利润为王的弘阳地产有啥新招？

在房地产行业大踏步前行中，差异化之路被认为是在竞争中取胜的有效途径。

地产＋商业的双轮模式也成为房企战略的新常态，但从市场表现来看，两者取其一发展模式相对容易，想要同时“玩赚”地产和商业，绝非易事，市场上能做到两者平衡发展的房企并不多。

想要在赛道上跑出好成绩，模仿不是长久之计，否则很容易被万科一句“活下去”就吓破了胆，错失弯道超车的机会。因此，一定是要找到适合自身发展的战术才是跑赢的关键所在。

年报是一面镜子，总能发现那些隐含在其中的秘密。

房企观察注意到，在港上市房企弘阳地产(1996.HK)打造地产＋商业双轮模式，可谓有着大不同的发展路径。

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利润与规模并举

规模化竞争下，房企都在努力为规模而打拼，冲击千亿规模，不断的上台阶，在这样的进程中，往往容易忽略规模扩张下的风险，这样的例子在2019年发生了很多次。

人云亦云，人无远虑必有近忧，企业也是如此，企业战略同样要做到审时度势。

作为掌舵人，弘阳地产董事会主席曾焕沙在2020年1月曾表示，公司要完成从“快速增长”到“持续、稳健、有质量的快速增长”的战略升级，推动以客户为中心、以经营和利润为导向的机制落地。

3月25日晚间，弘阳地产(1996.HK)发布2019年度业绩。

2019全年弘阳地产实现合约销售金额651.5亿元，同比大增 37.6%；累计实现签约面积490.5万平方米，同比大增39.0%；营业收入151.7亿元，同比大增64.2%；净利润16.4亿元，同比增长23.6%。

财务指标方面，净负债率70.4%，债务结构持续优化；手握现金168.4亿，较2018年末增加35.2%；短期借款占比，较2018年末下降7个百分点。

可以说，弘阳不错的年报背后是独特的经营理念和战略，在复杂多变的市场环境下，其实最安全的一定是保证合理的利润，而非一味的盲目追求规模。

对此，弘阳地产方面称，当前公司核心能力是“打造利润为王的弘阳现金牛”。确保现金流健康，是重要途径，也是公司的安全边界，因此要“升规模、快回笼、控支付”；利润作为结果的输出，则需要做好“提价格、控成本、降利息、降费用”这四项工作。

既要规模又要利润，其实非常难，这就要求项目实现快速周转，其中一条核心要素就是高回款。在此方面，弘阳地产在2019年的签约回款率高达94%，继续保持行业标杆水平，这为现金流安全及拿地提供了有力支撑。

在规模扩张方面，弘阳坚持重点布局一二线城市。2019年弘阳地产共取地57块，新进济南、青岛、西安、长沙、温州、郑州等城市，至2019年12月底总土储达1693万方，其中81%位于一二线城市，土储同比增长30%。

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地产+商业相互赋能

一手住宅、一手商业，如何做到两只手的平衡，1+1大于2呢？

住宅和商业最怕的是“打架”，或者说，为了住宅而商业，为了商业而住宅，这都容易出现做减法的情况。

如何用好双轮驱动，让住宅和商业相亲相爱尤为关键。

弘阳给出的解决方案是：“发挥地产和商业的协同效应，打造差异化竞争能力。地产与商业相互赋能，同时有质量的高增长。”

具体来看，弘阳通过联合拿地，底价拿地，提升毛利率，同时综合体又能很好提升溢价率。

凭借“地产+商业双轮驱动”、“双Mall（购物中心、家居生活馆）+游乐演艺”的差异化商住联动开发优势，弘阳地产已在常州、安庆等地落地商住联动项目，实现低价获取优质土地。

据悉，常州名力天下锦项目的住宅毛利率预估46%，安庆弘阳广场项目的住宅毛利率预估高于30%。

这两个项目成功落地，也显示弘阳的商住联动差异化竞争力，得到当地政府认可。常州项目配建15万方纺织文化博览及文化保护建筑群，挖掘城市历史文化与集体记忆；安庆项目配建1万方场景乐园、2500方中心秀场、1.1万方主题街区，也致力于升级当地商业生态与体验。

商业项目则落地4.0产品体系，涵盖摩天轮、城市秀场、主题乐园和主题街区等业态，打造“永不落幕的城市秀场”。

新产品体系助力实现溢价。长沙时光里项目较周边竞品均价高出约18%，去化速度高出约21%；佛山博爱湖一號较周边竞品均价高出约10%，去化速度高出约10%。

高效运营，实现有质量的可持续快速发展。项目首开的平均速度已经达到6.8个月，综合去化率70%，客户满意度提升至84分，弘阳非常注重标准化和不断创新，打造明星产品，提升产品力，并已落成部品艺术馆，商业广场综合出租率达到97%，租金收缴率达到99%。

除此之外，弘阳商业强调“轻重并举，以重带轻。”2019年弘阳商业进入徐州、滕州等城市，同时2019年弘阳商业轻资产项目烟台芝罘弘阳广场、南京弘阳广场C2C3馆耀世开业，开业广场平均出租率达到96%。

可以说，弘阳地产、商业双轮驱动模式样本在规模房企和商业地产当中是非常稀缺的，双轮驱动已经成为弘阳的核心竞争力。

2019年弘阳地产成功跻身全国50强，成为中国房地产开发企业500强的第47位；同时弘阳商业百强第12位，商业联动拿地见到成效，安徽的安庆项目商住项目成功落地，目前弘阳商业已经开业4座弘阳广场，筹开11座弘阳广场。

此外，大手笔引进强援也成为弘阳2019的一个标签，引发了行业关注。

弘阳地产在2019年相继引入袁春、雷伟彬、张镝、李亮等业内知名职业经理人，分别担任公司联席总裁、副总裁等职，在大运营体系、境外资本市场、产品力、大营销体系等方面，为弘阳地产注入了全新的管理动能。

疫情之下，2020年注定成为充满变数的一年，弘阳准备好了吗？

董事会主席曾焕沙认为，疫情对经济的冲击是暂时的，对中长期不会有重大的影响，弘阳将继续保持理性、谨慎的态度，沉着应对，保持稳健的心态，仔细应对复杂的局面。

“公司以提质增效为2020年经营主题，将更注重提升产品和服务质量，提升经营效力，商业地产方面规模拓展和经营质量提升并重，打造明星项目，并进一步创新商业综合体模式，实现双轮驱动发展以更好业绩回馈每一位股东和投资者。”