华润130.4亿重仓海淀西北旺,未来售价或超8万/㎡

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  猜到它会火,但没想到这么火。

  今日(2月25日),唯一一宗在线宅地迎来出让。海淀西北旺(0061/0050)地块经过举牌72轮,最终由华润+北科建+中交,以总价76亿元,溢价率26%拿下。

  与2月14日出让的海淀西北旺镇(0043/49)地块相比,竞拍主体由5家变为4家,唯一的差异是华润和他的朋友们。

  至此,西北旺两宗不限价宅地均由华润联合体收入囊中,130.4亿元大手笔重回海淀,势必要在西北旺为新码农再造一个改善大盘。

  2.14出让海淀西北旺镇(0043/49)地块:绿城、中海+实创、首开+华润+住总+中交、世茂、平安;

  2.25出让海淀西北旺(0061/0050)地块:中海+实创、华润+中交+北科建、世茂、平安。

  绿城手中持有的3宗地块,足够其运转、消化两年了。

  60.34亿的起拍门槛,大多数房企被迫成为场外“围观群众”,能参与的都是高端玩家。

  土拍现场,中海+实创率先举牌,华润+中交+北科建紧跟其后,双方险些百轮大战西北旺,表面平缓,实则暗流涌动。

  恩,今天华润可以再过一次情人节了

  至于另外两家……

  平安:“我是来考察投资对象战斗力的~”

  世茂:“离得近,我来看看……”

  西北五环,因人而旺

  其实从传统环线及地段论而言,海淀西北旺地块先天“平平无奇”。

  环线上属北5.5环,距离最近的地铁站,16号线永丰站、昌平线生命科学园站都在2公里以上。最大的交通优势在于距京新高速直线只有1.3公里,紧邻北清路。

  离北清路太近,又要担心噪音问题。

  附近两公里左右,学校主要有清华大学附属永丰学校,商业有永旺国际商城,医院有北大国际医疗,解放军第306航天城临床,大型配套齐全但并不突出。

  其真正的优势在于,5公里半径内有永丰产业园、生命科学园、中关村软件园三大产业园区,借助近年来互联网及科技产业发展大潮,已经成为高职高薪人群的高密度聚集区

  

  居住需求大量聚集,土地供应却严重不足。

  据不完全统计,2010年-2015年,海淀共出让宅地8宗,已基本消耗殆尽。

  2016年海淀永丰豪气推出4宗宅地,但除中铁·碧桂园为共有产权房外,其余全部为100%企业自持,目前已有万科翡翠书院入市。

  2017年-2019年共出让9宗宅地,全部为限竞房或共有产权房,开一个清一个

  限竞房葛洲坝北京紫郡兰园只剩少量东西向房源,山屿湖、翡翠云图只剩叠拼。西山锦绣府除大户型外,也只剩3栋楼为89㎡三居。

  尚未开盘的据传言已内部销售,北安河地块建成后将由政府统一回购,都没普通购房者什么事儿。

  (2017-2019年海淀出让宅地汇总表)

  2020年前两月海淀共推出6宗宅地,2宗为共有产权地块,四季青“双王炸”无疑会是别墅,西北旺两地块楼面价超5万/㎡。

  刚需又断顿了。

  产品,只能更高端

  土地供应不足导致了海淀新房市场吃紧,偶有的老盘加推也多以改善为主。

  严肃君粗略统计了下,2019年海淀有新开的恒盛·欧洲公馆、大苑海淀府,再往前还有老牌项目冠城大通百旺府、北京城建·世华龙樾加推,甚至强佑府学上院也都是以大面积改善为主。

  总价都要千万起跳

  
以西北旺华润地块为中心,附近5公里范围左右,在售新房改善项目多达6个,面积段从130㎡至360㎡不等。

  

  西北旺两宗地容积率都是2.5,限高45米,楼面价超5万,业内人士断言未来售价或8万/㎡。

  华润大概率会走差异化的路子,仅面积段而言,严肃君认为130㎡/150㎡/180㎡的改善平层,会是不错的选择。

  不限价,也给了产品做增量,房企赚利润的空间。

  去年6月,华润在石景山古城拿下的地块,产品已确定为华润最高端产品线“九里系”。华润内部A标,定位高于首开华润城。

  西北旺华润地块,只能更高端。

  

  对比而言,今日新拍地块由5部分组成,除了两块R2居住用地,还有F3/A5/A6用地,需要配建养老院,社区服务中心、派出所、邮局等等。

  但根据土拍交评文件来看,今日新拍地块住宅用地全部位于辛店南街南侧,配建全部位于道路北侧,对于社区完整度影响不大。华润建设,区域内共享,更大的意义在于补齐周边生活配套。

  反而是情人节出让地块,宅地部分内部需建设新增道路,未来有可能会变成两个小区。

  刚需购房窗口已关闭?

  “限竞房退出,商品房回归”,去年是预测,今年已是事实。

  2020年前两个月,北京土地市场共计出让宅地16宗,其中不限价的商品房用地12宗。

  仅从楼面价来看,价格上缺乏限制的北京新房,势必会越来越买不起。

  严肃君盘点了自2018年11月26日以来,北京出让的27宗商品房用地,城六区有14宗。

  

  楼面价最高的当属朝阳、海淀。

  朝阳孙河最后两宗宅地楼面价分别达6万/㎡、7万/㎡;海淀四季青“双王炸”楼面价均超7万/㎡,西北旺双子星楼面价也超5万/㎡ 。

  京西片区,如石景山古城华润地块,丰台造甲村地块、石榴庄地块,楼面也都在5万/㎡左右。

  薛兆丰老师在《经济学通识》中专门有一节来讨论,“政府卖地推高房价了吗?”

  “房价是完全由供求决定的,房价被供求决定后,才倒过来决定土地的拍卖价格和开发商的利润。”

  你品,你细品。

  互动时刻:

  最新疫情动态是,湖北以外地区新增确诊病例已降至各位数。

  但疫情不仅仅是在当下,也深刻影响着置业者的购房决策,大宗消费将更加谨慎,今年楼市小阳春可以说已经确定消失,甚至整个上半年都会销量堪忧。

  现有项目不得不推迟入市节奏,新拍商品房地块周转相对较慢,二者叠加会将在九月十月出现供应爆发。

  可以预见的是,现金流及竞争压力下,降价跑量会大概率出现。如果政府出台限购或信贷宽松政策,金九银十或将重现。

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