数据不会说谎。各地密集发布房地产救市政策，背后的真相来了

没有一点点防备，也没有一丝顾虑，一次猝不及防的黑天鹅事件，给高歌猛进的房地产，来了一个急刹车。

而这次的“暂停键”，被按了长达一个月之久。但显然，暂停只是其一，由此带来的“缓冲”，按照行业人士预估，可能持续到第三季度。而一旦停下了，再“坡道起步”的难度也非常之大。

而为何房地产仅仅“受苦”1个月，各地即相继发布房地产救市政策，笔者用以下数据客观分析。

先说第一个，这1个月的暂停，对房地产企业的“破坏力”，可以说胜过任何一次宏观调控。

先是开年不足两个月，100家房企率先掉队，宣告破产。

后是全国多地出现“零成交、负增长”。

二手房方面，根据贝壳研究院数据，今年1月份，全国重点城市二手房成交环比降幅38%，同比降幅27.3%。而一手房方面，多达160多个房企关闭线下售楼处，转战线上。

据相关统计，有90%以上的网友，并不接受这种线上看房方式。房企线下无门，线上无招，2月份的数据出台后，必定也是“极其难看”。即使某大、某力地产推出超大力度折扣，某大一度声称1天卖房7500套，假期整体预估成交会在10万套之多。但实际上，这10万套里，都只是交了5000元的线上定金。届时，真到了线下签约、交首付时，必然会有人选择“无理由退房”。

再说第二点，漫长的缓冲期，较大可能延续到第三季度。

停止销售1个月，“副作用”却不会随着复工而消失。根据网络上一项调查，有70%以上的买房人，有推迟买房的打算，短则三个月，长则一年。因此，整体的市场观望情绪和不乐观态度，才是对房企打击更大的。试想，门庭若市的售楼处和门可罗雀的售楼处，哪一种会更加让人有买房的冲动呢？显然是前者。但观望情绪的蔓延，售楼处里冷冷清清，热闹不再，又会有多少人摁下“买”这个欲望键呢。

再说第三点，即使缓冲期过了，坡道起步的压力也非常大

现在的房企，打折、促销、优惠，各种措施此起彼伏，你方唱罢我登场，大有一番竞争、抢客白热化的硝烟在内。虽然短期内的“以价换量”能够获得一些成效，减轻资金压力。但房价阴跌对中长期来看，却是副作用极大的。因为客户吃不准后市如何，还会有多大的下跌空间等，不敢再贸然出手。因此，房企这种饮鸩止渴式的促销，顾头难顾脚。后期再想发力、涨价，可就难了。除非又有重大利好消息来临。

如果按照“既定”的发展方向，对于很多被高房价吓退的人来说，无疑是好事一桩。也有行内大佬指出，这可能是刚需族近几年里最好的出手机会。

但同时，我们也看到，前有央行1.5万亿投放市场，增加流动性；后有1年期、5年期LPR报价利率下调；与此同时，累计已有多个省、市发布房地产行业救市政策。力度轻得有类似无锡，西安，采取延期缴纳、允许延期开竣工等；力度重得有类似苏州、驻马店，前者允许部分楼盘降低预售条件或取消现房销售条件，后者则直接降低首付比例，并给予购房补贴。

楼市仅仅过了1个月的“苦日子”，便已有各种利好纷纷来临，很多人说“就不能放任房地产市场不管吗”？这里，我们还是需要理性看到房地产这个市场。

为什么救市政策频出？

其实，随着国家再三提出“房住不炒”、“不再以房地产为短期刺激点”、“严控资金过多流向房地产”的前提下，从19年开始，房价高昂的头颅，已经被摁下。各地也纷纷鼓励、大力发展其他产业，以此来降低财政对土地、房产的依赖度。

但凡事总需要一个过程，房地产也依然是主要的行业之一。根据中原地产数据，18年全国土地出让成交总额达6.5万亿，19年全国前300个城市土地成交总额5万亿。由此可见，各地对于土地的依赖度，还是需要慢慢缓解的。毕竟，政府也需要房地产这只口袋里的钱，来贴补城市建设、其他产业发展所需的资金。

房价如葱的时代何时到来？

马云曾在多个场合表态：未来房价如葱。这句话意思，我的理解是房价当然不会如葱，最大的可能实际上是房子数量如葱。据某些数据显示，目前国内所有的房子，加起来可供40亿人居住，空置率更是高达35%。

但我们要知道一个概念：那就是35%的空置率，实际上是包含乡镇及部分农村的。这一点，是很多文章里没有提到的。目前国内空置率的其中一种计算方式是：一年内用电低于20度或连续6个月内电表未动。那这里面，就会出现一个现象：有人家在农村或乡镇，是自建房。城里买了房，但还没住进去。那么城里那套房便会算入空置，但实际上这户家庭只有一套房；而有人是镇上的自建房，城里买了房，也住进去了。那自建那套房便会算入空置，实际上也只有1套。

实际上，国内目前关于空置率的说法，也是比较不统一的。

原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文表示：17年，全国大中城市空置率是11.9%，小城市空置率13.9%，农村是14%。

原中财办副主任杨伟民在 “2018陆家嘴论坛”中说：曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。

而中金点睛发布的相关报告中称：测算2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%，其中城区分别为14.7%和9.7%。

按照国际通用的空置率水平，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

我个人估摸着，全国城市真正因二套房及以上导致的空置率应该在20%左右，一个风险相对可危险可安全的比例。毕竟要知道，之前的统计数据里，还包含着旅游地产、度假地产、商用小公寓等品种在内。

最后，三个小结论，请收好。

1、 房地产尚未到如葱的地步，但投资房产的红利期已经过去。再高杠杆的进入楼市，资产大概率有去难回。

2、 现在的确是刚需入市的好时机。但买哪、买多大、怎么买、如何辨别促销真伪，限于篇幅，不妨给笔者留言。

3、 空置率虽然不至于35%这么吓人，但处于危险区的结论大概率是成立的。空置税、房产税不会太远了，谁会被割韭菜，就看谁先冒尖了。

所以，理性看待房地产，才可能被房子温柔以待。一味炒房不现实，一味高喊房价狂跌也不现实。最稳妥的做法，无疑是看懂这个市场、掌握这个市场的规律，用智慧武装头脑，让行动劳有所得。

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