从热播剧《安家》中的房屋买卖对白，看中国房产交易的涉税事项！

由孙俪，罗晋等人共同主演的电视剧《安家》正在热播中。该剧取材于现实题材，虽然剧中以卖房为主题，但其中也穿插了各式各样的小人物，他们的人设也描绘得非常生动。像剧中的王子健，朱闪闪，老油条谢亭丰。

剧中，孙俪帮海清参谋买房事宜，孙俪说海清的房子买了还不到一年，不是满二唯一的房子，如果要转让，需要缴纳5.6%的增值税，还有2%的个税。

这里，5.6%是考虑了增值税的12%（7%的城市维护建设税、3%的教育费附加、2%的地方教育附加），即5%＋5%×12%＝5.6%。

2%的个税是按全额缴税，具体标准各地不一（核定税率在1%～3%中自行制定）。

剧中涉及房产交易的涉税事项，我们总结了一下，供参考。

一、增值税

【征收情况】

1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

2、个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

【免征情况】

1、 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。北上广深，再分：普通住房免征；非普通住房差额征税）

2、 个人出售自建自用住房，免征增值税。

3、 家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。(家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。)

1、 城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同增值税一并征免。

2、 个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间（两者时间不一致时，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间）。

（1）个人将通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与行为前的购房时间确定。

（2）根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

二、个人所得税

【征收情况】

1、 个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。区分以下两种情况征收：

（1）通过税收征管房屋、登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照房产转让应纳税所得额的20％计征(注：采用据实征收计算方法下，涉及到其他允许扣除的费用的，也需要相关费用满足真实且能够提供合法凭证条件）；

（2）不能核实原值的，按收入全额（不含增值税）的1.5％计征。

2、 个人通过拍卖市场(包括网上拍卖）取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额且有增值的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。

3、 根据《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号）规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

【不征或免征情况】

1、 个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

2、 以下情形的房屋产权无偿赠与和转移，对当事双方不征收个人所得税：

（1）离婚析产；

（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（3）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

三、契税

【征收情况】

1、 对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2、 对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

3、 个人购买的二手房，凡不符合减免税规定的，应按3%征收契税。

4、 对于个人无偿赠与不动产的行为，应对受赠人全额征收契税，但并不包括法定继承人继承土地、房屋权属的情况。

【不征情况】

在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。夫妻离婚，对共有房产重新分割或归属一方的，不征收契税。

四、印花税

【征收情况】

1、 个人买卖非住房的（如车位、店面、写字楼等），买卖双方按合同金额（或评估计税价值）的万分之五缴纳印花税。

2、 房产继承、赠与应按产权转移书据缴纳印花税，计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，税率万分之五。

【免征情况】

对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

五、土地增值税

【征收情况】

个人转让写字楼、商业营业用房、车位、工业厂房非住宅二手房的，按转让收入全额（不含增值税）的5％征收土地增值税。

【免征情况】

1、 对个人销售住房（含普通标准住房和非普通标准住房）暂免征收土地增值税。

2、 以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。“赠与”是指如下情况：(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。