四年A股谋求上市无果 金辉转战港交所寻求输血

四年A股谋求上市未果，金辉集团最终选择转到港股。近日，金辉集团以金辉控股（下称“金辉”）有限公司的身份正式向香港联合交易所（下称”港交所”）递交IPO申请。3月25日晚间，港交所更新企业申请版本信息，金辉上市招股书出现在更新后的信息中，证实金辉赴港上市传闻。

金辉是一家全国布局的大型地产开发商，1996年发轫于福州，前身为福建金辉房地产有限公司，实际控制人为林定强。2004年开始，金辉进行全国化布局，进驻重庆，2009年将总部迁移至北京。截止目前，金辉已进驻全国30个城市。

（图为金辉北京总部大楼 来源：金辉招股书）

据克而瑞发布的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，2019年金辉控股全口径销售额已达到888.6亿元，排名第40位。金辉也是目前全国房企40强中，仅有是两家未上市房企之一。作为非典型闽企房企，金辉身上没有闽系“激进”的标签，在业界印象较为低调。

市场分析认为，此次若能成功登陆港交所，通过上市融资改善企业资金链状况，将有助于金辉冲击千亿目标，实现规模跳涨。

金辉冲击千亿目标 转道港交所寻求输血

近年来，金辉寻求规模扩张，从投资到销售均开始提速。据中国指数研究院数据，2019年，金辉拿地金额为272亿，位列行业第35位，同期集团销售额排名为行业第40位，积极的土地储备扩充动作，显示出金辉对规模诉求。

招股书数据显示，过去三年里，金辉资产、销售规模和营收保持较大增长幅度。

其中，金辉全口径销售额分别为人民币445.1亿元、746.8亿元、888.6亿元，销售额排名稳定在行业40名左右；持续经营业务的收益分别为人民币117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元，复合年增长率48.5%，其中2019年度增幅达62.56%；净利润分别为人民币22.21亿元、23.00亿元、26.90亿元，复合年增长率10%，其中2019年增幅为16.96%。

（来源：金辉招股书）

资产规模在2017年至2019年由338.83亿元暴涨至1493.45亿元；公司负债总额和资产负债率也随之走高，公司负债总额近三年分别为721.63亿元、1030.8亿元、1279.65亿元，资产负债率分别为83.18%、85.46%、85.68%；其中，公司合约负债总额（即尚未完成交房的预收房款），近三年分别为，246亿元、419.35亿元、566.85亿元；以扣除合约负债额后的资产负债率来看，金辉控股在2019年度的数据为47.73%。

（来源：金辉招股书）

从具体债务结构来看，截至2017年、2018年及2019年年度末，金辉控股的银行借款、其他借款及公司债券总额为人民币335.1亿元、387.2亿元、427.5亿元。其中一年内到期的银行借款、其他借款及公司债券总额分别为127.5亿元、231.6亿元、180.2亿元。一年期占比分别为38%，59.8%，42.1%，公司短债结构得到优化。2017年至2019年，公司融资加权平均利率分别为7.25%、7.65%及7.76%。

虽然业绩增长稳定，但扩张的后遗症也有所显现。近三年，金辉毛利分别为37.92亿元、48.26亿元、56.62亿元；毛利率由2017年的32.2%直线下跌至2019年的21.8%。金辉方面解释称，毛利率下跌主要因所交付项目土地收购成本有所增加，如南京、上海土地收购成本较高。

另外，由于物业开发活动增加以及加大土地收购力度，也导致营运使用大量现金净额，公司在2017至2019三年经营活动现金流量净额约为-77.56亿元、14.34亿元、-56.97亿元，。

此前，市场也传出金辉组织架构动荡，称金辉华东区域公司被解散，仅保留少数部分工作人员的消息。对此，金辉表示集团之前有环渤海、西北、西南、华南、长三角、华东六大区域，其中长三角和华东区域交互较多，区域重复，为了进一步提高公司整体的经营管理水平，将原华东区域的大部分项目并入长三角区域，部分项目并入其他区域；原华东区域的总部在南京，人员由区域平台下沉至南京城市公司平台。原华东区域管理平台员工也结合业务需要和员工意愿进行了合理的内部调配，没有裁员计划。

据了解，此次申请赴港上市，金辉计划将募集资金扩充股本并补充公司现金流，即主要用于现有项目拨款、部分现有信托贷款的偿还、以及一般业务运营及运营资金。金辉方面认为，公司上市后将有助于金辉获得更多融资渠道，以及获取更低的融资利率，这些有利因素都将帮助金辉进一步降低负债水平，提高公司运营能力。

关于本次募资金额，招股书中并未披露，具体发行数量、售价待定。此前，金辉冲击A股，拟于上交所公开发行不超过6亿股股份、募资60亿元。

去年，德信中国、中梁控股、新力控股等先后成功上市，海伦堡、奥山控股、三巽控股、港龙地产、大唐地产等，也已纷纷递交了招股书。查看部分房企募资数据，其中，中梁募资27.7亿港元，美的募资30.6亿港元、新力募资19.6亿港元，以此参照，金辉的募资金额或会与同梯队房企相近。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在当前形势下，房企希望完成上市，加快拿地，做大规模，降低负债是几项重要工作。而金辉控股在这三点上都有良好表现；上市本身也有助于房企获得后续发展机会，例如获得新的平台，以及给房企带去更多的融资机会等。

媒体报道显示，金辉集团管理层曾在过去几年不同场合提及过千亿目标，但官方未明确具体时间点。不过，据知情人士透露，金辉内部估算，公司预期在2020年能达到这一目标。针对相关问题，地产壹线曾向金辉高层求证，对方回复“目前公司处于上市缄默期，不方便发声”。

资料显示，截至2019年12月31日，金辉共有144个处于不同开发阶段的物业开发项目，其中包含附属公司的项目102个，合营及联营公司的项目42个项目。

2019年末，金辉土地储备为2667.44万平方米，涉及长三角、环渤海、华南、西南及西北五大区域的布局，进驻城市达30个，包括北京、上海、天津、重庆、福州、杭州、南京、武汉、西安、苏州、石家庄等一线、强二线及环一线城市。