浅谈上海租赁社区（R4地块）的现状及痛点

一、“租赁社区”（R4）现状

在刚过去的2月份，上海又新增三幅R4地块，总数量达到102幅。尤其是由香港置地拍下的上海“新地王”徐汇滨江项目最为惹眼，其中就包含面积15.6万方的租赁地块（下限套数1187套）。在2020年，最早的一批R4项目（租赁社区），将于年底逐渐建成入市，长租公寓行业也将迎来增量供应的二次爆发，让我们以上海为例，盘点 R4 地块、推演其入市时间、分析持有方的需求和痛点，以期为租赁地块的成功开发运营提供建议。

上海市目前总计102幅R4地块（682万方规划建面），约11万套租赁用房，覆盖上海各区域热点租赁板块，将在未来3年内集中入市。

01.项目区位以内中环、中外环、外郊环为主，“田林、张江、市北高新、莘庄、紫竹、康桥“等成为集中供应热点板块

截止2月底，上海R4 地块累计成交 102 幅，总建面达 682万 ㎡ ，规定套数指标下限总计约为 11万套，根据位置分布，分别为：内环内（5），内中环（22），中外环（24），外郊环（40），郊外环（11）；集中分布于内中环、中环外、外郊环，其中尤以“田林、张江、市北高新、莘庄、紫竹、康桥“等为集中供应的热点板块。

02.1000套以上大体量项目占比40%，面积段集中在40-70平，国家队依旧是受让主体

从单幅地块规模来看，5万㎡ 以上地块占比56%（57幅），1000 套以上占比 40% （41幅），有两幅地块体量甚至超过了20万㎡ ，大体量、多功能的复合租赁社区成为 R4 地块的发展定位方向。共计50家受让主体，分享102幅R4地块，除去小部分企业员工人才公寓之外，主要以国企为主；国企平均拿地数量为每家3幅，各区域板块均有涉及，分布相对分散。其中以上海地产13幅、张江集团8幅、城投6幅位居拿地数量前三甲。

从户均面积来看，从最小的不足30平，到最大的150平以上，面积区间跨度较大；其主力户型面积段集中在40-70平米（62076，56%），以一房、二房的户型为主，具体比例分别是：40-50平米（23293，21%），50-60平米（20055，18%），60-70平米（18728，17%）。

03.R4租赁社区，将在未来三年集中入市（94幅，97661套）

根据各地块的成交时间及开发进度来推演（按拍地后3年内面向市场），预计2020年首批租赁社区开始入市招租， 2021年随着中外环、外郊环项目的集中入市，R4租赁社区正式进入招租高峰期，2022 年后供应开始向外郊环偏移。

2020年预计入市：21幅，16602套，2021年预计入市：40幅，40866套，2022年预计入市：33幅，40193套；R4租赁社区的大批供应，或将改变上海住房租赁市场的整体格局，未来3年已成为长租公寓行业发展的关键期。

二、租赁社区”的痛点

01.定位之“难”

目前中国长租公寓市场，已运营项目多以中小体量的单栋物业建筑为主，多为存量物业改造，上千套的新建土地开发租赁项目几乎无成型案例，有市场化运营经验的仅旭辉领寓，招商蛇口等少数品牌公寓。对R4租赁地块的持有者，在客群的定位、产品的设计、功能的配置、成本的控制、收益的测算模型等方面都是全新的挑战。

以产品定位为例，目前市场上已成交的R4租赁地块，在出让的时候都会规定套数下限，举例来说：上海杨浦区某R4地块，计容面积8.45万方，套数下限1719套；平均单套约49平米。根据套均面积，至少可以拆分出三个不同的主力户型段：

不同户型段针对的客群不一致，除了坪效之外，客群所需的配套也完全不一样；如刚毕业大学生和小白领更注重性价比和社群活动、社区公共互动空间及相关配套（洗衣店、餐饮、健身房等）设施；而家庭型客户，更关心的是物业服务，周边培训、教育资源，商超、医院等。那么，项目的定位究竟是家庭客户，还是合租客户？户型内部功能针对不同客群，是否要留出弹性考虑，都是需要深度研究的课题。

同时，R4租赁社区除了解决纯粹的租赁需求之外，更有部分责任是需要承担本区人才引进、招商引资的配套工作；如何平衡项目收益最大化和满足本区招商引资的需求，也是摆在各位业主面前的难题。

02.定价、爬坡之“难”

R4项目受其出让条件影响，大部分都集中在国企单位手中，从笔者目前接触的绝大部分项目来看，都有以下特点：

1、房间套数多：1000套的租赁社区是常态，部分项目甚至达到3000，5000套；

2、建造投入高：R4租赁社区，基本上对标周边中高端商品房的建安及装修标准，相对于传统长租公寓，前期的土建及装修成本高出一大截；

3、租金预期高：项目装修更好，投入更多，理所当然地，对于项目入市预期的价格也更高；

4、项目整体运营收益需覆盖前期资金成本：企业从拿地到运营；所有的投入环节都涉及到银行贷款，后期运营的收入必须要覆盖资金成本；但是租金与银行利率天然存在的逆差，加上后期运营管理的成本，如何来平衡。

那么，实际情况又如何呢？

首先，定价提高，一定就能保证收益的最大化吗？

租赁社区有别于传统的长租公寓，由于项目体量大，爬坡期及空置期一旦过长，经营风险极大，因此需要考核项目整体的营收；整体营收=价格X出租率，正常情况下，价格下调，出租率必然提升，爬坡期阶段，尽可能地避免空置，所以很多时候是需要“牺牲”一部分的定价，来换取项目整体的营收最大化。

其次，项目大体量的入市以及稳定期到租续约租客，是否有足够的客源？

传统的长租公寓规模一般在200-500间，所需正常的爬坡周期约2-4个月，同时按平均租期10个月来算，到期后租户的续租间数，每个月均为20-50间，压力并不大。反观R4租赁社区，动辄1000 间起，按2000间（目前市场上中等规模的租赁社区）体量的项目来计算，入市阶段一次性2000套房源入市，按1:1.5客群计算，至少需要3000组租客；同时，到期后每月200间的退租（300组客户），甚至相当于一个小型新开业的长租公寓项目。如何来快速完成项目初期的爬坡，缩短空置期？项目运营稳定后，面对大量的到期租客，如何补足新客源，这都是摆在租赁社区运营方面前全新的课题！

最后，市场上现有的长租公寓，由于其面积段的限制，70%的租客都是年轻、单身群体；而针对租赁社区产品不同的定位，原来传统长租公寓的销售渠道，是否与今后租赁社区中“家庭客户”、“高级人才”相吻合？根据不同的客源，是否需要建立新的销售渠道？这些问题都是亟需解决的！

可见，大型社区如需在半年内完成爬坡，除了精准的客户定位，更需要全面的系统化招租策略。其中牵涉到的招租策略，不仅包含卖点包装、营销活动、广告宣传、人员培训、收益定价、推房节奏，还要考虑租期管理、淡旺季预判、销售数据监控、各节点转化率追踪，以及针对项目量身定制的销售渠道配比组合模型。

03.运营管理之“难”

租赁社区的运营，除了传统长租公寓需要考虑的租客、房源、门店管理之外，还需针对整个社区的物业、商业等全盘考虑；因此除了常规的租赁服务之外，还需为租客提供有品质的生活，让每个人住的有尊严，给予租客家一般的感受。

首先，对于大型租赁社区来说，安全0事故，永远是运营的第一要务。目前，市场上做的较好的头部企业（如：旭辉领寓），已经建立起以“安全、环保、科技”为核心的安全保障运营体系；按内容细分为：租客审核制度、二十四小时安保、智能门禁系统、无盲区全景监控、国家E1级材料、装配式科技内装、标准工艺工法、租前空气检测、全屋智能家居、数字化运营、智能化管控、线上下一体化等一系列规章标准。

其次，在满足租客基础的租赁需求之后，精神文化层面的需求如何满足？针对社区的租客，组织丰富的社区主题活动，艺术沙龙、主题派对、音乐节、瑜伽舞蹈、球类联赛，创造更多空间与跨界互联，也是今后运营方需要着重思考的地方。

大型租赁社区的运营，仅仅依靠线下人员的管理显然是不够的；更需要考验运营方对于组织体系的搭建以及 IT系统的支持。打造大数据互联网平台，从项目获取、定位、营建到正式销售、运营、维护、服务等，通过可视化数据追踪；实时把握每一个动态节点，实现效率与效益的平衡；是提高效率、优化成本、掌握客户大数据、衍生平台化价值的核心。

然而，对于不将其作为主营业务发展的业主方而言，建设如此庞大的产业链条，毋庸置疑将花费大量的人力、物力成本；因此，选择与优秀的品牌公寓运营商合作，将是双方合作共营，1+1＞2的必然趋势。

04.写在最后

笔者有位在公寓行业从业10年+的朋友，有一次酒后曾向我抱怨道：“兄弟，你知道吗，做长租公寓这行当，真是赚着卖白菜的钱，操着卖白粉的心啊！”虽说行业没有向他所说的这么夸张，但却是“话糙理不糙“。

去年长租公寓运营单位，一部分规模较小的，陆续“爆雷”、“被清退”；今年一开年就是hard模式，面对着来势汹汹的“新冠病情”，又有一大批的公寓运营方苦苦支撑；租赁行业真的不赚钱吗？真的这么艰难吗？

笔者认为，长租公寓从之前“放养式”不规范的市场，正逐渐向租赁社区这种“有人管”、有规章、有制度、更成熟的市场进化；行业目前正处于新老交替，换血阵痛的过程中；未来随着规范的建立，更多有责任企业的加入，最终达成“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，住得有尊严！”

最后，欢迎租赁行业的各位同仁一起就租赁行业的未来及项目落地的实际情况，一起探讨、交流。一起致力于为中国建立起更好的租赁标准，为老百姓打造更好的租赁产品。

三、长租行业市场概述

01.租房市场相对落后，发展空间巨大

我国的住房制度构成主要由商品房市场、租赁市场、保障房市场共同组成。其中商品房市场占了绝对主导的地位，租房市场发展先天不足，其核心原因在于国人主要通过自建房屋或购买商品房的形式来满足住房需求，而非租房。数据显示，我国的住房自有率常年维持在70%以上，而在经济较为发达的美、英日等国，其住房自有率维持在 50-70%左右。

目前中国租赁房源出现向一线城市集中的趋势，随着租房的人数增加，未来一线和部分新一线城市租房住的人群比例或超40%。随着观念的升级和住房租赁政策的完善，“90后”的置业观已经悄然改变，这些年轻人对于租房的接受程度不断增加，“只租不买”或将逐步流行。另一方面，房价陡升也使得部分城市人口由购房群体转变为租房群体。

此外，随着房地产行业进入存量时代，发展租房服务，盘活存量物业已成为房地产发展的新重点，“卖房”向“租房”转变势在必行。

02.从消费升级到供应端改造，长租公寓发展成为必然趋势

2019年，我国租房人群近2亿，50%的丈母娘开始接受租房结婚，租房成一线城市年轻人新常态，并开始蔓延至“新一线”城市。成都、杭州、南京租房量均同比增长超5%，西安租房量更是翻了11倍。“丈母娘经济”正在改写，近半受访者“完全接受”结婚租房，男性接受结婚租房的比例远高于女性。

80、90后正在成为主流租客群体，他们整体呈现年轻化和高知化，受互联网发展和城市经济的影响更深，因此，由传统个人房源组成的租房服务市场，已经不能满足其日益增长的美好生活需求。

此外，与美国多元化的租房供给组成相比，国内租房供给侧结构单一，服务不善是普遍问题。美国80%的可支付的租赁住房则是由住房协会、私营企业及业主、非盈利组织、房地产信托基金和保险公司提供，而国内租房市场依旧是传统由买方需求驱动的，供给侧房源绝大部分来自个人业主，因此大小中介遍地，房源质量参差不齐，配套不完善、居住环境差成为普遍问题。

因此，消费升级必然促进租房向品牌化、专业化、服务化转变，也就是现在的长租公寓所表现的形态。

四、“长租公寓”时代

01.租房市场相对落后，发展空间巨大

长租公寓是近几年新兴的一种租房服务形态，总体呈现以下几个特点：保持一致的品牌输出与装修风格，配置完善的家具家电设施，提供完善的租后生活社区服务与（或）物业管理服务等。

由于公寓运营商自身的起始点和优劣势不同，在房源获取上存在一定差异，因此，根据房源在地理空间上的分布，可以将长租公寓分为集中式公寓和分散式公寓两种。此外，公寓运营商根据不同租客的定位，赋予房间不同的装修风格以及相关服务特色，在租客终端的产品上有略微的差异。

02.“长租公寓”发展历程

2010年，市场以中介为代表的机构开始探索改良更新传统租赁住房产品，1.0版本的分散式长租公寓形态应运而生。

2012年，“互联网+资本”平台、房企、酒店等具备发展长租公寓优势的企业涌入，参与主体增多，产品形态逐渐丰富，将整栋物业改造成租赁住房的长租公寓出现，即2.0版本的集中式长租公寓。

2015-2017年，房价高企，国家越来越意识到未来将有一部分人需要通过租房解决居住问题，为实现住有所居，国家从部委到中央出台了多项住房租赁相关政策，住房租赁市场发展基调逐渐明确、清晰。

2017年，自持租赁住房用地、集体建设用地、纯租赁用地、人才专项租赁用地等不断推出，从2020年起这类土地上建设的租赁住房相继入市，大型社区式租赁住房时代即将开启。

2020年，住建部明确2020 年将重点探索大型租赁社区，将集体租赁房交予专业长租公寓机构来建设运营将是大势所趋，这恰恰就是长租企业的新机会。大型租赁社区的到来，将深刻影响租赁市场的格局。

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