三四线买房把握4个特征，马光远：别把过去靠运气挣的钱亏没了

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大家觉得一二线城市和三四线城市哪个更容易复苏呢？下面这个报告或许会颠覆你的三观，而且也颇具争议。

克而瑞25日发布最新报告显示，全国楼市稳步复苏，回升速度三四线好于二线好于一线。深圳、成都、福州、苏州、杭州、淮安、扬州、嘉兴、汕头等9个城市成交表现已然达到甚至超过2019年4季度的平均水平，其他二、三线城市楼市也表现出强劲的复苏动能，重庆、济南、佛山等进程稍显滞后。

报告指出，一线城市中深圳市场率先回暖。总体来看，当前全国楼市正在有序复苏，全国整体成交量已回升至去年6成左右水平，三四线城市楼市的复苏速度要明显快于一、二城市，且复苏动能依然强劲，可以化解此前对三四线城市的过于悲观预期。

但我们也看到很多人持有的观点是，显然一二线城市更具有复苏的能力。这该怎么理解呢？其实很简单，无论当下的三四线城市表现如何，都不能构成长远的趋势，就好比现在的房地产受到影响也只是暂时，并不能改变房地产长远大趋势一样。

从最近各地推出相关激励性政策来看，不少三四线城市表现更为积极，这也表现出，大多产业单一、人口流出、经济基本面不好的三四线城市，对于房地产的依赖程度依然较高。

所以，哪怕在现有政策促使下，三四线城市可能会有短暂的复苏动能，但是缺乏经济内生增长，长远看，光靠短期政策，显然不足以再推动楼市增长，单纯靠房地产是没有前途的。

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那么如果买三四线城市的房子该注意哪些方面呢？不是说三四线城市绝对不可以买，而是一定要注意几个原则。

首先，人口净流入情况。

随着我国经济进入新常态，人口加速向一二线大都市、都市圈集聚，三四线城市人口外流是不容回避的现实问题。忽悠大家买了房，将来有价无市，他们卖给谁？租给谁？哪怕现在房价还在涨，但很难持续下去。或许将来你要为炒房者买单。如果人口严重外流基本上你就做好房价只跌不涨的准备吧。

其次，有没有产业支撑？

产业跟人口是相关的，没有产业就没有人口，没有人口也就难以发展产业。

再次，是否有资源？

资源跟人口和产业也是密切相关，这个就不多说，大家都清楚，人口都会向优质资源靠拢。

最后，城市群发展是大方向。

城市群也是未来发展的方向。未来，一线城市周边的城市或许还有机会。对于购房者，挑选一些还没有被炒太高房价的城市，或许是你买房的好选择。

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经济学家马光远曾表示，即使三四线房价在客观因素影响下依然上涨，房地产调控政策依然能够让房价走低。价格偏低不代表都可以投资，都可以买。大量的三四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。

但后来马光远也对原来的话进行了澄清和重新解读，大意是并非所有三四线城市都不可以买。“有些专家动辄三四线房价如何如何，可是，三四线城市东西部的表现是完全不一样的，即使同样在东部，有经济实力和没经济实力，人口流入和人口流出的城市也是不一样的。”

不能一概而论，一线城市中也有差的，这些年落后的，二线城市中也有房价逼近一线城市的。马光远给出更具体的建议应该说更负责任。我此前也说过，三四线城市虽然很多并不适合买房，但是对于大城市周边的三四线城市，有人口流入的城市，包括京津冀、长三角、珠三角、粤港澳等周边城市的城市群、都市圈，还是有潜力的。这就跟我上面讲到的几个原则相一致。

无论如何，我们都应该审视市场的变化，不能完全拘泥于历史经验，还应该与时俱进。最后，引用马光远一句话，“不犯错”是投资的第一原则，过去20年，宁可错，不可错过；未来，宁可错过，不可错；不要把过去靠运气赚的钱，这几年靠本事给亏没了。但这句话可不是说让你不买房或盲目买房。