一夜之间“拯救”楼市不断，“3个声音”传来，或重演5年前一幕

楼市小阳春不在了，这是2020年房地产行业内的一个广泛认知。按照以往的销售经验，一年之内有2次销售旺季，分别是开年之后的2-4月份（特别是3月份最为旺盛），接下来是金九银十（9-11月份）。

第一个销售小峰值是受到春节返乡置业人员的影响，人们会不约而同地走向售楼部，拿着一年的满满收入买套房子，属于市场需求的季节性自然释放。第二次销售旺季是开发商通过促销等活动带动市场购房需求迸发出来。

开年第一季度的销售额占到全年的15%-20%比例，如果开年之后不理想，那么全年都受到影响，虽然说有超过80%的人表示延迟了自己的买房计划，但是开发商着急了（超过500亿元债务到期），地方城市也开始着急了。

一、于是，一夜之间“拯救”楼市不断。

最开始锡、南昌、浙江、西安、上海等10个城市发出涉及房地产的政策，对房地产进行积极解困，尺度相对较小，大多都是围绕在“延缓缴纳土地出让金，放松预售条件”等方面，并没有深入到“限购、限售、限价”等方面。可以看出，最初的这些城市房地产政策，相对比较保守，略显中规中矩，没有超越限度的意思。

但是，随后而来的第二波城市、第三波城市房地产政策，尺度就加大了很多，例如马鞍山、抚州等中小城市除了以上城市已经开始的对房地产开发商的政策，直接执行了更让市场能快速恢复的措施，例如降低买房按揭贷款首付比例、对买房人实施补贴（每平米给补贴100-200平米）等方式。更有的城市直接开启了公积金贷款利率下调、贷款额度上升、二套房也可以执行30%首付款等。

很显然，后边的一系列动作，都会带来一个很明显的结果：让房地产市场上潜在购房需求立即释放出来，只要这些购房需求迸发出来，那么整个楼市就很容易被节奏化和传统化，什么叫做房地产传统化？意思很简单，或重演5年前一幕，就是让市场恢复到5年前、10年前的高发时期，市场再度进入到“买涨不买跌”，看涨房价的新周期。

最终导致的结局显而易见，住房供给端不变的情况，市场需求端得到了释放，那么房地产市场很可能形成周期性、局部的供需不平衡性，进而引起房价上涨。这个层次的房地产政策，其实已经变相触及到了房地产调控层面，降低首付比例和贷款利率，其实就是从另外一个层面为“限购、限售”松绑。

有研究机构数据称，“目前已经有8个城市的首套房主流首付比例为2成”。

更有的城市提出了更加积极的房地产政策，例如安徽、江西房地产商会/协会通过正式方式提出了自己的意见，包括了降低买房贷款利息、降低首付款比例、降低契税比例等方式来支持房地产行业发展。明眼人一看，就知道这样做的意味着什么。

二、“3个声音”传来，给楼市明确基本方向。

1、央行在《货币政策报告》中再次定调，2020年房住不炒不会变。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则， 加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

“长效”，这个词也很具有代表性，在央行的很多指向房地产的报告中都可以见到“长效”这俩字，意味着当下的这个定位不可能短期内作出变动，不管是从调控的基本思想层面，还是从具体的措施层面，都应该是长效性质的，不能走个地方换个花样。

2、央行表示，利率切换不会降低个人利率。

LPR下行基本上不影响个人房贷利率。银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。

我们举一个简单的例子就可以知道了，张三曾经购买的一套房子按揭贷款利率对标的是基准利率上浮了30%，也就是4.9的基础上浮35%，实际贷款利率为6.37%，那么当前的LPR5年期的为4.75%，是不是改变之后就意味着张三的利率变低了？不会的，根据加点计算办法，不管银行给你加多少个点，最终都会把张三的贷款利率维持在6.37%的水平。

所以说，即便是今后LPR继续下行，但是1年期的下降，5年期的不下降这种情况也很有可能存在，现在已经表明是可行的。对购房者影响大的不是1年期的贷款利率而是5年期的贷款利率，因为购房者按揭贷款基本上没有少于5年的，大都在10-30年之间。所以如果你仍然指望利率切换之后会大幅下调，可能算盘打错了。

3、有银行低首付，会推广开来吗？银保监会明确，房地产金融政策未调整。

银保监会的主任肖远企指出，房地产金融政策没变，会根据各地实际情况进行因城施策，可以根据各大城市所在的具体情况略作调整，但是都不会违背房地产金融基本架构，都只能在这个大框架下略微调整而已。所以说，不要指望有金融“大放水”这一方面的情况出现。

可以看出很多城市想给楼市“保护”加码，除了以上积极的城市之外，驻马店一枝独秀，在出台的17条救市措施中，能很大限度地刺激市场购房需求，例如降低了首付款比例从30%降低到20%，再加上公积金贷款额度提高和买房给补贴。很显然已经超出了该有的“尺度和水平”。

但是，这道保护随后便失去了。要求确保楼市政策的延续性和稳定性，实现“稳地价稳房价稳预期”的三大目标。

不管是国家3大信号，还是一座城市的政策“收回”，都给出了一个很明显的楼市指向：一方面要对受到影响的房地产市场进行补救，但是补救力度不可能太大，例如大幅度降低首付款比例、大幅度降低贷款利率、买房给补贴等方式，或许是行不通的，买房人们也不要指望有这么大的放开程度。