万新城市发展香港上市资料即将失效，业绩波动较大成IPO障碍

据IPO早知道消息，中国万新城市发展集团（简称“万新城市发展”）于2019年8月递交的上市资料届满6个月，将于明日（2月25日）失效。

来源 | 本文由IPO早知道整理撰写，文中观点仅供参考

编辑 | C叔

早在递交招股书之时，万新城市发展就饱受市场诟病。诸多槽点之中，业绩波动大、商业模式风险构成最主要的上市障碍。

万新城市发展是一家跨区域综合新城镇咨询及发展服务提供商，主要为地方政府制定及提供专业的新城镇规划及综合城镇化解决方案。其通过向地方政府寻求、签立及执行具法律约束力的合约，并与之紧密合作及执行新城镇发展全过程。

万新城市发展提供的服务一般包括：整体规划、设计、主题定位、就征地而为地方政府部门提供资金、基础及公共设施建设、引入各类产业资源并整合实施；亦委聘分包商兴建公共设施，包括码头、学校和医院，并对分包商进行监督。

万新城市发展项目分布（资料来源：招股书）

万新城市发展现有五个推进中项目，分别为厦门的香山湾项目及火山岛项目、京津冀经济带的承德项目及涿州项目、华中地区的武汉项目，合计覆盖总面积53.08百万平方米。其中，超过约1.21百万平方米土地的使用权已出让。

过往年份，万新城市发展呈现跳跃式发展，整体规模处于收缩状态。2016-2019年上半年，万新城市发展分别录得收入2.65亿元、7.19亿元、6.38亿元及1.30亿元。除2017年翻倍增长外，自2018年业务大幅缩水，2019年上半年甚至只有2018年全年的不足四分之一。

万新城市发展在招股书中指出，公司收益减少主要是由于提供的公共设施产生的设计及建筑服务减少所致。

营收下滑的趋势进一步在毛利上反映。2018年上半年万新城市发展获得毛利为3.58亿元，同年下半年则大降至0.46亿元，尽管2019年上半年小幅回升至0.54亿元，但较此前高点相去已远。万新城市发展的整个业绩表现都是忽上忽下，稳定性严重欠缺。

万新城市发展经营情况（资料来源：招股书）

万新城市发展主要通过三种方式获取收益，即：通过收回出让土地使用权的发展成本连同该出让收入净额的事先协定百分比、收回展业成本连同该成本事先约定百分比，以及根据投资目标取得地块的土地使用权获得土地增值收益。

这样一来，意味着前期投入往往巨大，随着开发周期的延长，公司资金回笼的时间也在拉长。据悉，万新城市发展新城镇项目发展的周期通常需要24至36个月。

正如招股书披露，万新城市发展预期项目建设初期不会产生正经营现金流，并且需要为未来项目进行进一步融资。此前，公司一直依靠项目公司的缴足注册资本及来自第三方的借款作为主要资金来源。

此外，万新城市发展目前所有新城镇发展项目均位于漳州市、承德市、武汉市及涿州市，承受业务集中风险。而各地的土地政策不尽相同，之前的成功经验难以在其他地方复制。