楼市黑天鹅之后，房子越来越贵还是越便宜？开发商亲口说出了答案

这一两年看，在国家连续不断的调控下，楼市整体上已经处于平稳，在一城一策的作用下，各城房价涨跌幅度都不太明显。在这样的市场状态下，房产投资客或者炒房团逐步退出了市场，这也符合国家提倡的“房住不炒”定调。

然而，鉴于过去房子体现出来的金融属性，不少在房产上吃到甜头的人仍并未完全“死心”，这种情况在社科院发布《中国住房发展报告(2019-2020)》报告中也有体现，报告在年度总体稳定的因素中提到“炒房的利益机制依然存在”，而国家对楼市的调控直到现在并未有根本上的放松也印证了这一点。

所以，在进入2020年之前，不少专家都认为，2020年楼市“小阳春”或大概率到来，就连中国人民银行调查统计司原司长盛松成也在财经高峰论坛（2019年11月30日和12月1日）上表示，未来半年到1年后，房价会再一次上涨。原因就是供给减少了，在他看来，我们现在控的是需求，但需求只能延缓。

当然，也有专家表达了不同看法，比如北师大房产金融中心钟伟主任就认为，自2018年开始，他对房价必涨的观念就彻底扭转了。与他持有类似观点的还有中泰证券首席分析师梁中华，他认为房价不涨或者少涨，持有房产意味着每天都是在亏钱，他重点提到了三四线城市。要知道，这两位专家此前大多时候都是以“看多”房地产为主，现观念转变不可不察。

以上专家们的看法，对未来房地产趋势出现了比较明显分歧，这对于准备购房的人来说，更是看得云里雾里，未来房价到底是越来越贵，还是越来越便宜？如果能判断个大方向，现在买房还是等几年买房就好决定了！对此，让笔者想起了楼市的另一个主体—开发商，他们对市场最为了解，是楼市的深度参与者，他们的无疑最有发言权。特别是在经历了这次楼市黑天鹅之后，他们对未来楼市的态度有什么改变吗？下面我们就来听听这位开发商朋友对未来房地产趋势的看法。

第一，住房总量趋于饱和，房地产增长动力趋弱

大家可以看一个数据，2017年到2019年，近3年全国商品房销售面积都在17亿平米上下，2019年还微跌了一点，相比过去十多年的高速增长， 3年时间的销售面积都在一个相对稳定的水平线上，说明我们的住房增量已经到了一个“天花板”，这与国家统计部门公布的城镇人均住房面积近40平米遥相呼应。因此，未来开发商除了兼并其他房企，通过拿地大幅增加销售面积的时代将逐步过去，未来N年可能就在这个水平上下浮动了。

第二，楼市分化越来越明显，与人口和购买力有关

全国各地售楼处关闭这段时间，各大开发商开启了线上销售模式，打折促销声不绝于耳，但有一个现象是，热点的大城市基本上没有什么折扣，价格上纹丝不动，而有优惠折扣的大都在3、4、5线城市，也包括一些旅游住宅产品。这是楼市分化的一个典型表现，很显然，大城市在人口争夺战中优势明显，就业前景好，收入相对高，具备了较强的购买力，而一些中小城市就显得比较脆弱，人口流失加上收入水平不高，在前期楼市购买力透支的情况下，即使有一些存款，不少人不敢贸然入市购房。

第三，国家对房地产态度转变，房地产赚钱能力越来越弱

在以往当经济发展面临压力时，房地产在刺激下很快恢复并进入上升通道，但现在国家提出“不将房地产作为刺激经济手段”后，从金融口子切断了各路热钱进入房地产领域，对房企的影响还是很大的，过去习惯了从左口袋掏到右口袋，在合作伙伴的帮助下，钱在大多数时候都不是问题，所以，在与房企竞争拿地上，没有多少顾及，地价上升也影响到房价上升，非常有利于我们开发商销售，即使销售价格暂时上不去，还可以“扛”，过两年上市照样能卖出理想价格而获得利润，但现在没有资金来源，企业要活下去，就逼着自己尽快卖房以回笼资金，一些地王盘，亏本也得卖，时间上等不起。房地产这种资金密集行业在失去资金“输血”后，赚钱能力正在削弱。

第四，楼市经历这次黑天鹅后，市场短期承压

毫无疑问，一些原本开年打算买房计划多半是要推迟了，他们看到了开发商歇斯底里的促销，也从自身经济安全角度考虑，毕竟工作和收入未落实稳定下来之前，你让他们立即入市买房，多少显得不太现实。所以，我们在确保整体不亏本的情况下，尽力把手中的存货尽快拿出来卖，早卖出去一天，多卖一些，我们就可以少一些持有成本，到期的债务也不至于违约，当然，注定有的高杠杆房企是来不及的。在二手房市场上，短期影响就更为明显，有价无市情况成为一种常态，要想诚心出掉，需要拿出诚意的价格。

第五，好房子仍然有升值潜力，差房子将受到市场抛弃

雾霾可以让人们追逐新风科技住宅，其价格往往比周边房子高出不少。同样，本次风波也会改变人们的住房习惯。有利于居民身心健康和提升居住舒适度的住宅更受欢迎，比如小区园林绿化好、配套设施齐全、通透的户型（或科技住宅）的住房，体验感好的居民舍不得卖出，现在居住环境不满意的群体也急需这样的房子，这类好房子的价值凸显。与此同时，“三无”小区随着房龄增长，将越来越不受人“待见”。

由此可知，在经历这次楼市黑天鹅后，房子是越来越贵还是越来越便宜的答案非常明了，不同的城市、不同的房子，其价值也会逐步分化，不能一概而论。但有一点可以肯定，房地产高速增长不再，过去那种闭着眼买房就能赚大钱的时代逐渐远去，所以，房产投资将是一个技术活，盲目炒房不仅不能赚钱，还可能因此而付出代价。对此，你看明白了吗？