展达视角丨新冠疫情下商业物业租金减免问题实操建议

文章导读

新春伊始，突如其来的新冠疫情冲击着我国各行各业的平稳运行。作为企业最为关注的问题，本文围绕商业物业租金减免问题从实操方面对出租方、承租方分别给予建议。

一、租金减免问题的法律分析

2月10日，全国人大法工委发言人在答记者问中提出 “……为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。……”

此言一出，不少企业认为“既然法工委都认为新冠肺炎是不可抗力，那是否可以不付房租了”？答案是否定的。欲得出“新冠疫情属于不可抗力”这一结论，还要以“政府采取疫情防控措施，因此不能履行合同”为前提，是否能够免责还需具体问题具体分析。

如果因为政府管理部门的明确规定（如停业、关闭）导致承租人无法继续使用商业物业，可以认为是直接影响合同履行，当事人有权主张不可抗力免责；但在非因政府直接措施导致，而仅因为新冠疫情影响经营收入的情形下，承租人主张不可抗力要求减免缺乏依据，但是承租方可以根据具体情况请求法院适用公平原则适当减免租金。

二、对商业物业租赁合同各方的建议

1、出租方

出租方如未同意减免租金，则承租方可能就租金问题诉诸法院，并有可能得到法院的支持。这样，一方面会增加双方的经济成本、时间成本，另一方面也破坏了出租方、承租方之间的合作紧密度，影响出租方的市场口碑，从长远角度对出租方的经营会造成不利影响。因此，笔者建议出租方宜在租金问题上作出适当让步，与承租方共抗新冠疫情的冲击。具体建议如下：

（1）积极与承租方协商减免租金事宜。出租方可综合考虑物业使用用途、疫情对双方的影响等因素，主动提出减免租金的方案，也可在收到承租方发出的减免租金的申请后与之友好协商。

（2）如双方对减免方案存在较大争议，出租方可允许承租方在一定期限内暂缓缴纳争议部分的租金或全部租金。一方面可以给予双方足够的协商时间，另一方面随着疫情对双方的影响明朗化，减免方案亦可更为合理。

（3）在此期间，如承租方并未请求协商，而是明确表示因疫情影响将不支付租金，或在双方未协商一致的情况下承租方未按期缴纳租金，出租方仍需依照合同约定向承租方催缴房租并提示违约责任。但从维护合作关系的角度出发，出租方在催缴的同时，可告知承租方该催缴行为并不影响双方就租金事宜进行协商。

（4）了解并收集承租方经营情况的相关信息并注重证据留存。如双方最终未就租金问题达成一致而诉诸法院，出租方能够就新冠疫情对承租方经营造成的实际影响予以举证。

（5）关注政府补贴政策，积极跟进政策落地情况。目前，多地政府均出台政策倡导出租方减免租金，部分地方政府已明确将给予资金补贴。在此情况下，出租方可以积极争取政府资金支持，既可以减少损失，又赚到口碑。

2、承租方

如上所述，在非因政府直接措施导致，而仅因为新冠疫情影响经营收入的情形下，承租人主张不可抗力缺乏依据。但是，承租方有权通过诉讼的方式，请求法院适当减免租金。因此，笔者建议在此情况下承租方宜采取与出租方协商为主，诉讼为辅的方式处理租金问题。具体建议如下：

（1）积极与出租方协商，尽量就租金减免事宜达成一致。如双方未能达成一致而诉诸法院，法院是否支持租金减免及减免幅度尚存在不确定性，而承租方一方面需付出诉讼成本，另一方面亦将难以维持与出租方之间良好的合作关系。

（2）如果出租方具有协商意愿，但双方在短期内难以就租金问题协商一致，承租方可以向出租方请求延期缴纳部分或全部租金。

（3）在与出租方沟通时，措辞宜以请求协商为主，不要直接表明不支付租金，拒绝按照合同约定履行义务，否则存在被出租方追究违约责任，甚至解除租赁关系的风险。

（4）在协商的同时，承租方也应注意收集、保留相关新冠疫情影响经营的相关证据，如双方未能就租金问题达成一致，承租方应及时诉诸法院，避免被出租方追究违约责任。

（5）关注政府关于减免租金的政策。目前，部分地方政府对限定条件下的租金减免作出了明确的规定，如北京市政府规定“中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按要求坚持营业或关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；承租用于办公用房的，减免2月份一半租金”。承租方应及时了解政策导向，积极运用优惠政策减少损失。

结语：无论是出租方还是承租方，都是经济共同体的一部分，各方利益彼此相连，一荣俱荣一损俱损。面对新冠疫情的冲击和考验，更需要各方在公平原则的基础上，相互理解、相互扶持，同舟共济、才能共克时艰。