楼市“连绵雨”，2020年买房，是“亏”还是“赚”？内行：可等等

今年的楼市，非常的不平静。这次开年的突然事件，无论是对于买房人还是房企，都是前所未遇的。一时之间，各种言论充斥网络。有网友说是楼市大跌的开始，也有网友认为现在买房就是亏钱，也有人说是抄底的好时机，还有关于现房期房、利率利息、房价回暖还是倒春寒的各类讨论。

那么，究竟2020年买房，是“亏”还是“赚”呢？笔者先说说关于房价涨跌的逻辑吧。掌握方法论，才能让自己在舆论中，保持清醒的自我认知。

一、您知道吗，房价的“帮凶”是买房人自己

买涨不买跌这种“看似很有道理的道理”，放在房价上是一种怎样的体现呢？

打个很直接的比方，一定要仔细看：5000是某一个城市的市场合理价格，在这个价格下，房屋的供应和需求，都非常守恒，价格自然也比较稳定。突然有一天，出现了一大堆“因为棚改货币化拆迁而需要买房的人”，他们一下子把5000的房子买光了。开发商一看，赶紧涨价。没买的一看，5000变6000了，赶紧买房。开发商于是6000又提到7000。这时候本来观望的人坐不住了，再不买就买不起了，赶紧买房。开发商于是乎7000涨到8000。这时候，本来不需要买房的人看见房价蹭蹭蹭的涨，也抄起现金去买了房。开发商8000又又又涨到9000。之后越来越多的人扎入楼市买房子，开发商房价又涨到了10000。最后，还剩一些实在买不起房的人和刚刚才有需要买房的人，望着10000的价格心里拔凉，高喊：这房子买不起啊买不起。

当然，笔者说了，买房人是“帮凶”，“元凶”显然是4万亿棚改带来的第一波需求爆发，和巨大的M2带来的市场流动性过热。可是，买房人“买涨不买跌”的心理，让房价“过快”的增长了，这是事实。本来，棚改的目的是去库存，M2的目的是扩大流动性提升经济，房价即使受影响，比如从5000涨到7000才是比较合理的，而不应该是从5000到10000的翻倍。

虽然只是例子，却是2016年到2018年，部分城市到19年，各地楼市的真实写照。好，说了这第一点，我们再来说第二点。

二、为何越涨越买，跌了却犹豫买？

按照第一大点的例子，房价从5000涨到了10000。

好，继续举一个例子：房价达到10000后，突然楼市出现了一些危机，房价又从10000跌到了9000。然而，很多人一下子不敢买了，怕买了9000跌到8000，还可能出现“腰斩”。这就像网上今天买了个手机，过两天突然发现降价了，心里贼不是滋味。

这虽然还是例子，却是2014年-2015年各地楼市的真实写照。那两年，房价真的“挺便宜”，但真的“很少人买”。根据我知道的数据，14、15这两年小年的楼市成交量只有16、17、18这些楼市大年的一半甚至更低。

从这两个例子可以看出：很多人真的不太了解房地产，买也跟风，不买也跟风。但我们来换一个角度看：你需要买一双鞋子，而且是必须要买。那么，你会问身边的人你买鞋了吗？你不会，你只会直接到鞋店选一双自己需要的鞋子。但是有一天，每个人都在拼命买鞋子，你都不知道为什么，你知道鞋子比以前贵的。于是，本来你不需要买的，你也跑去又买了一双。

所以，我们发现了：房子不管怎么流通、增值，它依然属于商品范畴。有需要的人买，没需要的人不买，才是更健康的市场行为。那么，如果您是切实需要买房子的人，那就去买，当然我会在第三大点讲为什么现在可以买（也可以再等等）。

三、要学会看懂楼市的规律

为了方便您理解，我依然用举例的方式。

二十年前，大米6毛钱一斤（笔者的记忆）。十年前，大米1块钱一斤。现在，大米大概是2块多一斤。当然，笔者说的是普通的大米。

要知道，我国每年大米的产量都是一年高于一年的，那为什么大米还会变贵呢？很简单的道理，货币贬值了、化肥涨价了、人工也贵了。

房子，如果是外行人，不用去想太多复杂的因素，那是内行人需要研究的东西。我们只需要知道：

01、需求确实还没到顶，城市化率才刚过60%，很多地方才40%、50%，无房人还是很多很多的，这确保了十年内需求还是旺盛的，对不对。

02、货币一直在贬值，这个不用我多分析。

03、原材料成本也是上涨的，这里面有货币贬值因素、有人力成本因素、有产量因素。

别的专业性的内容我就不说了，就这三点够不够支撑房价未来十年里，相对稳定的增幅，至少是跟货币贬值一个频率吧。

所以，担心房价过于下跌、甚至腰斩，是偶然因素，而不是必然因素。这个我在第四点中为您分析。

四、这次房价“闪了腰”是偶然因素

因为有了16-18年这三年的房价“过快增长”，国家从18年开始三令五声“房住不炒”，也在这两年取得了成效，很多“炒房人”被挤出了楼市或者被套牢，总之楼市正在恢复“健康”中。

但您一定要明白。“房住不炒”的潜台词是什么？就是过快增长不允许，不该涨的地方涨不允许，但该涨的地方合理的涨是允许的。原因很简单：比如大城市，人口越来越多，土地就那么多尤其是优质土地，那么供需不平衡，涨是正常的。国家只是让你不要涨太过分。而像人口少、产业薄弱的小城市，房价就不该涨。

好，说完上面这一段，说下面这一段：这次房价只是“闪了腰”。这次的特殊事件，是没有任何预兆的，众多房企也完全没有料到这一幕。而这次事件影响最大的在于：“买房人被困在家中哪也去不了”，楼市直接连续将近一个半月的零成交。房企们再厉害，也无法让人出家门上街买房子，而房企们的债务、回款压力一直存在，一个半月不卖房哪扛得住。所以，线上卖房、直播卖房+折扣促销成了房企们唯一的选择。

但是同样要知道，这次危机对于要买房的人而言，只是推迟了买房时间，并没有取消买房这个想法。这一次危机，确确实实会淘汰掉一些实力较差的房企，这个毋庸置疑。但买房人的需求会逐渐恢复，“活下来”的房企们也会逐步恢复元气，市场还会回到正常的轨道中，并按照“房住不炒”的逻辑，继续在不同的城市能级中价格分化。

小结

1、买涨不买跌这种想法要不得，“可怜”天下买房人，又何必相煎太急；

2、不要过多受舆论的影响，学着自己去看懂这个楼市；

3、房住不炒会在不同的城市会分化成不同的结果；

4、这次房价闪了腰是偶然突然事件，但影响还在继续，现在出手或者再等1-2个月也可。