优势，此外，全国位列前十的排名，也说明了华润置地的绝对实力。但随着市场竞争环境愈发激烈，华润置地提前感受到“中年危机”

中宏网河南4月2日电（记者 霍亭君 实习记者 吴仪）3月26日，华润置地交出了2019年的成绩单。2019年，华润置地的开发物业实现签约额2425亿元，同比增长15.1%。公司实现综合营业额1477.4亿元，同比增长21.9%。其中，开发物业营业额为1272.0亿元，同比增长21.0%；投资物业（包括酒店经营）租金收入为120.3亿元，同比增长26.3%。但结合现实情况，在此份看起来不错的成绩单下，却也反映出华润置地保持“前十”地位面临的重重压力。

背靠央企优势突出

不可否认的是，相较于其他房企，做为央企华润集团的控股子公司，华润置地拥有着得天独厚的优势。不仅有华润集团的信用背书，拥有着畅通的融资渠道，还可得到央企品牌的辐射。

华润置地的融资成本一直处于较低水平，2019年上半年其融资成本为4.45%，低于主流房企的平均数据。据亿翰智库数据，2019年上半年，30家典型房企的平均融资成本为5.78%。

需要指出的是，2019年融资大环境持续收紧，致使房企融资成本不断上升，在部分房企的投资和开发都受资金掣肘的情况下，对于高杠杆特性尤为明显的房企而言，华润置地的低成本和渠道通畅的融资优势，不仅有利于华润置地投资增加土地储备，更有助于公司降低负债水平，平衡杠杆风险。

截至2019年12月31日，华润置地净有息负债率为30.3%，较2018年底的33.9%下降了3.6个百分点，仍维持在行业较低水平，且远低于EH50房企平均负债水平，现金短债比3.0，覆盖短期债务3倍，无短期偿债压力，且高于EH50房企平均短期偿债能力。

除了稳健的财务结构之外，华润置地还拥有丰厚的土地储备，据财报数据，2019年公司新增土储计容面积2020万平方米。截至2019年12月31日，公司总土地储备为6868万平方米，可满足其三年的开发需求。

千亿规模难藏隐忧

聚光灯越亮，问题也会随之暴露，备受市场关注的华润置地也是如此。“千亿”规模之外，华润置地自身还存在诸多问题。

2019年的财报带来了业绩保持增长的好消息，也带来了业绩增幅收窄、毛利率下降的坏消息，加之华润置地高管“批发式”的出走，造成其管理层的不稳定。这些，无不给华润置地“千亿规模”蒙上了一层阴影。

据财报数据，2019年，华润置地实现合同销售金额2425亿元，同比增长15.1%。2017年、2018年，其合同销售金额分别为1521.2亿元、2106.8亿元；同比增速分别为40.8%、38.5%。纵向对比之下，华润置地的销售业绩增幅明显收窄，此外，2019年合同销售业绩增速还创下近五年来新低。

值得一提的是，据克尔瑞数据，华润置地在2019年中国房地产企业销售排行榜中位列第十，去年华润置地在该榜单中位列第九。此外，龙湖集团2019年销售额为为2425亿元，与华润置地在“2019年中国房地产企业销售排行榜”榜单中并列第十。

年报显示，2019年，华润置地的综合毛利率为37.9%，同比下降5.5%；2017、2018年，这一指标分别为40.3%、43.4%。

细观各项目具体毛利率，可以发现，综合毛利率下降主要受开发物业毛利率下降影响。2019年度，华润置地开发物业的毛利率为36.5%；投资物业的毛利率为66.5%。2017年和2018年，其开发物业毛利率分别为39.7%、42.9%；投资物业的毛利率为65.9%。开发物业毛利率较之去年，跌幅明显。

2019年中期业绩会上，唐勇曾给出解释，毛利率下降主要是由于结算结构的变化调整造成。而在2019年度的媒体业绩会上，管理层给出的答复是，“整个行业的毛利率都是下降趋势”。

除了业绩层面，在经营层面上，华润置地人事变动也引起市场广泛关注。

2019年3月，曾任华润置地董事局主席，被认为公司的“灵魂人物”的吴向东，在华润置地任职长达26年后，正式离职，并加盟华夏幸福。

老将唐勇作为继任者，被任命为华润置地董事局主席。但短短10个月之后，2019年12月17日，唐勇也突然离职，转投华润电力。

随后，华润置地高级副总裁迟峰，副总裁、华北大区总经理蒋智生，董事局副主席、华北大区董事长张大为等核心高管也陆续传出离职消息。

曾在中国建筑任职的王祥明于2019年3月调任为华润集团董事、总经理。唐勇离职以后，王祥明接棒，出任华润集团华润置地董事局主席。

压力之下守住前十？

3月24日，微信公众号“华润置地重庆”发布了一则声明，该声明称，“按照品牌使用要求，华润置地（重庆）有限公司及关联及关联公司对旗下各项目的案名使用方式正在进行规范调整。”

与此同时，有自媒体发文，重庆华润项目摘去“华润”品牌名，引发业主不满，华润琨瑜府上百家业主戴着口罩聚集在九龙坡万象城华润中心维权。

而据华润置地重庆内部工作人员透露，“华润品牌企业的业务板块较多，所以防止对品牌的影响，置地板块是单独使用‘华润置地’，集团在18年的时候都开始要求，华润的品牌不允许单独使用，置地板块的所有推广必须以‘华润置地’为品牌使用，19年强调更严格些；我们内部也是不允许直接使用‘华润’华润品牌的。”

截止目前，仅重庆地区出现华润置地摘帽的情况，今后，此种情况是否会全国铺展开来，记者日前通过电话和邮件联系了华润方面，截至发稿前，尚未得到回复。

而单从重庆华润置地不被允许使用“华润”情况来看，华润集团厘清与华润置地的品牌名，是为防止华润置地使用“华润”为华润集团带来负面影响。而这，很难不让人和近年来华润置地频发不断的“黑历史”联系起来。

3月21日，巴山华润澜山望业主时因小区状况并未达到交房入住的标准和条件，粗制滥造、赶工严重，品质低下发布该项目11条拒绝交房的说明。

再往前追溯，2019年11月24日，就曾曝出郑州华润紫云府业主针对开发商全方位减配问题进行了维权。

2019年8月，因擅自施工，华润置地（郑州）有限公司被罚并列入失信黑名单。名单显示，建设单位未重新取得施工许可证擅自施工，罚款186.451191万元，列入一般失信信用等级行为，失信记录期限为一年。

2019年4月，郑州市城管局发布行政处罚公示，其中华润置业（郑州）有限公司因“存在建设单位未重新取得施工许可证，擅自施工”的问题，被罚款196.45万元。

而近几年，无论是北京华润昆仑域“质量门”一地鸡毛退房潮，还是济南万象城地基拆除重建，再是华润从广州到重庆到成都的席卷大江南北的维权浪潮，都暴露出，华润置地在追求业绩的高周转之下，似乎对房屋质量的越来越无法很好的兼顾。

在媒体业绩会上，华润置地管理层提到，“公司还是会坚持前十的目标。”此外，华润置地将2020年销售目标设定为2620亿元，增速放缓至8.04%，而前有世贸，后有龙湖，加之华润置地内部存在的种种发展阻力，2020年，华润置地能否“保十”？中宏网将持续关注。

编辑：霍棠棠