一文读懂中国房地产20年的发展

本文可以读懂中国房地产发展史，并且了解房价涨跌的原因，有助于购房置业和地产投资，建议多读几次这篇文章！

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住房分配落幕，自住商品房登场

1997年，那是香港回归祖国的高光时刻，也是房地产市场即将登台的年代！

1997年7月2日，泰铢对美元当日贬值15%，导致亚洲金融危机正式开始。金融危机使得外需颓势尽显，我国经济下滑，当年GDP增长11%，环比上一年低6个百分点,而且CPI也跳跃式下跌，从8.3%降至2.8%。彼时，我国经济刚刚从两位数的高通胀中走出，却又要面对通缩的风险。

此外，在金融危机期间我国承诺人民币不贬值，对外出口行业压力剧增，出口金额同比从1997年1月的27.6%下降到1998年10月的-17.3%，1998年全年的出口增速仅为0.4%，比1997年的增速降低了20.1%。

外资也受到经济危机影响而下降，1998年外商直接投资额基本保持不变，1999年一反过去趋势，首次出现负增长，同比增速-11.31%。

为了拉动经济增长，我国不得不将原来刺激出口政策转向刺激国内需求，所以房地产行业成为我国经济发展新的增长点。

1998年7月，国务院颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)，俗称23号文，其中指出“促使住宅业成为新的经济增长点”，“扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款”。

这标志着城镇住房商品化制度开始建立。1998年的23号文发布之后，城镇住房制度改革快速推进，使得居民只需支付首付就可以购买住房，极大地提升了民众购房能力。

从此，在我国实行了近四十年的住房分配制度落幕，自住商品房登场！

《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》是我国住房制度改革的里程碑，相当于1994《关于深化城镇住房制度改革的决定》的升级与加强，这是房地产成为我国支柱产业的开端的象征！

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通货膨胀与房地产的暧昧

2001年是一个好年份，也是我国经济起飞的助燃剂，2001年12月11日，我国正式加入WTO，即世界贸易组织。所以我国可以利用成本相对优势的一些商品出售到很多国家，同时出台各种优惠政策吸引外国资本。所以，加入WTO之后，进入我国的外汇变得越来越多了。

在2001年加入世贸组织后的前5年，中美汇率比较稳定，之后人民币就越发增值了，从而吸引更多的国外资本进入我国，到2020年中美汇率7：1。

而且企鹅在加入WTO后，我们经常与外国做生意，用商品换回美元，但是美元在我国国内不能流通，需要换成人民币，所以商业银行需要到央行把美元换成人民币。而央行把美元作为外汇储备，同时发行等价的人民币。

所以，外贸卖出的商品越多，外汇就越多，央行就需要印同样多的人民币，导致我国国内的人民币也越来越多。

这个时期也是通货膨胀最严重的的时候，为了避免通货膨胀引起其他社会问题，政府就这些资金引到房地产行业，房地产进一步成为我国支柱性产业。

由于支柱性产业的地位和政策的扶持，各地方政府也获得不菲的卖地收入，土地财政也也就成为地方政府的摇钱树，房地产真正成为经济引擎。

土地财政也使得各大城市发展进入良性循环，政府卖地收入越多，就有更多的资金用于基建；城市基建进一步完善，土地就更值钱，政府的财政收入就更多；所以在如此良性循环的发展下，也就有了“中国速度”。

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金融杠杆助力房地产起飞

中华的优良传统-存钱，老百姓都喜欢把积蓄存起来，这样比较有安全感！

1998年我国居民人民币存款5.34万亿，城市居民人均储蓄1.3万元，一个双职工家庭平均每年储蓄2.6万元。粗略估算，1998年我国商品房价格不到2000元，购买80㎡的商品房不到16万，这还得分城市，有的城市不到10万就能买100+平的房子。按16万计算，如果首付按照20%-30%，首付只需3.2-4.8万元，对于城市双职工家庭而言，完全有能力购房！

首付+按揭贷款的购房模式其实就是购房者在利用金融杠杆，这也就是炒房人群趋之若鹜的原因！

举个例子，2012年买一套200万商品房，首付30%也就是60万，贷款金额140万。如果这一套房2016年值500万，除去部分利息，相当于赚接近300万。用60万赚300万，以小博大，这就是杠杆的魅力！当然这是特殊时期的特殊收益，现在房地产的基调可是“房住不炒”。

随着房地产的发展，很多买房的人吃到了第一口螃蟹，享受到房地产带来的红利。此后，广大群众逐步认识到房产是财富的锚地，为此前仆后继，居民杠杆率越加越高，房价也越来越高。

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历年房地产政策的变动

大体上，1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（俗称23号文）出台后，关于我国房市调控的行政政策经历了几个比较明显的周期。

2003-2004年抑制房地产市场过热：2003年8月12日，国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文)。提出“促进房地产市场持续健康发展”。

控制房地产开发，将房地产开发项目(不含经济适用房)资本金比例由20%提高到35%，加大信贷调控。

2005-2007年稳定房地产市场为政策调控基调： 2005年3月26日，国务院发布8号文，要求高度重视稳定住房价格工作。2006年政府再度调控，推出国六条。2007年，央行和银监会联合下发通知，要求对于贷款的二套房，首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍。

2008-2009年 刺激房地产行业发展：由于美国次贷危机引发全球经济衰退，2008年11月5日，国务院常务会议决定在未未2年内投资四万亿元刺激经济。2008年12月，国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，地方政府、商业银行纷纷出台救市措施，下调房地产项目最低资本金比例到30%，住房贷款利率七折优惠，降低贷款首付比例至2成。

2010-2013年 调控升级、遏制房价上涨：2009年中国经济率先从金融危机中复苏，宽松的信贷和投资政策导致2009年房价过快增长。2009年12月14日国务院出台“国四条”，通过金融、土地等手段来遏制部分城市房价的过快上涨。

从2010年4月14日以来，调控措施接二连三的出台，由调控姿态升级到坚决遏制，国四条、国十条、相继出台。上调首付比例调整到30%以上，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，暂停第三套房贷款。

2014-2016年 刺激房市房价再度暴涨：2014年中国经济再度面临下行压力，稳增长诉求凸显。房地产市场步入“总量放缓、区域分化”的发展阶段，一二线高房价和三四线高库存并存。

2014年9月30日，央行、银监会公布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（930新政），调整房贷政策，二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，对改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发文（330新政），二手房营业税免征限期由5年改为2年，二套房商业贷款最低首付比例降至4成，公积金贷款首套房首付比例调整为20%。

从2014年11月22日至2015年底6次下调存贷款基准利率，中长期贷款利率下降至4.9%，多次下调存款准备金率。2015年12月中央经济工作会议强调“化解房地产库存”。

2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，金融税收多管齐下去库存。2016年2月29日，央行再度降准，房市触底回升，一二线房价、销量开始加速上涨，部分区域房价甚至接近翻倍。

2017年以来房市因城施策的调控政策横空出世：2016年一二线房价暴涨，但三四线去库存效果区域差异较大，同时金融风险凸显，我国房市进入了因城施策的新阶段。

2016年12月中央经济工作会议重点强调“促进房地产市场平稳健康发展”，首次提出“长效机制”：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。2017年，“两会”刚刚结束，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心，联合发布了北京市《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，这是2017年公开印发的第一轮房地产市场调控政策。

从限购、限贷、限价，到以北京3·17新政引发的新一轮“限售、限商模式”，楼市将全面进入“限购+限贷+限价+限售+限商”的“五限时代”。同时在去库存的政策引导下，国开行货币化“棚改”支持下，2017年至2018年在一线二线城市房价纷纷下行之时，三四线棚改受益城市的房价纷纷上行，我国房价的这种局面，很多人始料未及。

过去20年，我国房价走势的规律总体上，行政政策调控收紧，房价承压下行，调控放松，房价上行！

那么，未来我国房地产松紧政策的空间还存在吗？

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全国房价暴涨的局面很难再现

我国的房地产市场是特殊的，是包含着中国国情，有着社会主义特色的房地产，跟西方国家的房地产逻辑有一定区别。不能只看到政策供给的周期性，还需要关注政策供给背景因素的变化。

2019年GDP增速明显下降，外加上中美外贸的摩擦，民众可支配收入下行，居民杠杆增量也受到约束。

未来的房地产市场，不管是从政策还是金融供给来看，强刺激的可能性比较小，也就是说全国房价暴涨的局面很难再现。

但是由于疫情的爆发，百废待兴，经济需要一定刺激，目前很多城市房产政策略有松动，下一篇文章给大家分享一下，2020年年初的全国各地的房产政策！