三亚买房没那么简单！小赚一笔还是砸在手里，需了解这些玄机

从前住在丹州小区，阿妈总说去三亚逛街买菜（其实就是去大约5公里左右外的第一市场、红旗街），当时总在心里犯嘀咕，丹州小区不是也在三亚市么？后来才理解过来，阿妈说的其实是去三亚市中心。那个时候，三亚还没有这么大的名气，还没有全世界的人都慕名前来；那个时候，三亚的外地人还很少，物价也没有像现在这样，贵得直逼一线城市；那个时候，丹州小区、荔枝沟还算是很郊区般的山沟沟。那个时候，三亚都还以河东、河西来区分住所街道，来衡量市区、市郊的经济发展和区域价值；那个时候，四时皆静，你看不到成群的游人，也看不见炒房客，房子当真是用来住的……

三亚四大区域划分

迅速扩张，三亚分四区

时间在向前，城市也在进步。到三亚的人开始多了，需求也随之增加，房子建起来，道路修起来，绿化搞起来，城市也跟着渐渐发展了起来。2015年1月2日，海南省三亚市崖州区、天涯区、吉阳区、海棠区正式挂牌成立。从前阿妈说的去三亚已经听不见了，现在三亚的市区比从前大了太多，丹州小区、荔枝沟也已经发展成了一个交通特别好的地段。宽敞笔直的迎宾路长长地通向吉阳镇（原名田独），这里也成了公交、电动车能够轻松到达的地方了。

房价波动，四区大不同

随着这些年房地产开发热潮一波接着一波，房价也是步步高升。看着如今动辄3万元/㎡以上的房价，小伙伴们可曾想过，2012年三亚的商品房平均售价为1.8万元/㎡左右；更早前，在2004年，房价仅为4000多元/㎡。

据环球屋数据监测，2019年2月至2020年2月期间，三亚房价呈现阶段性波动，2019年上半年价格基本趋于平稳，涨跌幅度较小；下半年至2020年2月，价格变化浮动较大，总体受淡旺季和此次疫情影响明显。

数据来源中国房价行情网

再详细到三亚四个大区上，房屋均价走势在表现却各不相同。

其中，吉阳区和天涯区整体较为平稳，最近一年内并无较大的价格波动；海棠区则呈现曲线下滑，2019年2月海棠区均价约53455元/㎡，到了2020年2月已经降至38209元/㎡。笔者分析，导致海棠湾房价下滑的原因，可能跟该区域的一线海景高端度假产品售空有关，从而拉低了整体的均价。以前沿着海岸线而建设的高端住宅和别墅产品居多，且售卖单价基本都超5万以上，最贵的可达8万以上，而现在一线海景房源已经所存不多。

而距离三亚市区42公里，高速畅通行驶需要1小时左右的崖州区则呈现上升趋势，2019年2月崖州区均价约16600元/㎡，而2020年2月则涨至24633元/㎡。崖州区的发展格局注定是不平凡的，从三亚崖州湾科技城的反复打磨，再到海南省四大重点产业园区之一的头衔加持，湾区价值日益凸显。

未来趋势，刚需or投资

2019年是三亚楼市较为清冷的一年，2020年的开年因疫情原因被吞噬了“返乡置业”和“小阳春”，整个市场几近冰封，对于一个旅居性质特别强的滨海城市而言，打击还是特别大的。全岛限购之下，楼市销售低迷，房企和渠道纷纷以价换量、推出各种优惠折扣，海棠区作为三亚沿海较高端酒店群、别墅群的聚集地，本身资源稀缺，房价普遍居高，促销之下价格变化明显。

崖州区则在提出海南自由贸易的背景下，被选为海南自贸区建设先行区域，发展前景良好，且房屋价格属四个大区最低，受许多刚需客户和养老人群喜爱。吉阳区和天涯区大部分包含了三亚中心市区，周边配套非常完善，交通健全且四通八达，已经形成完整的生活圈，在“房住不炒”的主基调下，短期内价格不会有大的波动了。

所以，对于想自住的刚需户，最优选择是离工作较近的区域，毕竟刚需的房子都是用来住的，舒适方便第一；如果要考虑经济能力，那么崖州区的价格还是比较亲民的，而且前景规划到位，未来可期；如果是又想价格合理、交通便利、还有一定的增值空间，吉阳区和天涯区便是一个很好的选择。

而想要购房投资或保值的，四个区域的都会有一些合适的楼盘。例如吉阳区迎宾路段，价格在3万左右不等，从公寓、loft到大户型住宅皆有可选；而天涯区三亚湾沿海一带便是向往海景房的客户伙伴们的优选，价格在4万-5万左右；崖州区的崖州湾区域发展迅速，上行空间大，2万多一平的价格也让多数人容易接受；海棠区若要进行投资，大多是选择南田温泉片区的价格适中的住宅公寓类产品，因为海棠湾的海景豪宅价格实在是太高，作为短暂性度假的消费品、奢侈品最合适不过。

城市还在不断发展，交通将会更加快捷便利，三亚的市中心也将随之变大变广，或许你现在居住的地方还有些偏远，但再过个十年八年，有可能就成为一个新的主城区。2020年4月，海南全岛限购将满2年，一些限购2年的区域预计即将会迎来一部分需求。加上人才引进和全面放开落户限制的加持，也许，“花”将会开在下一个旺季。