楼市刮起回暖风，真相确实如此吗？该“立即买房”还是“再等等”

最近打开好友圈、翻看一些知名地产公号大V的文章，几乎无一例外全部在说一件事：楼市真的回暖了。

有理有据，有图有真相。大有一副你方成交量大涨100%，我又宣布涨价1000、2000、4000。好家伙，涨价比翻脸还快。

事实，真的是这样吗？

事情的前因，真的不需要赘述了。过程我再稍微总结一下。

一次突发事件，一次所有开发商猝不及防的1个月楼市停摆。各房企各楼盘转战线上卖房，但除了个别房企大打折扣牌收获颇丰外，大多数房企都挡不住业绩的急速下滑。于是乎，1月成交量大幅下跌，2月成交量更是创下历史最大跌幅，超过18个城市在2月零成交。开发商急了，有些城市更急，出台了一些突破底限的救市政策，然而被“一日游”叫停。

这期间，还有利率下调、存量贷款换锚、超万亿逆回购、海南取消预售制度、农用地可转建设用地等一系列热点。

1-2月的楼市，堪称一部楼市十年风云录。

简单总结结束，来分析这次“最强回暖风”，含金量到底如何？

一、喊出回暖口号的，几乎都是经济强市

在笔者好友圈里，最早喊出回暖的城市是“常州”。关于常州，很多不是常州人的读者，可能并不熟悉。这是一个典型的“藏富于民”的城市，民营经济十分发达、“三里一厂、五里一企业”一点也不夸张。发达的民营经济，每年吸引众多外来人口就业，自然也带来旺盛的购房需求。

这当然还不是重点，重点是常州的楼市觉醒的比较“晚”。怎么个“晚”呢？16年下半年前，在常州，100万就能买到一个地段、配套、品牌都不错的110平三房。位置差一点的，100万可以买到一套130平以上的大三房。没有比较自然看不出差距，与常州接壤的无锡，苏锡常的老二，16年100万只能买到距离主城很远的无锡新区80平的房子。而比常州差1个城市等级的苏中城市扬州，100万只能勉强在主城边缘板块买到一套90平的房子。所以，当时有这样一种说法：“常州收入高、房价又便宜，常州人幸福指数是省内最高的”。

当然，从16年年中时开始，常州来了一拨“强劲反弹”，房价2年之内快速从均价八九千涨到了一万五六，过两万也不罕见。这一波楼市急旋风，一直刮到19年也并未有所停歇。常州人品尝到了买房子的“乐趣”，当然根本原因还是常州有足够的购房需求存在。

所以，这次突然事件，在本质上并未改变常州买房人的任何想法。相反，利率下调、短期促销更是促进了买房需求的爆发。但是，这并不能叫回暖，这只是正常楼市的回归而已。

再来看出现在“回暖潮”中的其他城市，上海、无锡、深圳，无一不是一二线大城市。这样的城市，特殊影响逐渐烟消云散后，成交量上涨是必然的而已。

二、底子一般的城市，切莫轻易相信“回暖”

我曾经思考过一个问题：为什么在之前，回暖都是先一二线、后三四线、再五六线，层次非常明显，周期非常有规律。而现在，经常出现四五线楼市火爆、一二线楼市低迷，或者一二线刚刚开始回暖、四五线却已经火爆的不像话。

思考很久，最后得出的原因可能有点意外：信息社会，楼市一有风吹草动，扩散的实在太快了，尤其是“报喜不报忧”。而四五六线往往城市规模小、对信息的识别能力不高，更容易被“好消息、回暖”这一类舆论影响、带动。

而我在这里再次强调：楼市分化早已分明。四五六线过去房价疯涨赖以生存的货币化棚改，已经画上句号。未来楼市再有大变化、涨价的可能性微乎其微，除非当地经济、人口流动、产业发生了足以影响楼市的变化。

所以，各地对待“回暖”要有清楚的认知，与自己所处的城市对应起来，才能真正做到心中有数。

三、对于买房时机，要有清楚的认知

我在很多文章中说过“指望房价大涨大跌”都是不现实的，央行、《人民日报》等权威机构、媒体也发表过此类观点。

所以，如果确实有刚性买房的需求，房价在特殊时期内下跌个5-10%就已经非常不错了，不要一味指望房价还会继续下跌。就像第一大点中提到的，真正需求强劲的城市，楼市复苏速度确实是非常快的。当然，四五六线城市楼市并不会恢复的那么快，再观望观望只会加剧开发商的“失望预期”，反而可能会迎来更好一点的折扣。当然，这个折扣还是有限的，再次强调。

最后总结

1、对于需求强劲的城市而言，楼市复苏只是早晚的事。不要一味等待，当然也不要一窝蜂跟风抢购。让楼市恢复平稳的供求关系，才是平稳房价的底层逻辑所在。

2、对于底子较弱的城市而言，楼市复苏真的没那么快，不要轻易受舆论影响。

3、房价不会大涨也不会大跌，刚需见好就收，炒房人也不要再涉足房产这个不可能赚大钱的行业了。