扛不住了，超99家房企申请破产——房地产行业自救指南（下）

2020年的春节，因为突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情，各地政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。

为号召政府相应，防止疫情继续扩散，各地主管部门及房地产行业协会发布紧急通知，要求各地限制或取消商品房售楼部经营活动，关停房屋经纪机构门店，同时要求房地产企业相关在建项目一律不得复工，至于项目复工及恢复开放时间，需等待相关部门发布明确信息。

这场疫情对房地产行业的影响不言而喻，最先扛不住的都是中小房地产企业。

人民法院公告网显示，2020年开年仅40多天，全国已有99家房地产企业相继破产。这些企业分布广泛，北到辽宁，南到海南，西到喀什，东到上海。

由于中小企业往往要面对实力、资源、经验等各方面的风险。即便正常时期，各企业家往往都有些如履薄冰。

此次疫情袭来，更加会因为融资渠道狭窄，资金周转严重困难，甚至有些中小房企只能通过民间高利贷缓解资金压力，最终，因疫情原因，导致债务越滚越大、负债越来越高，资不抵债只能宣告破产。

笔者认为，目前对于中小房地产企业最大的挑战就是“活下去”，熬过此次疫情“寒冬”。

对此，我们针对抗击疫情时，中小房地产企业可能遇到的几大方面法律问题及应对措施进行梳理，希望能与各中小房地产企业共同度过艰难的日子，迎来抗疫胜利的春天。

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预售待售楼盘，如何销？

针对此次疫情的情况，很对房企已经在考虑另辟蹊径的销售方式，比如利用自媒体、网络平台等多种途径。

但，除进一步拓展销售渠道外，相信很多房企面临房屋无法按期交付，无法按期进行产权登记的法律风险，因此，建议各中小房企应当充分重视预售房屋的交付处理，以及待售房产的销售计划及合同版本确认，尽全力做好销售筹划。

1.尽量基于不可抗力，作为房屋延期交付的抗辩理由

当然，并不是所有延期交付，均可认定为构成不可抗力，需要结合自身情况，具体分析【详见下表】：

2.基于不可抗力免责，务必搜集、留存好下列证据资料：

①关于证明停工事实，而由政府出具的文件——政府、疫情防控指挥部以及相关行政部门发布的要求停工、停业、延长休假、关闭、暂缓复工的政令、规范性文件等；

②关于证明停工事实，而由施工单位等出具的文件——与施工单位、建材供应单位、运输单位和监理单位等，就项目暂停而出具的证明文件医疗机构等相关部门出具的疫情（疑似、确诊）报告；

③关于证明相关人员被隔离事实资料——确认感染及疑似感染人员隔离相关的材料，包括通知、照片、视频等；

④关于证明合同无法正常履行的告知文件——基于疫情对事实，向立即合同相对方告知受不可抗力的影响，合同存在无法正常履行的可能，并进一步沟通协商的通知函等文件。

3.对无法按期进行产权登记的房屋，在提供相关书面证据资料情况下，可按照不可抗力抗辩，待房产交易部门可正常办理产证后应当及时予以办理。

但，建议务必保留因房屋产权登记流程中每个环节受疫情影响办证的证据，并主动提前书面通知房屋买受人延期办理产权登记的情况及风险，并注意保留已书面通知的相关凭证。

4.对待售房产，建议房企调整原定销售计划、重新核算预测未售房源受疫情影响后的房屋交付期限，并及时修改《商品房买卖合同》的相关条款，避免因未及时调整等原因而增加的违约风险、违约成本。

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租金物业费，怎么收？

针对在租物业，对作为出租方的各房企而言，最大问题就是租金、物业费的收取面临风险。

各承租人可能以商业经营受限、实际使用租赁房屋时间缩短、商业环境变差、人流量降低等为由，要求作为出租人的房地产企业降租、免租，因此，建议如下：

首先，固定关于承租人营业状况的证据资料。可以通过微信、短信、录音、视频等方式，掌握在租物业的使用情况及实际经营状况。判断承租人客观上是否存在停业、歇业或缩短营业时间情况。

其次，关于承租人提出租金及物业费减免的要求，建议在无政府强制性减免等特殊原因情况下，从减少公司损失的角度上考虑，尽可能不直接对租金予以减免，但可与不同情况的承租人进行沟通说明，共同解决。

综上，因疫情的爆发，导致各中小房产在各方面面临挑战和风险，除尽可能以法律规定的“不可抗力”情形，与各方进行沟通协商，取得理解和支持外，也要提醒各房企，且不能因自身原因逾期交房、逾期办理产权登记等违约行为，并以“不可抗力“为挡箭牌，务必加强履约管理，减少违约风险。

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