楼市轮廓已初步形成！未来15年，“买房”还是“存钱”不再纠结了

（一）先说说现阶段楼市情况

开篇我们来看看一个有意思的调研报告，幸福里房产学院面向全国1万多名用户和1千多名经纪人做了一份问卷调查。从反馈的数据看，房产经纪人（俗称中介）与购房者对本次突发事件后楼市走向表现出了截然不同的态度。在市场预期方面，经纪人对未来楼市比较看好占比达74%，并预计市场在3个月内回暖。而购房者则认为自己的购房计划将在原来基础上推迟3个月以上；在未来房价方面，超六成受访者认为房价会下跌，而超六成经纪人认为房价不会下跌甚至会上涨。笔者认为，这样的结果更像是一种预期，至于短期市场如何走，还要看市场博弈的结果。

除此之外，考虑到本次突发事件对楼市的影响，各地相继出台了稳定楼市的一系列扶持计划，包括从金融、税收、土地出让、预售、交付延期、低首付、公积金以及购房补贴等方面着手，力度大小因城市楼市具体情况而定。而央行则在近日对LPR房贷利率进行了调整，1年期下降10个基点，5年期以上下降5个基点，两者未同比例调整的原因在于，大部分房贷都是5年期以上中长期贷款，说明国家对楼市的调控尺度是有考量的。在随后央行的解释中也印证了这一点：央行副行长刘国强表示，房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向。

大家应该还关注一个问题，近两个月以来，央行大手笔释放了诸多流动性，虽然说这些资金在监管下难以直接流入房地产，但若其他商品价格上涨，房价会不会按耐不住呢？关于这个问题，我在后面的穿插分析中会重点谈及。

实际上，我们知道，房子是不动产，不像股票那样买卖自如，当房子买下来后，持有少则几年，多少数十年，所以，从这个角度考虑，要考虑房价的中长期趋势。现在摆在大家眼前的问题是：过去房价涨了这么多，未来房价还有上涨空间吗？或者说，房子作为一种商品，前面涨了，后面是不是应该回调呢？如果与现金存款相比，到底应“买房”还是“存钱”？带着这些问题，本文今天就来重点分析一下：未来15年，楼市轮廓已初步形成，“买房”还是“存钱”不再纠结了。

（二）为什么只选择未来15年时间？

我国的房地产市场，是市场与计划相结合的市场。所以，房地产趋势大体上与我国的经济发展战略保持一致。在党的十九大报告中，将全面建设社会主义现代化国家分为两个阶段：2020年-2035年、2035年-2050年，其中第一阶段的目标是：基本实现社会主义现代化。到2035年时，我们的城市化率起码在70%以上，跟初级发达国家城市化率接近，大部分农村人完成了向城市转移的过程，2035年后，由城市化推动房地产发展的主动力将告一段落，长期将进入一个相对平稳的时代。由此可知，从2020年到2035年这15年时间，应是中国城市化与房地产保持紧密联系的最后一个大阶段。

（三）未来15年楼市轮廓初步形成，主要从三大方面勾勒而出

第一、住房构架已初步形成，住房供应与住房需求形成对应。

在98年住房商品化改革以后，取消了住房分配制度，商品房市场得到了长足发展，随着房价的不断增长，由于经济条件和需求差异，住房需求出现了分化。对此，国家早有所准备，另外又发展出了保障房、经济适用房以及廉租房等等形式，近年来还在一些城市试点了共有产权房等。应该说，住房形式越来越丰富，出发点均是根据国情和实际市场需求。

那么，未来中国住房市场到底将是一个什么状态呢？这是不少人关注的问题。住建部政策研究中心秦虹主任在纪念住房制度改革20周年研讨会上表示：

建立住房保障体系和市场体系并重，包括保障体系下的公共租赁房和共有产权房，以及市场体系下的租赁房和商品房四类住房供应体系。

简而言之，未来我们的住房市场上就是这四类住房，以满足不同类型的住房需求。比如说，目前，集体土地入市的最后一道法律障碍已经扫除，少了政府这个“中间商”，集体土地陆续上市的节奏将加快，这将满足更多的租赁住房需求。加上前面提及的共有产权房，待试点经验总结成熟后，预计将迎来快速普及期。那么，对于想买房的人来说，经济条件足的可以直接买商品房，经济条件一般的可以买共有产权房；对于不想买房的人来说，可以选择租房：可以租条件好的商品房，也可以租国家提供的长租房。一句话，正如此前人民日报所说，住房保障让全体人民住有所居。

第二、住房市场由增量市场进入存量市场，房子不会无止境建，刚性需求逐步减少，住房将迎来改善时代。

二十多年来，我们的新房一直处于快速增长中，这是一个从无到有的过程，随着城市化进入下半场（城市化率已过60%），各大城市住房市场相继进入到存量房（二手房）市场。目前，北京、上海已提前进入存量房时代，其过程基本遵循由大城市向中小城市发展。

存量房市场有两个显著特征，一是由于可用于住宅建设的土地越来越少和刚性需求逐步减少，住房不可能一直保持近年每年1500万套上下的竣工量，将会有一个逐步下降过程；二是人们对品质住房的追求。随着人们收入水平提高，居民会对科技住房和品质住房更青睐，已有开发商看到了这一商机，正如融创孙宏斌所说，过去是抢增量，未来就是抢存量。

第三、国家对楼市管控措施更为成熟，更有信心，房地产进入相对平稳发展阶段。

这些年，国家总结了一套完整丰富的楼市管控方式。提出了“房住不炒”、“一城一策”、“不将房地产作为短期刺激经济手段”、“保持房地产健康平稳发展”、“推动房地产长效机制建设”等等。从这两年的楼市数据可以看出，虽然各城楼市有所分化，但整体上处于一个相对平稳状态，涨跌幅度都非常有限，这一切都与国家越来越成熟的管控手段分不开的。

虽然眼下的市场还不完美，还有这样那样的问题，比如地方上土地财政需求大、房地产与经济过度紧密，但随着楼市长效机制逐步推出，我们可以合理畅想，我国房地产市场、楼市，乃至房价都将进入一个良性的发展阶段，在未来15年，我们可有足够理由期待。

（四）接下来的15年，“买房”还是“存钱”？

大家之所以提出这个问题，主要有2大方面原因：1.房价涨了这么多年，现在已经到了一个阶段性高点，房价上涨动能减弱，比如老龄化、城市化、生育率等因素，未来的房价可能逐步回落；2.在投资渠道狭窄的情况下，如果不买房，担心存钱跑不过通胀。那么，未来15年，到底是“买房”还是“存钱”？主要表现在三大方面：

一是楼市分化是共识，“真黄金”与“有价无市”并存

在过去N年，各城市的房价有一个特点，大城市先涨，次一些城市跟着涨，小城市轮着涨，价格虽有高低，但迟早会把所谓的“价值洼地”填平。所以你会发现，大城市房价从1万涨到2万，是一倍，但小城市房价从2千到4千也是一倍，幅度当仁不让。但未来显然难以重复昨天的故事。主因就是城市化进入下半程，人口流向主要不是由农村进入城市，而是城市与城市之间的流动。

大家应该还记得，在2019年（业内把2019年视为城市化下半场的元年），国家发布了两份文件。一份是关于培育现代化都市圈的指导意见，另一份是关于将更好发挥城市群对促进区域协调发展的重要作用，这是以发布会形式发布的。两份文件诠释了未来城市化的主要方向，即城市群和都市圈。由此我们可以看出，未来城市之间的人口流动将向城市群和大都市圈聚集。人口大幅净流出的城市，其房子存在供过于求，即使不能说是白菜价，但有价无市的情况还是可以看到的，转手会是一个问题。而人口净流入城市，享受着城市化下半场红利，随着交通、产业、城市服务一体化发展，其房子还会有一个“溢价过程”，是人们眼中的“真黄金”。

二是买房投资未必能赚钱，但存钱仍不明智

房地产高速增长期逐渐远去，加之城市分化越来越明显，很多城市的房子未必就能增值，加上资金成本和房贷利息，说不定还会亏损。但存钱也不明智，因为世界主要国家为刺激经济发展，货币宽松预期越来越明显，在业内专家看来，我国近年来的货币供应M2虽然有所减缓，但在国际宽松大环境下，为确保经济平稳发展，我们也不可能收得太紧，所以，对于存钱者来说，还是面临着贬值压力。

三是未来对待房和钱的观念应有所调整

任何事物都是发展变化的，过去我们是先满足拥有房子的问题，未来是住好房子的目标。接下来进入存量房时代以后，房子并不是越多越好，因为后面的房产税，甚至空置税征收都应是早晚的事。但好房子可保留，要买房的话选择好房子。对好房子的理解，最重要的一个标准就是宜居，这个宜居主要体现在城市宜居和房子本身宜居两个方面。比如说，通过本次突发事件，大家意识到城市治理水平重要性，当然，现在治理不好，并不意味着未来不好。此外，由于国人对教育的重视，优质学区房在未来相当长时间仍旧是好标的。

此外，对待钱的态度。如果手中只有少许存款，买一套大几十万、几百万的房子够不着的话，建议还是把这些钱用在健康上，毕竟身体是革命本钱，钱虽赚得少，但能保持作息规律，心情愉悦，少花钱其实就是在赚钱。

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