政策走向宽松？利率一降再降？房价会有什么表现？

起风了。

疫情影响下，楼市各个方面变动悄然而来。

1、调控政策走向宽松

2月19日，苏州市自然资源和规划局发布通知。

这份通知里有一点需要大家关注：

调整超过市场指导价报价规则。住宅（商住）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可；进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。

也就是说，当初为了抑制房地产市场过热，而提高了预售门槛（比如售价高于市场指导价需楼盘封顶后才能销售），现在超出市场指导价也可以申请预售证，一次报价的也可以不拘泥于现房销售，预售也可以。

虽然，这条通知涉及的地域范围有限，仅在苏州各县级市、吴江区和工业园区，但是，这条通知却指向的是突破“限价”。

“限价”的目的是什么？“限价”的根本目的是为了抑制房价过快上涨。

举个比较绝对的例子，假设此时没有限价政策，某城市房价一年就可以涨20%，此时有了限价政策，通过人为的行政手段干预，涨20%这个周期就会被拉长，可能以前需要一年，现在想要两年、三年，如果可以甚至五年、十年也能办到。

理解了限价，那我们就好理解苏州的这则通知了。

我们看这则通知，一方面，执行范围是有限的，吴江区、县级市和工业园区，只能说明这些地方土地成交规模比较大，在建项目或待建项目多；另一方面，受到疫情影响，这些地方中小房企，现金流比较紧张，再加上疫情影响建筑项目进度，建设周期自然而然会被拉长。

说白了，这则通知一是认可了在建的房地产项目周期可以拉长；二是给了更多可预售项目空间，可以让房地产企业及时回款。

虽然这则政策影响规模有限，但也可以把它看做一个信号，指向了楼市政策逐渐放宽的走向。

2、降息和贷款利率

2月20日，这个月的LPR利率出来了。

1年期LPR为4.05%，下降了1%；影响房贷利率的5年期及以上LPR本月报价利率是4.75%，和上月比下降了0.05%。这一点我们也曾经预测过，在预料之内。

在此之上，LPR基础上的房贷利率，极有可能还会持续下调。

一是，按照以往的规律，春节后资金充裕，本来是会有一个短期利率下调周期，这是在市场预期以内的。

二是，因为受疫情影响，无论是为恢复经济生产，宽松货币政策来支持，还是疫情期间频繁投放出来的钱。他们流向市场很大一部分是通过银行放款，冲在前面的肯定也是贷款利率下调。

所以，相互作用下，反映在房贷上，一定会有房贷利率走低的一个趋势。

3、房价稳定

从1月份统计局统计到的70个主要城市房价数据来看，目前各地房价比较平稳。

环比：一线城市新房销售价上涨0.4%，二手房销售价格环比上涨0.5%。二线城市新房价格环比上涨0.2%，二手房环比持平。三线城市新房环比上涨0.4%，二手房上涨0.2%。

同比：一线城市新房上涨3.8%，二手房上涨2.2%；二线城市新房和二手房同比分别上涨6.9%和3.4%；三线城市新房和二手房同比分别上涨6.4%和3.7%。

在70个城市中，房价环比下跌的城市有32个；与去年同期相比房价下跌的城市有19个，且多为三线城市。

我们单从房价来看，今年1月份的房价还延续去年的房价特征，以稳定为主。

而时间进入2月份，很可能因疫情影响，房地产成交规模和成交价受一定影响，但除个别城市影响较大外，整体来说，应当还是以稳为主。

疫情过去后房价如何走？

简单来说，受到两方面影响。

一是，调控政策。调控政策三大手段，限购、限售、限价。限价如果放开，很可能促成房价上涨；限购则是控制市场需求，如果全面放开，需求将大涨；限售控制的则是市场供应和市场需求。

二是，信贷政策。也就是我们通常说的贷款政策，例如贷款利率下调、首付比例下调等等，这些会直接作用于市场，刺激市场需求。

现在而言，信贷政策的逐渐放宽已经是可以预见的了。同时调控政策很可能会出现一定程度的放松，表现在赋予地方政府更多的自由度，政策更定向、更细化、手段更多样。是否会有大规模的全面放行，从而刺激楼市，上半年可能性不大。