风波后，比房价下跌更可怕的事或“发生”，购房者应有所准备

近期，全国各地售楼处逐渐恢复开放、中介门店也开始正常营业，房地产市场渐渐开始复苏。眼下，打算今年买房的购房者已经开始“蠢蠢欲动”，但是对于房价未来走势，许多人心里都没有底。有人认为经过近期的风波，房价很可能出现较大幅度的下跌；也有人认为，随着一些地方开始放宽楼市调控，未来房价很可能大幅上涨！那么，2020年全国各区域房地产市场将如何表现？购房者又该如何应对？#疫情下的楼市怎么走#

比房价下跌更可怕的事或“发生”：未来三四线城市的房子很有可能“无人问津”

众所周知，人口不仅是一切经济社会活动的基础，也是决定房价的重要因素。因为，人口带来的居住需求是房地产发展的基本需求。从未来人口分布情况看，我国人口迁移目前正在经历从城市化到大都市圈化的过渡过程。当前阶段最明显的特征就是，人口整体迁移水平开始放缓，尤其是三四线小城市人口开始呈现净流出态势，与此同时人口向一二线大城市（都市圈）迁移的现象越来越明显。

据经济学家任泽平预测，未来我国19大城市群将以25%的土地集聚74%人口，创造90%GDP。中国未来有望形成长三角、京津冀、长江中游、山东半岛、成渝等5个人口亿级城市群，10个以上1000万级城市，12个左右2000万级大都市圈。如果任泽平的预测成真，意味着今后我国大部分人口将集聚在一二线城市群和大都市圈。也就是说，未来三四线城市人口将逐渐开始下降（向都市圈集聚）。

如果事实果真如此，那就意味着比房价下跌更可怕的事将“发生”：未来三四线城市的房子很有可能“无人问津”！为什么这么说呢？因为“人口带来的居住需求是房地产发展的基本需求”，一旦三四线城市人口持续流出，势必带动三四线城市购房需求的同步减少。届时，三四线城市很可能出现大量空置房无人居住的情况。在这样的环境下，房子不再是保值增值的资产，反而是一种负担！这意味着今后在三四线城市拥有多套房产的人，很有可能面临“砸在手里”的尴尬情况。

近期2个“征兆”已经开始显现，购房者应有所准备

也许有人会说，仅凭任泽平的预测根本不能说明什么具体问题。那么我们就来一起来看看近期发生的“征兆”：根据克而瑞数据，今年2月1-15日，40城新房销售面积44.3万平，同比下降86.6%。其中，一线4城销售面积8.8万平，同比下降74.6%；二线16城25.2万平，同比下降86.2%；三四线20城10.4万平，同比下降90.9%。通过数据不难发现，2月份受客观因素影响，一二三四线城市销售量都受到了极大影响，但是一线城市销售情况明显优于二线城市，而二线城市明显优于三四线城市！

不仅仅是销售端，一二线城市和三四线城市楼市开始分化，土地供给端也是如此。根据Wind数据，2020年春节后四周，一线城市成交土地占地面积合计197.4万平，同比增加20.6%；二线城市成交土地占地面积为624.5万平，同比减少67.2%；三四线城市成交土地占地面积合计1071.5万平方米，同比减少52.0%。通过数据可知，即便是受客观因素影响，一线城市土地市场成交依然活跃，呈现正增长；反观二三四线城市，土地市场冷冷清清，成交同比大幅下降！

有句话说得很好：“只有当潮水退去时，才知道谁在裸泳”。也许这个比喻不是很恰当，但是很显然，一二线城市房地产市场和三四线城市房地产市场的表现，不可同日而语。