再见了，预售！卖房改制的影响远超你的想象，开发商痛哭

近日，海南省做了一件事情：期房销售制度改成现房销售制度。一字之差，可能是房地产历史上，极其浓墨重彩的一笔。而必然得，则是令开发商痛哭的一个字。

何为期房销售：目前国内大部分城市对于期房达到销售的工程量要求是：30%，差不多就是地库做好、起个几层就可以开卖了。（在更早的一些时候，地库顶板完工，工程出地面就可以开卖）

举个不恰当但很形象的例子

同学A才刚刚小学毕业，上头就说：你基础已经打好了，现在可以直接跳级上大学了。理由是：基础打好了，直接跳级，你家里可以省去初中、高中的学费支出，大学四年一过，你就可以赚钱为社会做贡献了。

这是不是只有房地产才特有的做法？卖菜的不可能卖种子吧，卖地板的不可能卖树吧？

期房有没有好处？当然有，但被开发商“过分的”利用了。

假设一个项目开发，总计需要1亿的资金和2年的开发周期。

其中这1个亿，买地花3000万，盖房花5000万，还有土地契税、规费、城市管理费、企业运营成本等等支出项算2000万。然而呢，为了让开发商尽早的实现现金流回正，盖房才花1000万的时候，就允许你预售了。

再说2年的开发周期，你投1个亿你得两年后才能卖房回流现金，但预售可不是，快的话三五个月你就可以开卖了。

一个是房企最重要的资金流，一个是房企快速复制规模化最重要的开发周期，两者通过预售的方式，都大大缩小了。于是乎，房企们像雨后春笋般，拼了命搞快速开发、规模开发。

让我们首先来看一下，房企是如何实现快速扩张的。

举个例子：1个亿可以用来开发1个项目，而开发商开局也只有1个亿。怎么玩呢？

1个亿拆成10个1千万，每个1千万投1个项目，一次性投10个。你要问每个项目剩余的9千万哪来？银行贷个3000万，然后很快到了预售期，房子一卖不就有回头钱了。等于1个亿的项目，用1000万的自有资金、3000万的借款，就做起来了，还是一口气做10个。

这还只是第一步，按照过去几年的形式，房子根本不愁卖。然后10个项目赚到的钱，再分解投到100个项目里去。你看，1个亿的初始资金，玩两轮就变成了100个项目。两轮所需要的周期还特别短，因为是预售。

例如房地产业界知名的“345开发模式”。拿地后3个月开盘，4个月现金流回正，5个月钱就可以用来开发后面的N个项目，就是这种极限中的极限玩法。

当然，预售制度有它存在的价值。

在过去20年里，全国的居住需求集中爆发，大量的人需要买房子。那房子按照现房卖，一个项目就要2年的施工周期，供应跟不上爆发的需求也不行，所以预售出台了。

预售的另外一个好处则是：降低了开发商的成本投入，相对应的，开发商必然也要投桃报李，赚相对合理的利润。这个道理也很容易理解：1个亿投入，按照现房卖，以前要2年才能赚2000万的利润。现在只要半年就能出货卖钱，那少赚点，赚个1500万就行了。无形中，降低了房价。

国家允许开发商预售，当然也不能厚此薄彼，亏待了买房人。

另一个跟预售差不多形式的，是按揭买房政策，针对买房人的。我们在早先，也从来没见过分期付款买东西的吧（当然现在很常见）。按揭的好处是：买房人只要掏20%、30%的钱，就可以把房子买下来，一样也是用银行的钱缩短购买周期。一个预售制度提前卖，一个按揭制度提前买，一碗水端的很平。

所以说，预售是好，还是不好，很难讲。但是，为何很多人却对预售这个制度非常反感呢？

其实，不关预售的锅，根子还在开发商身上。国家允许预售，但并不允许偷工减料；允许预售，但并不允许质量问题频出；允许预售，并不允许开发商就不好好盖房子了。房地产开发建设，始终属于商品化买卖范畴，受国家各项施工法律法规的要求。所以，房企们，作为衣食父母的买房人，不该认真对待吗？一味大开发、快开发的甜头和后果，都是需要你们自己来承担的。

写在最后

取消预售制度，对于买房人会有一个短期的阵痛，这个要有心理准备。原因很简单：现房销售，房企开发规模与速度会大幅削弱，势必造成短期市场供应量的短缺。其次，开发商资金使用周期拉长了，自然也会动涨价升高利润的念头。

但是，买房人的短期阵痛远不及开发商的长痛。一旦现房销售，房企们赖以发展的“绝招”不再，未来将靠实打实的拼资金实力、拼融资能力、拼产品质量。不夸张的说：很多房企是撑不过去的，大房企也会成为历史。

但长此以往对买房人是极为利好的：房屋的供需在现房销售推出一段时间后，会进入供需动态平衡阶段，房价重新平稳。而买房人收获的则是看得见的房屋质量、小区景观、户型优劣势等等，一清二楚，不再做冤大头。现房销售制度，也会倒逼开发商们把房屋全体系质量、社区物业服务等提高上来。

个人认为，海南做了一件利民的大好事，你们认为呢？