或许啊，万龙绿并不看好今年的楼市。︱德科地产频道Live

主讲︱刘德科

今天，我们关注一下房企老板们怎么看接下来的楼市走势。

我们要关注的是这三家企业，红色的万科、蓝色的龙湖和绿色的绿城。万科和龙湖是中国房地产行业中，企业治理做得比较好的两家公司，规模也大；绿城的规模稍微小一点，但是产品做得相对有特色。

这三家公司对于后市持什么样的态度，他们未必会直接说出来，但是我们可以通过钱、目标和城市选择这三方面，看出他们的态度。

1st

龙湖

前两天，龙湖的老板和高管团队们在业绩会上讲了一些话，我们把它抽取出来，归纳到视频中的框架里。先看钱，也就是融资，龙湖董事局主席吴亚军女士说，1 月已完成了全年的基本融资，接下来融不融资都无所谓了。什么意思？就是钱多。

再看销售，今年的销售额目标是 2600 亿，去年的销售额是 2425 亿，今年的目标与去年销售额相比，仅仅只有 7% 的上涨率。2019 年相对去年的上涨率大约是 30%，也就是说，去年销售额上涨了 30%，但今年的目标却只定上涨 7%。

目标只是目标，这个目标最终肯定能完成，至于能超额多少完成，我们不知道。至少，龙湖在定目标时，对于后市是非常谨慎的——讲得再简单一点，是不看好后市，所以目标才定这么低嘛。

再看城市选择，也就是它的土地储备，一二线城市占了八成，说明像龙湖这样的公司，仍然会把更多注意力放在一二线城市，不是说他们不去三四五六七八线城市，而是他们把更多的精力、更多的资源分配给了一二线城市。其实不止龙湖这样，我们今天讲的这三家公司基本上都是这样。

2nd

绿城

从融资上来看，绿城 2019 年年末的净负债率是 63.2%。光看这个数字没有意义，要跟前一年做对比，2018 年年末是 55.3%——也就是说，2019 年年末的负债率提高了。负债率提高，说明绿城变得稍微激进一点了，此前太保守。

63.2% 的负债率，不知道你们看的时候有什么感受，好像挺高的，但是绿城的负债率不一样，它的负债率就是负债率，比较真实。很多上市公司的负债率看起来很低，其实表外的负债都没有记进来，实际负债率高得吓人，通过财务报表是看不出来的。我们今天选的这三家企业，负债率都是基本可信的。

2019 年，绿城相对激进，然后现在它手上大概有 500 多亿货币现金，所以我们看到过去的一个多月，绿城在全国各地拿地非常凶猛，有当年闽系房企的那种凶猛——但是绿城的产品做得比较出色，和闽系房企完全不一样。

为什么绿城会这么凶猛？绿城中国董事局主席张亚东先生在业绩会上说，接下来投资是重中之重。投资就是拿地，绿城认为过去几年跑得不够快，是因为投资这条逻辑线没有理顺，在绿城，很多钱是花不出去的，这在别的房企是不是很难想象？拿地的钱花不出去，让人比较头痛，过去一年稍微解决了一点，今年应该还会保持好的节奏。

看上去，绿城对后市应该很激进。我们来看它今年的销售目标，是 2500 亿，去年的销售额是 2018 亿，我数学不太好，应该是 20% 左右的目标增长率。而 2019 年比 2018 年的上涨率是 39%，所以它的目标也定得不高——也不看好后市，至少没那么看好后市，这一点跟龙湖也差不多。

3rd

万科

再看红色的万科，万科的负债率更低了，33.9%，低得令人发指。从企业健康度来讲，低得令人发指的负债率当然没有问题，但是如果从进取心来看，万科的进取心太弱了。当然，万科体量这么庞大，销售额中国第二，已经不需要那么强的进取心，它更在乎的是企业的安全性。

不仅负债率低，货币现金更不得了，它有 1600 多亿的货币现金。万科经常有「活下去」之类的非常有危机感的表达，但我们过去也讲过，全中国所有开发商全部倒闭之后，万科才会倒闭，当然，中国房地产不可能倒闭，如果要倒闭的话，万科一定是最后一家，安全度极高。

我们来看万科的销售目标，万科一直以来都号称不设目标。去年的销售额是 6308.4 亿，今年应该会比 6308.4 亿要高。6308.4 亿在中国排名第二，排名第一的是碧桂园。

6308.4 亿这个量体看上去很大，我们都在说，房地产的行业集中度在提升，然后大鱼吃小鱼，甚至大鱼吃大鱼。

但中国销售额排名第二的房企，在全中国的市场占有率是多少呢？4%。10 年前，万科的市场占有率也已经接近 4%，也就说，过去 10 年万科已经壮大了无数倍，但是它的市场占有率其实并没有大的提升。从这个角度来看，中国房地产的行业集中度还没有很高的提升，可能要 10 年后，才能谈行业集中度提升的问题。

最后来看万科的城市选择，也是 71.5% 的新增项目位于一二线城市。

4th

啰嗦地讲了一大堆，为大家归纳一下，其实就讲这三点：第一，钱多，不愁，现在这样的健康企业一点都不愁钱；第二，销售目标定得相对谨慎，简单直接地讲，就是并不看好今年的楼市行情；第三，他们仍然聚焦在一二线城市。不是说他们的认知一定是对的，他们有可能判断失误，但是像这样健康的公司所展现出来的认知，不管有没有局限性，我们还是得参考一下。

当然，我非常不赞同只有一二线城市才有价值，但是对于大企业来讲，必须把重心放在一二线城市，才会更安全。中国的三四五六七八线城市中，很多城市都非常有价值，那一片市场等待着更多健康房企耕耘，而不是靠杂牌房企争抢市场。