恒大“忽悠”营销，疫情下饥不择食的房地产

壹

许老板的三板斧

这些天，恒大许老板挥出了三板斧，再一次成为风云人物！

第一板斧：天女散花散铜板。

许老板凌波微步，面向广大媒体、自媒体，天女散花般散出朵朵铜板，整个网络都冒出恒大网上降价卖房信息，搞得许多人删除了不少好友，更有一批媒体、自媒体在质疑、驳斥。

第二板斧：砸出“节后促销”老套路。

先是2月13日，恒大推出了一个88天保价、无理由退房政策，购房者只需在平台线上缴纳5000元定金即可预定房源。

紧接着2月16日，恒大又有一则劲爆消息放出：2月18日-2月29日，恒大全国住宅75折优惠，3月1日-3月31日78折优惠。

第三板斧：亮出吸金成绩单。

恒大的消息是，从2月13日开始，购房者在三天时间认购4.75万套，总价值约580亿元。这几万套房子，都是收的5000块钱的定金，结果人家给折合成一套100多万的房价……

贰

恒大忽悠营销真相

1、恒大总负债1.99万亿。

恒大“线上卖房”活动的真实动机是缺钱。

截至2019年6月底，恒大的债务光是一年以内到期的就有3758亿，今年年中到期，而总借款8132亿，且融资成本不断上升。

截止2019年6月30日，恒大总负债1.99万亿。

截止2019年中期，恒大的净负债率是152%，债务水平远高于行业平均水平。

在1月16日-21日，恒大先后发行的四笔票据，共融资60亿美元，利息高达11.5%—12%。

2、打折非创新，恒大年年有。

从2016年开始，恒大发起一轮轮打折，打折力度从9折到88折，到87折，到82折，2019年8月推出过500多个楼盘7.8折。这次的打折活动不过是恒大多年来打折套路的翻版。

3、实际折扣并不凶猛。

恒大在全国1200多个项目，绝大多数位于三四线城市。三四线项目正常的到访折扣就很吓人，8折甚至更低都很正常。实际上打折力度可能并没有纸面上来的那么凶猛。

此外，表面上看，帮恒大卖一套房子佣金1个点加10000，但在三四线城市，不同物业渠道佣金3%-10%左右，全民线上营销真是太省钱了。

4、打折物业多是酒店公寓、文旅产品，偏远区域

在恒房通公示的《无理由退房协议书》中，还有一行蝇头小字藏在最下方，用放大镜可以看到：部分楼盘不参与优惠。

事实上，恒大75折活动的楼盘多数是文旅楼盘、商铺、酒店公寓，位于偏远区域，这些物业本身问津的人就不多。

5，线上卖房，小蜜蜂都成仙了？

疫情下特殊时期，房地产爆发出危机。线上卖房是一种出路，但实际成绩单有多少，人们还是要打个问号。

试想，通常渠道、小蜜蜂满街拉人，围着楼盘团团转，跑断腿，说破嘴，成交一套房还费不少周折。现在凭手机、电脑就能海量成交了，难道小蜜蜂都成仙了？

恒大楼盘大部分是三四线，五六线城市，在疫情严重的情况下，恒大一阵忽悠，感觉像个村里的大喇叭在吆喝。

只不过内容改成：“村里的娃男、娃女听好了，别的村别乱跑。咱村戏台搭起来了，戏也开始唱了，就等你们出5000元来听戏了。”

叁

疫情影响下的房地产

1、房地产具有周期性，每年五一、国庆为两大节点。目前疫情态势严峻，许多城市地产上半年的营销计划都会改变，拖到下半年，甚至国庆。今年房地产会呈现出倒退饥渴状态。

2、疫情后，指望房价上涨不仅是不理智，而且是不道德的，如果不意外，多数城市房价会自然降价。复工后加速建设，楼盘质量有没有保证令人担心，尤其是精装修的房子。按照条款合同，许多楼盘不可能按时交房，拿到房本。

3、不用政府强调房住不炒，疫情后的社会环境下，由于对市场的信心不足，炒房人会进一步退出市场。

4、经历了一轮大考的社会，人们会更大范围谴责货不对板、违背社会契约、社会公德的行为，房地产维权会进一步扩大化。

5、在房地产激烈竞争下，房企资金链危机、债务危机会进一步加剧，房企捞金会更加不择手段。

这几天爆出丑闻：蛋壳公寓强制免租7万多房主，同时却不给租客免租，趁着疫情赚近3亿差价。

迫于舆论压力，蛋壳公寓表示将退还武汉租客一个月租金，其他城市则按照天数退返租金。但蛋壳公寓向武汉房主提的可是 3 个月免租，其它地区也是整 1 个月免租。这一进一出，平白薅出了大把羊毛。而且租金退还的却是蛋壳App 里钱包余额，不能提现。

6、房地产倒闭潮加速，准备迎接接新的高潮。

从人民法院公告网获悉，2020年一个月半时间里，有近百家房地产公司破产。

疫情爆发以来，大部分楼盘停止销售，不少楼盘出现了销售零成交的记录。很多房企耗不起这个停业成本，纷纷走向破产之路。

但是，中国有多少房地产一直是个谜，保守估计在3万-10万之间，这其中有许多僵尸粉。可以想像，今后，规模庞大的中小房地产企业破产潮很快就要到来，目前的破产房企不过是冰山一角。

肆

社会生态的变革

1、抛弃粗放式大跃进发展。

疫情下给予人们更多的反思。

过去，缺乏透明化、科学化，花费巨大人力、物力的圈地运动、造城运动，打造了无数产业园、工业园、CBD、购物商业中心，还有毁灭生态的生活城，是福是祸，已经一目了然。

恒大投资人民币1600亿以上，在海南打造的海花岛，填海面积约8平方公里，规划人口规模最大20万人。除了超出了规划环评评价建议的9万人以下的要求，海花岛部分项目存在“未批先建”的环境违法行为，项目施工造成大面积珊瑚礁和白蝶贝被破坏。

海南省对海花岛存在的违法违规行为进行了调查处理，共立案14宗，处罚款约2.15亿元。

与中国一洋之隔的马来西亚，投资1000亿美元在中国家喻户晓的碧桂园森林城市就受到歧视和惩处。

2018年，马哈蒂尔上台，一度叫停森林城市项目，后迫于压力改口说不能给森林城市的购房者颁发第二家园绿卡，后来，政府成立一个委员会，审查这个房地产项目。今年1月碧桂园马来西亚总裁Jason Fu宣布离职。森林城市内部开会通知将陆续裁员60%。

碧桂园森林城市糟蹋了一大片土地，这样的造城运动，试问毁灭的是不是马来西亚的碧海蓝天？

2、冠状病毒肆虐后的中国。

除了粗放式发展，人们更会反思过去因为制度原因造成今天某些巨大的社会后遗症，比如春运。

自古以来，中国只有春节，没有春运之说。春运是在中国数十年来严格的户籍捆绑制度下产生的，过去中国人户籍被捆绑，不能流动，改革开放形成了打工潮、流动潮，人户流动和户籍制约矛盾日益突出，日积月累，形成今天的春运。

虽然现在户籍放开，但户籍制造成中国经济、伦理、人文、生态的影响是全面性的。从某种角度讲，没有短短十几天内数十亿人流动的春运中国，更是和谐中国。

疫情之后，房地产会重新发展，但透过疫情背后的中国社会林林总总的众生相，人们看到，未来的中国，应该是一个自然生态、人文生态、发展生态、伦理生态、公共生态进一步变革，社会更加积极、健康，法制文明更加健全的中国。