扛不住了，超99家房企申请破产——房地产行业自救指南（上）

2020年的春节，因为突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情，各地政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。

为号召政府相应，防止疫情继续扩散，各地主管部门及房地产行业协会发布紧急通知，要求各地限制或取消商品房售楼部经营活动，关停房屋经纪机构门店，同时要求房地产企业相关在建项目一律不得复工，至于项目复工及恢复开放时间，需等待相关部门发布明确信息。

这场疫情对房地产行业的影响不言而喻，最先扛不住的都是中小房地产企业。

人民法院公告网显示，2020年开年仅40多天，全国已有99家房地产企业相继破产。这些企业分布广泛，北到辽宁，南到海南，西到喀什，东到上海。

由于中小企业往往要面对实力、资源、经验等各方面的风险。即便正常时期，各企业家往往都有些如履薄冰。

此次疫情袭来，更加会因为融资渠道狭窄，资金周转严重困难，甚至有些中小房企只能通过民间高利贷缓解资金压力，最终，因疫情原因，导致债务越滚越大、负债越来越高，资不抵债只能宣告破产。

笔者认为，目前对于中小房地产企业最大的挑战就是“活下去”，熬过此次疫情“寒冬”。

对此，我们针对抗击疫情时，中小房地产企业可能遇到的几大方面法律问题及应对措施进行梳理，希望能与各中小房地产企业共同度过艰难的日子，迎来抗疫胜利的春天。

1

资金缺口，怎么破？

鉴于目前各地房地产企业营销中心纷纷关闭，虽有房企开始尝试线上营销等方式，但房产销售量及销售回款额均大幅骤减，严重影响房地产企业的资金回笼。

因此，建议房地产企业应联合财务、成本、合约等多部门分步骤解决该问题：

首先，盘点资金缺口，笔者认为，结合中小房企，目前可能资金缺口，主要集中在以下几点：

1

盘点借款及贷款——重点针对还款期限届满的民间借款、银行贷款本金及利息；

2

盘点土地出让金——重点确认土地取得计划内，近期第一、第二季度内可能需向主管部门支付的土地出让金；

3

盘点各转让款——重点涉及项目公司或项目转让的，按照合同付款进度，近期需支付的股权转让款项、项目转让款项等；

4

盘点相关工程款——针对项目复工前、后，面临结算的各施工单位（包括总包及分包单位）工程进度款、结算款；

5

盘点各类采购款——针对项目复工前、后，需对外支付的甲供材料采购款、设施设备租赁款等；

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盘点各类管理成本——针对疫情期间，需持续支出的房屋租金、人员工资及福利、广告宣传、项目招商等运营费用。

其次，针对前述核心方面的资金缺口，笔者建议，通过对资金缺口的盘点，更好地预判风险，做好资金提前筹划、安排工作，尽最大可能防止出现因资金周转款导致项目停工，甚或公司破产的风险。

如何尽全力解决资金困难问题，笔者认为主要是处理以下几方面：

1

关于借款及贷款的处理——主动沟通，争取顺延、展期、利息减免；

2

关于土地出让金——及时跟踪土地出让计划，尽量储备资金；

3

关于各转让款——主动沟通，争取付款节点顺延、违约责任免除；

4

关于相关工程款——提前沟通，争取理解，对可能出现诸如拒绝复工等群体性事件的，提前制定应急支付计划；

5

关于各类采购款——提前沟通，确定供应计划，确保复工时材料、设备及时到位；

6

关于人力成本——盘点人力实况，做好疫情期间的用工筹划【详见下表1】

表1

2

面对施工单位索赔，如何抗？

此次抗疫期间，作为各施工单位，肯定会为减少自身损失而向房企发送各类索赔的法律文书。作为各中小房企，面对施工单位的索赔，该如何妥善处理呢？

笔者建议，鉴于客观上的确存在停止/延期复工的各类情况，且客观上也的确对施工单位造成停工期间的各类损失。

故，针对工期延误、损失赔偿的两大方面，应重点把握以下几点：

1

及时查收并委托专人处理所有施工单位向房地产企业发出的索赔类文件，比如：“延期复工通知”、“停工损失报告”、“索赔通知”、“索赔报告”、“关于疫情期间停工事宜的沟通函/联系函”、“工期顺延申请书”等文件。

2

对于基于合同明确约定/法定的通知，导致工期延误的，工期应当在项目原定开工时间至行政部门强制规定的复工时间范围内工期应予顺延，且房企业无权要求施工单位承担上述工期延误的违约责任。

3

关于停工期间的损失赔偿，笔者认为，应区别处理如下：

合同有约定的，按照约定处理。同时，如果合同明确约定由于不可抗力造成停工具体损失计算方式的，房地产企业与施工企业之间应当按照合同约定来执行；

合同无明确约定的，建议参考《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）通用合同条款第17.3.2款约定进行处理。【详见下表2】

表2

此外，需提醒各房企，因疫情导致工期延误，并非施工单位绝对不承担任何责任。

根据《合同法》对不可抗力的规定可知，如若施工单位在迟延履行期间遭遇不可抗力的，并不必然免除其违约责任。

同时，如若施工单位没有采取有效措施导致该不可抗力期间损失扩大的，施工单位需要对扩大的损失承担责任。

最后，鉴于索赔与反索赔属于专业度要求较高的事项，为更好识别法律风险，建议房地产企业收到施工单位发送的上述关于疫情期间停工索赔类文件后，及时与项目风控顾问或建工专业律师进行沟通，取得专业意见并及时向相关发函施工单位作出反馈。

疫情来势汹汹，资金缺口、施工单位问题解决后，预售待售楼盘如何销？租金物业费又该怎么收取呢？下篇文章《扛不住了，超99家房企申请破产——房地产行业自救指南（下）》继续为您解答。

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