楼市下半场，被动城镇化，再搬弄数据给房价点火真不可取！

经过了近20年的高速发展，如今的大城市高昂的房价已让许多年轻人望而却步，甚至产生了一些负面社会影响;坚持房住不炒底线，新华社为此转发的《“一城一策”要坚守房住不炒底线》《多部门协同严防已退出产能“死灰复燃”》两篇文章，尽诉决策层对地产调控和供给侧改革的决心并没有因为稳增长压力而动摇，决心守住房地产调控和供给侧改革的既有果实。

但在如今疫情过后，调控政策开始起作用之际，又有一些所谓的房地产专家出来站台，希望通过各种解读，继续抬升房价，最近就聊到了一个城市发展进程——中国城镇化的进程。具体的意思便是，中国目前城镇化比例为60%左右，距离日本及欧美一些发达国家，仍然有一定距离，至少还有20%的增长空间，还将继续促进房地产行业的大踏步发展，房价不会跌，之类的种种期待给房价点火的文章。

诚然，中国城镇化仍能继续促进中国经济的发展，但被解读为楼市催化剂，笔者认为真不可取，便趁此顺带说明一下，其实中国已到城镇化的下半场，被动城镇化。

在笔者上两篇文章中，《成也萧何败萧何，房价因由何涨起，也因何停止，短期无法逆转》以及《楼市的人口红利将结束，数据说明一切，时间节点就在这一年》中，述说了近些年来，房价上涨的内在因素，楼市的人口红利及中国城镇化的发展，但由于篇章关系，仍然留下了一个问题：

中国城镇化进程还能继续催动楼市的高速发展吗？城镇化之下，房价还有空间吗？

房价短期看资金，中期看政策，长期看人口，这可谓房地产业内的一个共识了，不再叙述。

但在整个中国房地产的高速发展中，中国城镇化的进程起到了一个十分重要的内在作用，从2000年以来，中国城镇化比例从36.22%到如今的60.6%，确实带动了经济的发展，也催生了接近200多亿平方米的住房需求，因此造就了房地产行业近十余年的高速发展期。

我们先把算术题拿出来，

而这些专家，借着与发达国家城镇化还有20%的数据，解读出再次创造200亿平方米的需求，真可谓可笑，更是大错特错！。

确实，中国城镇化的推进，催生了200多亿平方米的住房需求，甚至到如今，仍未能完全消化完毕，但是，笔者先要在此提出一个论点：中国城镇化进程确实会催生购房需求，但就像足球，分上下半场，中国城镇化进程的上半场，到目前已经接近尾声，达到了60.6%，这是一个主动城镇化的过程；

接下来，将步入一个被动城镇化的过程。

首先，何谓主动城镇化？简单地说就是“农民进城”，庞大的人口进入城市，催生住房需求，这个非常容易理解；

那被动城镇化呢？再简单地说，就是无需通过“农民进城”，在农村里建设为城镇，或者农村人口老龄化持续，造成农村人口的减少，而被动地提升城镇化，就可以称为被动城镇化。目前我们可有用土地改革手段，户籍改革手段，人口再流动手段等达成我们继续城镇化的目的，在此便不作分析。

被动城镇化，我们可以用日本的城市化进程简单举例，见下图表1：

日本的城镇化主要时期为1946年到1975年左右，该过程城市人口快速增长，而到了1976年左右开始长达了近25年的城市人口增速下滑，但城市化率并没有相应的下滑多少，人口老龄化严重，到了2000年以后，日本城市化政策结束，依然还有城市化的提升。随着老龄化进一步严重，农村人口去世，被动地使城市化率持续攀升，甚至到达了90%；

在这里，一个重要的观点呈现了，城市化率，不但会随着城市人口的增加而攀升，也会随着农村老龄人口的去世而被动提升！也会随着农村建设为城市而提升！

那这对房地产会有什么影响呢？

首先，被动的城镇化，主要角色为农村的老龄化人口，但这部分老龄化人口，基本上都处于已有房子的情况，跟年轻人不一样，对房子的需求并不大，而且并非必需品，因此，这阶段的被动城镇化，并不能大范围地催生住房需求。

其次，老龄人的去世，会从另一方面供应了部分的房子，先不论这些房子是否能满足年轻人的住房需求，但起码，会在一定程度提升空置率，对于住房需求的扩大，不但没有一丝提升的影响，更可能降低新增住房的需求。

因此，在下一阶段的中国被动城镇化阶段，再想催生大规模的新增住房需求，显然只是某些专家搬弄数据想给房价加火的错误论点。

现在回到问题上：中国城镇化进程还能继续催动楼市的高速发展吗？城镇化之下，房价还有空间吗？

显然，并不能继续催动楼市的高速发展，下一阶段，需要催动楼市的发展，只能依靠实打实的产业转型带来的经济增长，收入增长，才会再有房地产的高速发展，

被动城镇化之下，新增住房需求没有催生，因此，仅通过中国城镇化进程下的房地产业的房价的空间不大！

希望大家理解这个逻辑，不要被这些所谓的专家牵着笔者，当接盘侠！