地产“云论坛”:今年楼市防跌胜于防涨,开发商首先要做到活下来

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  新冠肺炎疫情暴发以来,全国各行业均受冲击,房地产行业也不例外。

  今年1至2月,全国商品房销售面积大降四成,12个二线城市无成交;广东商品房销售面积、销售额同比均降三成以上,房价比2019年全年下降4.5%;地产股方面,迄今已有房企股价跌超40%。

  具体在这次疫情中,房地产行业所遭遇的影响有多大?这种局面还会持续多久?未来楼市走势如何?南方都市报地特举办楼市“云论坛”,邀行业协会、代理机构、中介机构的专业大咖,一起探讨。

  “云论坛”嘉宾:

  

  徐建平 广州中地行房产代理有限公司董事长

  
赵卓文 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

  吴伟才 经纬(中国)控股董事总经理

  
黎振伟 世联行首席技术官

  
廖俊平 广州市房地产中介协会会长

  
姚申 广东德诚行地产集团有限公司营业董事

  主持人:南方都市报记者邱永芬

  精彩观点——

  徐建平:当前房价已经下降10%左右,但长三角、大湾区这些区域的调整是暂时的。

  赵卓文:2020年,开发商首先要做到活下来,再去想如何发展。

  吴伟才:最关键是人们的信心什么时候恢复。

  黎振伟:只要开发商愿意降价,购买力还是有的,市场还是存在的。

  廖俊平:疫情期间有租房者有家难回,给“租购并举”带来负面示范效应。

  姚申:疫情下,住房消费升级的重心从关注数量变化到关注品质。

  Q&A——

  Q1

  此次新冠肺炎疫情,对房地产行业的影响有多大?

  徐建平:首先,房子会显得越来越重要,在经济中的地位会提升。此外行业会发生大量重组现象,强者恒强。而且区域会产生分化,长三角珠三角这些社会资源比较均衡的区域未来发展会更好,武汉等曾受疫情重伤的区域会有较长的萧条期。

  疫情后,地产业将来会更关注品牌、配套、物业服务,会加强健康理念,房地产政策、土地、营销、税务等预计也会相应调整。

  赵卓文:一季度,房地产项目停工,售楼部停业是普遍现象。短期内,房地产行业将面临以下挑战:

  1、投资下滑。第一季度,开发商买地意愿下降,在建工程受影响,投资量同比将下降20%左右。

  2、销售量下降。预计第一季度销售量同比将下降30%以上,全年下降15%左右。

  3、新开工面积下降。由于疫情防控措施的影响,第一季度的项目新开工面积将受到影响。并将影响到全年的开发量。

  4、楼价将稳中有降。北上广深等一线城市的二手物业价格,将有10%左右的下调。

  吴伟才:短期影响很大,现在慢慢恢复。

  黎振伟:不能开盘,成交量价下降是必然。特别像广州增城,有住宅出现降价10%。不过,如果开发商愿意降价,购买力还是有的,市场还是存在的。商业、写字楼的影响则会更大。

  廖俊平:这次疫情给“租购并举”带来一个负面示范效应是,租房居民不能和自住居民同等对待(外地户籍的租客无法进入小区,业主则可以)。未来一定要有强有力的法规配套来及时解决这个问题,真正使租房成为一个让人放心的居住形式。同时还应该让出租房屋的一方能够持续经营,尽快出台标准化的公开发行上市REITs产品。

  姚申:疫情的影响是阶段性、暂时性的,不会改变中国经济继续向好的基本面。地产行业短时间内线下销售操作受到限制,很多家庭购房计划延后、潜在购房需求搁置,从土地市场到一二级市场都呈现短期休眠的态势。但被疫情压抑的需求在积累,疫情结束后会集中释放,楼市成交量会迅速企稳回升,全年将呈现先抑后扬的态势。综合来说,疫情对全年房地产行业影响程度为中等。

  Q2

  目前这种情况还会持续多久?

  预计什么时候可以恢复正常水平?

  徐建平:从国内疫情来看,现在逐步走向稳定,按此发展预计持续两三个月,到下半年就会恢复正常水平。但如果国际疫情再不可控,对中国的经济影响也会很大。

  赵卓文:疫情在国内已经得到有效的控制,预计4月份全国房地产的工程和销售将全面恢复正常。但国外疫情仍然有不确定性,如果国外疫情变成一个长期事件,可能会形成全球的经济衰退,最终影响到中国的经济面。

  最令人担心的是,由于疫情的发展和持续,造成消费和投资的下降,企业经营困难,城市居民收入下降,最终造成房地产的需求下降。2019年中国房地产年销售16万亿,17亿平方米,恐怕将是一个顶。从现在情况看,未来国内房地产的需求下降,将是大概率事件。

  吴伟才:现在已在慢慢恢复。关键不是看国内,是看总的经济信心才是一切。如果只是中国的疫情那就恢复很快,但现在全球都在崩溃。最关键是人们的信心什么时候恢复。

  黎振伟:楼市能否很快回暖还得看国内外的情况。起码上半年不会恢复,最终得看下半年。

  按过去的传统方式,疫情后房地产不会像过去那么简单的恢复。国家还是要鼓励实业,大家不再把房地产当做刺激经济的主要手段,所以现在很多企业已关注不同的产业,采用新的经济增长方式。

  姚申:随疫情高峰逐渐消退,业务也在逐步恢复,疫情与经济呈负相关同步性。预计到可以摘口罩的那个月,市场成交能恢复到约八成水平,然后再在下一个月释放压抑,出现反弹性增长。因全球疫情交叉影响具不确定性,具体需听钟南山院士的,可能在六七月吧。

  Q3

  目前开发商、代理机构、中介怎么应对的?

  徐建平:疫情持续了这么长时间,房企的资金压力比较大。目前来说,环境好的、品牌好的产品去化还是好的。目前资金压力大的企业,还会做一些促销,手头上压的产品还是要处理好。

  代理机构对线上推广场景布置这一块,现在做得不错,让人不用到现场也能感受到场景。中介机构方面,二手市场成交还是有所回落,二手楼市要保持成交量估计会有压力。这个压力,也是中介机构重新整合的机会。

  赵卓文:面对疫情,思想上的革新和观念上的改变,比以往任何时候都更重要。

  开发商需要做好三件事:第一,慎重投资,谨慎判断投资项目的市场前景和盈利机会。第二,抓紧降低库存,降低资产负债率。第三,全力抓好下半年的工程和销售。2020年,开发商首先要做到活下来,再去想如何发展。

  代理机构和中介公司,面临的挑战更大。裁员增效,是短期的现实选择。营销渠道的拓展、营销方式的转变,是贯穿2020年的任务。

  吴伟才:从营销来说,每家都有不同的做法。但我不认同现在积极做动作有什么用,最核心的也不是做什么动作,整体经济就摆在那里。

  黎振伟:开发商方面,我认为以后要从运营的角度,从更生态的方式去发展,更注重长远的目标,不能再简单地用卖多少千亿来衡量企业的发展。中介方面,未来要提供更多的多元化的服务。

  如果还是按照目前这种简单应对方式,行业不是今天有病就是未来有病。

  姚申:当前形势,对开发商来说去库存增加销售回款是第一要务,营销创新与融资支持双管齐下。对代理公司和中介企业来说,营销创新是主要措施。主要是线上营销,VR场景化营造,主播IP塑造,在线展示,在线咨询,在线服务成为创新主流。但需要强调的是,线上营销能帮助客户前期中期的信息筛选,但不等于线上售房,线下实地看房决策、签约付款等的面对面服务不可取代。

  Q4

  经此疫情,未来的楼市走势会怎样?

  房地产行业会有哪些变化?

  徐建平:未来的楼市是分化的。粤港澳大湾区、长三角等区域在未来的走势会更好,疫情重灾区可能会有一段时间的下降。在沿海城市做文旅产品、改善型产品会更有利。以前对产品健康配套做得不好的,将来的销售市场或会有下滑。

  赵卓文:随着疫情结束,下半年房地产市场将迎来强劲反弹。主要有三个理由:

  1、2020年,在“六稳”的主基调下,保持经济增长成为重点。房地产行业的稳定,对于中国经济增长和地方财政收入意义重大。因城施策下,政策面有望迎来春风。

  2、货币政策,在下半年有望更宽松。降息、降准周期有望到来。

  3、房地产市场的刚性需求,在下半年将全面激活。供应充足的产品,货币政策的支持和有所回调的价格,将促进楼市的成交。

  预计2020年全年的房地产市场的成交面积和成交金额,将略低于2019年的水平。但总体将呈平稳态势,不会出现大跌。

  房地产行业将迎来四个变化:行业新一轮整合,行业集聚度将进一步提高。前30的开发商,份额将进一步扩大;房地产的调控政策将发生重大改变,稳地价、稳房价、稳预期,主要方向是稳定市场,防跌胜于防涨;房地产的产品将发生改变,新业态、新空间将改变;政府重大基础设施项目和重点工程的建设和发展,城市价值、区域价值和房地产价值,都将发生改变。

  吴伟才:现在没有哪个行业好过,但大家都有希望,都相信中国,也有这个信心。

  黎振伟:这次疫情也让行业有了各种应对能力。现在很多企业关注文旅、医疗等不同产业,找到新的经济增长方式。现在老的房子不太“健康”,通风采光比较差,如何改造物业,这个市场前景是很大的。因为大家注重健康自然卫生,对房地产提了新的要求。

  廖俊平:无论如何,不应该再走用房地产刺激经济增长的老路,同时还要着力避免其他领域的投资转向房地产。要把已经过度沉淀在房地产的财富逐步平稳释放,转化为居民的其他消费支出,完成这一步的一个重要切入点是和养老结合,把一部分居民的住房财富转化成养老支出。

  姚申:楼市预计会进一步区域分化,结构分化。这次疫情下的国情,让“有房比没房好,买房比租房好”的传统消费观念被进一步强化,所以一线城市的需求继续保持强劲,聚集效应继续。而住房消费升级的重心从关注数量变化到关注品质,街区管理与物业服务水平比疫情前更受关注,舒适的住宅与优质街区配套带来更高的健康生活溢价能力,观念的变化让各楼盘价格进一步分化。

  Q5

  对购房人士有哪些建议和意见?

  徐建平:通过这次疫情躲在家里,明显感到居家的重要。现在疫情发展已经很明朗,于购房人士也是选择时机,购买产品要从品牌、物业服务、社区等方面均衡考虑。物业的价值还是会得到老百姓的重视,未来消费观念会改变,改善性的需求会增加。当前房价已经下降10%左右,但在长三角、大湾区这些区域的调整是暂时的,以后还会涨上去。好的地区,各方面全面均衡发展的地区,未来还会有更多人来工作和生活。

  赵卓文:受多种因素的影响,2020年楼价稳中有降的趋势已经基本确定。2020年是产品选择较多的一年,也是价格相对便宜的一年,购房者可以考虑积极入市。

  购房要记住三句话:第一,中心、中心、还是中心。中心城市中心区的优质物业,最能保值增值。第二,购房要看规划,关注城市和区域的未来发展。第三, 2020年,买什么东西都要关注性价比,购房也不例外。

  吴伟才:有需求的购房者,现在就是好的买房时机。

  黎振伟:在目前这种市场情况下,市场一定会下跌。为了稳定,国家也会有很多措施,减少中国市场的波动。

  投资需谨慎。不可能其他消费下降了,房地产还那么旺盛。按过往习惯,房地产还是保值的,只不过大家更谨慎地购买,更注重产品品质健康。

  现在房价相对稳定,真有刚性需求的,确实是个机会。有些供楼的人供不下去了,有些人之前预算紧的,收入一绷不住就得放出来卖,急着回笼资金,经济不好时候都有这样的机会。在房地行业,流动是第一位的,赚钱是第二位。所以这个时候还是有些机会的,但买房也要量力而行。

  姚申:疫情让居住观念前所未有地清晰,产业业态高度丰富和市场自驱力强的龙头城市,医疗教育等政府综合能力完善的低风险城市,才有足够的格局去承载家族的连绵发展。

  广州房屋价值基本面很坚实,对比全国,结构的确定性优势非常明显。环比世界格局,请相信中国未来,相信楼市稳健发展,确实有安居置业需要的市民,不要再等,疫情后必有反弹,现在是好的入市时机,尤其是配套齐全的优质物业。

  主持人:南都记者 邱永芬

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