“小产权”房的出路，如何区别对待，该拆的拆

外国的富人都是往农村住的，而中国人非要在市中心弄套房子才显出自己的身份，哪怕隔条马路都可能差出一个层次，这种观念到今天也没有改变。不过这几年咱们的城里人口也开始向农村流动了，据说北京已经流出了几十万人，这其中自然也有和外国那些富人一样买了别墅的先富起来的那批人，当然更大量的是因为在城里买不起房的那些中低收入者。

这些乡下的别墅也好、楼房也好，有一个共同的特点就是相对来说价格诱惑人，虽然位置相对偏僻、交通也不便利，但还是搞的热火朝天的。这些被人们称为“小产权”房、乡产权房的房子一直备受争议。一是有关部门公开提示人们“小产权”房不受法律保护，购房人应当谨慎购买；二是不但叫停了“小产权”房的建设和销售，而且开始对部分“小产权”房进行了强制拆除。

“小产权”房的出路究竟在哪里？非法产权何以存在并发展许久？明知没有法律保护人们何以偏向虎山行？

一、“小产权”房存在的合理性分析

1、商品房的价格太高了，高的难以让人承受，谁不愿意在生活条件便利的城区买房呀？但高房价让人们的住房梦想只能是梦想。乡下的房子给人们提供了花不多的钱就能住上楼房的机会。

2、乡产权房的建设让广大的村镇土地利用获得较大的升值，为农村产业结构的转变提供了资金和机会。

3、大量居民小区在农村地区的建设，改变了农村地区的落后面貌，使农村地区的生活条件、市政设施都得到极大的改善和发展。

4、为农村人口摆脱农业劳作的束缚，转行服务行业就业提供了大量的就业岗位，大大增加了当地农民的收入。

5、转移到乡下的大量城市人口也给农村地区带来了城市文明和良好的习惯。

6、近些年来农村地区的人口外迁量非常大，形成了很多的空壳村，居住土地浪费严重，居住小区的建设让农民改变了落后的居住传统，减少了宅基地的浪费。

7、农村土地属于集体所有，乡镇政府和村民委员会有权利在一定的范围内对土地进行开发利用，获取最大的经济利益。

8、国家鼓励农村小城镇建设的发展，但对农村地区的房屋开发没有形成专门的法律法规制度，政府也没有专门的管理机构处理相关的工作。

9、购房人和当地的政府的购房协议也算法律文书，乡镇政府也是一级人民政府，特别是项目的建设、立项、审批肯定还有上级主管部门的认可，因此是有一定的合法性的。

二、“小产权”房的非法性分析

1、关于房地产的开发国家有一套完整的政策规定，商品房的建设一般是在国有土地上经过招拍挂的方式进行土地的转让，由有资质的开发商进行建设销售，非此均不符合国家的政策法规规定。

2、国家对农业用地有着非常严格的监管办法，任何借口在农地进行开发建设都是违反国家的土地政策的。

3、按照有关规定乡产房只能卖给当地农民，比照城市居民购买农民宅院非法的道理，城市居民购买定向销售农民的房子也算违法。

三、 使用权能不能让“小产权”房走出囚徒困境

关于“小产权”房的前世今生，人们已经非常的了解了，即便是建设部提示人们注意购买”小产权”房的风险也是多此一举，每一个买房人都十分清楚，这种建在农村集体土地上的房子是不受法律保护的。但人们何以敢花钱买非法房屋？主要有两点：

一是“小产权”房这个东西也是县、乡、村几级政府共同运作的产物，它不是打砸抢来的赃物，虽然大法律不能提供保护，但有地方政府的担保，“小产权”也是产权，有签字画押的协议在，断不会被无偿收走，何况“小产权”的楼盘已经占据了大市场的一方天地。

二是“小产权”房的价格确实低的能够让人心动，大产权房价格节节高，人们实在无力购买，更无法与之抗衡，总不能住大街上吧。另一方面理论上也是法律上的土地所有者，也就是当地的村民们或村委会就想着，凭什么自己村里的土地被开发商们征去卖高价，我们自己搞个公司开发咋就不行呢？

无论如何买房人没有想到自己的如意算盘今天真的遇到了政府的挑战，县乡政府和村委会也没有想到这么个刚开始蓬勃发展的事业今天真的就被叫停了。叫停只是暂时的办法，真正该怎么解决问题才是问题的关键。法律上确实有明文的规定，耕地不能乱占、宅基地不能转让城市居民。但这个问题该怎么解决呢？这么大量的违法问题确实把政府推向了两难的境地。拆毁没收难度太大，转正收编又有失法律尊严。

关于“小产权”房的观点交锋，也莫过于这么两种，因此也是针锋相对、公说公有理婆说婆有理，一方认为不拆毁没收难显共和国法律的权威。另一方认为改革就是在冲破旧的框框中进步的，进一步完善法律的缺陷才是解决问题的根本。

不能说两方面的建议没有道理，但现在看来这两个办法都不能够解决问题。都把房子炸掉，人们住哪去呀？给房子转正那不是政府打自己的嘴巴吗？那样大政府还有什么权威？

当然我们相信中国的土地政策一定会随着社会的发展而改变。但在现有法律的框架内解决这个问题，我有个建议就是只给“小产权”房使用权，这样可以规避法律上的障碍，也能满足人们的够房愿望，同时切断投机者的后路。

这个建议主要基于如下几点理由：

一、房屋产权本没有大小之分，所谓的“小产权”的产权是不存在的，因此购房人虽然买到了房子，但根本就没有买到产权。因此根本不存在转正的问题，给不存在的东西转正，那不是在闹鬼吗？

二、大产权房有70年的土地使用权，但由于农村集体土地或宅基地不容许卖给城里人，因此买了“小产权”房的人一天的土地使用权也没有买下来，房子是建在土地上的，房子下面的土地没有处置权利，怎么能够得到土地上房子的产权呢？

三、但是我们是法制的社会，购房人与当地政府达成的《购房协议》也不能说是一点法律基础也没有，地方政府也是人民政府呀，这个协议不是与没有行为能力的人签的吧，怎么能说废就废了呢？

四、如果理解购房人买到的只是房屋的使用权，就不会涉及到土地方面的问题了，使用权不是产权，房屋使用人没有擅自处置资产的权利，这样也就证明了购房人没有购买农村土地和宅基地，人家买走的只是房屋的使用权。

给小产房使用权可能就兼顾了各方面的利益，可以让处在囚徒困境中的政府走出困境。接下来的工作就是制定规划，因为农村地区总是要发展的，城市人走到农村去也是社会发展的方向性问题，城乡一体化的进程不能因为一块宅基地问题而被终止。【本文由“马跃成”账号发布2020年2月19日】