展达视角丨疫情防控期间租赁合同相关法律问题分析

疫情的爆发对租赁市场产生的影响逐渐凸显，为了与租户共度时艰，全国已经有多家地产集团宣布将对租户减免租金，亦有不少个人房东主动对租户减免租金。本文将结合公众近来广泛关注的问题，就疫情防控期间租赁合同的相关法律问题予以分析。

一、疫情能否成为承租方要求减免租金的理由？

2020年2月10日，全国人大常委会法工委将新冠肺炎疫情定义为不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力事件。但承租方能否以不可抗力为由要求减免租金，还应结合租赁房屋的性质而判断。

商场、电影院、KTV等场所，受疫情影响大多已经采取闭店、调整营业时间等措施，势必导致客流减少，影响正常经营。由于疫情构成租赁合同履行的障碍，此类房屋的承租方可以不可抗力为由，要求减免租金。承租方一方面应保留能够证明疫情对于其履行租赁合同造成的重大影响的证据，一方面可以主动与出租方协商租金的减免方案。而在协商减免租金的方案时，双方可以参考营业时间的减少程度、客流的减少程度、政府的管控及财政补贴力度和同行业、同区位其他租赁房屋的租金减免情况等因素予以确定。

而就居住类、办公类等用途的房屋而言，疫情并不当然构成合同履行的障碍，房屋仍然满足居住、办公的客观条件，因此承租方难以疫情为由主张减少租金，除非确因疫情导致承租方难以继续居住的情况出现。

二、受疫情影响，承租方在疫情防控期间未按时支付租金是否构成违约？

笔者认为应分情况而言。若承租方因疫情防控和治疗需要而被采取强制性隔离措施，导致无法及时足额支付租赁价款的，属于不可抗力，不构成违约。此时承租方应当及时告知出租方无法及时支付租金的事实，并提供相应的证据，与承租方协商延期支付租金。若承租方以疫情防控期间经济效益下降为由未按时支付租金，因为疫情防控与未支付租金之间不存在法律上的因果联系，应视为违约。但因违约行为确实与经济效益下降有关，并非恶意违约，如果承租方在疫情结束后能够尽快补交房租，不应视为根本违约，从维护交易的稳定性角度，仍应继续履行合同。

三、承租方能否以疫情为由，要求解除租赁合同？

若承租方因疫情防控客观无法使用租赁房屋，致使其租赁合同的目的不能实现，承租方可以不可抗力为由要求解除合同。但是承租方仅以疫情防控导致经济效益下降等原因要求解除合同的，不应视为合同目的不能实现，承租方无权据此要求解除合同。笔者认为，疫情防控对租赁合同造成的影响尚不足以达到致使不能实现合同目的的程度，本着公平原则及交易稳定性的考虑，承租方一般无权要求解除合同。

2020年的开局十分艰难，疫情考验着每个个体的生存能力。在这一特殊背景下，望缔约双方能多一些理解、包容，只有守望相助，方能共渡难关。