楼市“强弩之末”，房地产已成“过去时”？这3个消息意义重大

房子的用途：居住，隶属于人类“衣食住行”四大基本需求之一。就像任何的常规商品一样，一旦居住的需求得到大部分的满足，房地产便繁荣不再。

30年里城镇人口增加了5.3亿

在过去的30年里，是经济飞速发展的30年，也是房地产腾飞的30年。抛开一切经济学的观点，单从社会学的角度看，这30年的房价腾飞也足以找到理由。1990年，我国城镇化率不到30%，而2019年城市化率为60.6%，30年的时间里，翻了足足一倍。而这仅仅只是绝对数值上的翻倍，换算成对应人口数量，更不止一倍，因为60.6%这个数据的分母是14亿人，1990年时我国人口仅12亿不到。

用城镇化率简单的计算一下，1990年城市人口为3亿左右，2019年城市人口为8.3亿左右。新增的这5.3亿城市人口，按照1家三口的比例计算，即将近1.8亿套新增住房的需求。这还仅仅只是静态数据，按照我国平均每8年更换一次房屋计算，过去30年里至少出现了3次改善周期。当然，这个改善周期的新建房子需求量是很难计算的，因为有人改善买了新房，空出的二手房也能够满足落户的条件，与1.8亿套住房会有重叠部分。

从3亿到8.3亿，过去30年房地产为何会如此突飞猛进，已然一清二楚。更何况，先富阶层、后起之秀们手头还不仅仅只有1套房。

国内商品房保有总量达300亿立方米

根据21世纪经济报道2018年的估算数据，我国城镇总住房保有量已达300亿平方米，其中商品房112亿平方米，保障房73亿平方米，小产权房72亿平方米，已购公房等房改存量住房约为41亿平方米。再加上2019年新增的商品房成交量、保障房竣工量等，即使按照35平米/人的国际居住标准来计算，目前我国城镇总房屋数量已能够满足约10亿人的居住。

这就很有意思了。前文提到，3亿的原本城市城镇人口、5.3亿的新增城市人口，总计8.3亿的总城镇人口。而城镇按人均35平米计算，近350亿平方米的房屋保有量已足够10亿人居住。这10亿计算结果与8.3亿实际结果所相差的1.7亿人口，所对应的房屋面积即1.7亿*35平米/人，约60亿平方米。也就是说，这60亿平方米的住房是无人居住的，大概是6000万套。

注意，这个计算结果还是按照人均35平米来计算的，并且剔除了多套房拥有者所带来的平均线的拉升。实际上我国城镇人口中还有相当部分人群生活下平均线之下，尤其是一二线大城市的刚需一族。另外，还有一说国内目前国内单单商品房总量已达3.1亿套，可满足12-13亿人的居住需求。

那么，既然房屋已够几乎全部国人居住，为何房企们的销售业绩一年高过一年呢？

我们当然不排除60.6%的城镇化率还远没有到顶，摩根斯坦利中国首席经济学家邢自强曾在一次演讲中提到：我国的城市化率还远低于发达国际水平，至少还有2亿人会进城买房。这显然是楼市未来的核心动力所在。但我们不要忽略一点：高房价已经很大程度影响了这部分人进城买房的预期，甚至是阻碍了他们进城。未来这部分需求必然是逐步释放的，毕竟让“坚苦自立的农村人”为最后的高房价买单实在有些说不过去，也实在难度太高。

三个信息，房地产如果再不做出改变，“强弩之末”不是没有可能。

1、2020年开年如此之巨大影响下，国家依然强调不再以房地产为短期刺激点。

今年第一季度“负增长”几乎已是定数。按照2019年接近100万亿的GDP来计算，1月下旬至2月下旬，整整1个月的几乎各行业停摆，再加上复工后需要一个周期来全面恢复，可以说对经济的打击是非常非常大的。在如此艰难的情况下，国家依然对房地产说“不”，决心、信心可见一斑。

2、三驾马车之一投资成为重头戏，新基建当仁不让承担新增长点重任

根据央行数据，我国居民家庭金融杠杆率已经超过60%，也就是说大量的家庭都背有各种各样的贷款，尤其是房贷。在这样的情况下，再一味支持房地产无异于“饮鸩止渴”，而三驾马车之一的“消费”，在如此大负担下，也很难“肩负重任”。降利率当然要降，但这真不是为房地产准备的，而是为了给全民“减负”。而另一家马车商品出口，在世界皆受影响时，显然不衰退已是难得。

因此，投资才是唯一的发力点，唯一可能把陷入泥泞的马车拉出来。过去投资主要是传统基建，例如修桥修路、高铁高架高速等等，也取得了辉煌的阶段性成果。而随着第四次技术革命的到来，5G、人工智能、石墨烯技术等已成为各国新的比较点。谁领先一小步，便可能是举国实力领先的一大步。新基建，正是为了完成这一使命而诞生的。也正因为如此，大量城市上马5G、4G信息基础设施、软件园、高科技产业园等项目。新的经济增长点，正走在取代房地产的路上。

3、棚改规模的大幅缩小，房地产将彻底回归传统供需关系

时间退回到2015年11月，那是国家最后一次拯救房地产。去库存政策的推出，4万亿棚改力度的支持，快速引爆了惨淡已久的楼市。而久旱逢甘霖的房地产，也在这次阳光雨露中长成了参天大树。这里必须要说明：那时候救市是不得已，房地产依然是经济支柱。而到了2020年，情况完全不同了，经济迎来了新机遇。

因此，2018年到2020年的棚改指标，已然大幅降低，最高不过每年500万套的水平。而由住建部领头的关于加强棚改资金管理的通知中也已经明确：对房价压力较大的城市，棚改不予支持任何资金。

笔者总结

时势造英雄，下一个时势必然不可能再是房地产。让房地产回归合理的市场供需，让2亿未进城的人买得起房，房地产才可能在白银时代下一个十年继续发展下去。不然2亿真的只是个望梅止渴的数字而已。