大数据分析。假设：不救市、不买房，房企们究竟能够撑多久？

从98年房改以来，中国房地产市场正式进入商品化阶段。如果说21世纪的第一个十年，是房地产市场化的萌芽期、起步期，这十年里，房地产更像是蹒跚学步的孩童。而到了第二个十年，房地产则迅速成长为国家支柱行业和重要经济增长点，成为三驾马车之一——拉动内需的重要构成版图。这十年里，房地产飞速发展，甚至大大超速了，房价与平均收入水平比越拉越大，大量人群沦为房奴。

随着供给侧改革口号的提出，房地产作为提供住房的供给方，也进入改革期。2016年12月，中央财经领导小组在中央经济工作会议上提出“房住不炒”政策。截至目前，这一政策已坚定实施3年零两个月之久。虽部分地区依然存在过热、过快的现象，但整体而言，自18年末开始，各地房价涨幅大多已有所回落。

而在21世纪的第三个十年开年之际，一场特殊事件的影响，全国100多个城市，200多家房企，数千个楼盘“被”关门。楼市平均停摆周期长达1个月之久，部分城市至今尚未允许复工。

根据贝壳研究院数据显示，1月停摆期间，二手房跌幅高达38%，多地更是连续出现零成交。整个春节期间，全国新房销售数据更是不足5000㎡。

2月初，面对“百业待兴”的局面，多省、市相继出台救市政策，其中涉及房地产的城市，亦高达数十个。虽然大多数以“延期开竣工、延期缴纳出让金”等合乎常理的政策为主，但也不乏衡阳、驻马店等地，首套房首付降至20%，大大降低了购买门槛，加大资金杠杆力度。而就在29日，镇江出台15条新政！《关于应对新冠肺炎疫情支持城乡建设企业稳定持续发展的实施意见》，其中提出已结清首次公积金贷款的缴存职工家庭第二次申请公积金贷款的首付款比例阶段性调整为40%！也就是公积金二套房首付降至40%。

面对各地纷纷效仿、实施的救市政策，众多买房人、网友不免议论纷纷：“房价又要上涨了吗”？对此，党报《人民日报》也是以十字作为回应《“稳楼市”不等于放松调控》，以四字“房住不炒”为坚定不移的调控政策不放松。

显然，控制房价过快增长，保持平稳、合理才是主旋律。但网上也有众多网友表示：“大家一起团结起来不买房，三个月的时间房价肯定会降下来。”

那么，如果真的不买房，房价会降多少呢？房企们又能够撑多久呢？

如果不买房，房企能够撑多久？

01、根据国家统计局的数字，去年全国房地产新房总销售额为16万亿。平均下来，每个月销售额为1.33万亿。也就是说，假设1个月一套房子也没有卖出去，全国房企总收入会减少1.33万亿。

02、我们再来看看2019年各房企的销售数据。根据观点指数研究院的数据，去年第一名碧桂园销售总额达7715亿，平均每个月销售642亿。而TOP3碧桂园、万科、恒大，三家房企已占全国房企销售总额的12.5%，三家联合起来平均每个月销售1675亿。TOP100房企的权益销售金额集中度则已高达53%，也就是8万多亿，平均每个月6600多亿。

图片、数据来源：观点指数研究院

03、上面是收入的数据，下面则要对比一下负债率。

以TOP1碧桂园为例，2018年负债率为89.36%。也就是说一旦房价下跌11%，那么碧桂园的总负债率就达到100%；如果房价跌幅超过12%，碧桂园就会变成资不抵债的状况。当然，这是关于降价幅度的计算，国内超过100%负债率的房企也不在少数。

数据来源：网络，具体出处不详

04、高周转是高速发动机，也是最大危机

10年前，千亿房企还是目前各大开发商的头号目标。而到了2019年，诸如碧桂园、恒大，已提出万亿房企的口号。之所以过去几年发展如此之快，高周转是最大的原因所在。著名的“地产456开发模式”即拿地4个月必须开盘，5个月必须实现资金回笼，6个月必须资金再周转。这种对资金的超极限利用，账上的每一分钱，不是在拿地的路上，就是在还款融资再还款再融资的路上。中国房地产，由此已转变为一种高周转、高杠杆的金融项目。而高周转、高杠杆的核心所在即：钱必须是持续不断的滚动的。一旦停下来，债务数字就会成为结构性坏账，牵一发而动全身。

比如，举一个我还挺喜欢的史玉柱的例子。彼时，意气风发的史老板，虽然不是从事地产行业，但也是从健康领域加入到了巨人大厦建设的行列中。巨人大厦需要从原本的1个“健康”的投资额，因为增加层数的原因，投资成本迅速上升，变成了一个“不健康”的投资额。这里，我们可以理解为负债的增加。而脑黄金的销售额，则是支撑巨人大厦建设的源头所在，我们可以理解为房企的销售额。而在当脑黄金销售出现问题，销量急剧下降，巨人大厦一下子没有了资金流，那巨人大厦的负债（成本增加）便成了压垮史玉柱的最后稻草。一个原本欣欣向荣的巨人集团，轰然倒塌。当然，史老板东山再起，对于企业管理、营销的过人才能，是我之所以喜欢他的原因。

结论：20%是最大折扣可能，超过3个月房企将全部崩盘

所以，这个假设的结论也很清晰了。在平均超80%的高负债率的情况下，假设大家都不买房，那房企最大幅度能降价也就在20%。一旦超过，资不抵债，风险是巨大的。

而从345的开发模式中，结论也很清晰。假设大家都不买，第一个月，房企可以选择以价换量。但如果超过3个月不买，345的开发模式将直接崩盘，类似巨人大厦的案例便会遍布全国。

写在最后：

当然，以上情形是显然完全不可能发生的。毕竟，房地产的牵扯面太大了。笔者在这里，更多还是号召大家理性看待房地产，理性购房。如果每个人都能够坚定不移的按照“房住不炒”的政策来贯彻，那房价回归合理，一定是会实现的。

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