楼市远离“大鱼大肉”，三类人很受伤，购房者：想吃后悔药

　　一杯白开水，你每喝一口，杯中的水就会少一些。楼市其实也是如此，每当一个刚需购房者拥有了一套自己的住房，楼市相应的需求就少了一份。

　　2010年至2019年，许多人的需求被“解决”。这10年每一年的商品房的销售面积，都保持在10亿平方米以上。特别是2018年与2019年，更是突破17亿平方米。如果从卖房的金额看，去年更是逼近16万亿，创了新高。

　　这样的卖房量，约是2004年的4.5倍，约是2003年的5.1倍。

　　2004年商品房销售面积是38231万平方米，2003年是33717万平方米，这些数字不仅远远小于10亿平方米，更是小于2019年末的待售面积49821万平方米。

　　不管是开发商的房子，还是房产持有者的房子，最终都是要卖与刚需购房者的。但是，随着很多无房者变成了有房者，房子的需求逐渐地在减少，供求关系正在悄然地发生变化。有机构经过测算预测，这种情况或许会在2020年出现。《经济参考报》就发文指出，2020年全国商品住宅将供大于求。那么在这样的背景下，有三类人将会“很难受”。

　　一是开发商首当其冲。

　　过去房地产能够获得丰厚的回报，连华为任正非在回顾自己的创业历史时，都感慨：“过去我最应该去搞房地产，不应该搞通信，这么傻，又苦又累又不赚钱”。

　　但是，过去能够大鱼大肉的房地产，在未来可能就要清汤寡水了。从2019年下半年开始，这种情况就有了征兆，房子要靠打折促销才能卖得掉。

　　有两个案例被人们广泛熟知，一个是广州番禺某楼盘从46000元每平方降至36000元每平方，降幅超过20%;另一个是天津某楼盘从每平方10000元，降到6400元，降幅超过30%，被业内人士称之为“骨折价”。

　　躺着就能赚钱的时代，已经一去不复返了。房地产过去高速发展的十年，透支了未来许多购房的需求。

　　适应得了大鱼大肉，而适应不了清汤寡水的部分开发商，将最终会被淘汰。人民法院公告网显示，截至到2020年2月9日，40天时间全国有近百家房企破产。

　　二是炒房客将会在煎熬中度过。

　　人们都知道，只要房子能够涨，炒房客就能生活得如鱼得水;只要房子跌，炒房客就会很难受。另外，还有一种情况让炒房客也坐不住，那就是房子不涨不跌，因为即使房价保持稳定，其实炒房客已经开始亏钱。

　　持有房产是需要成本的，而这个成本并不低，中泰证券以上海为例指出：当前上海持有房产成本为9%。换句话说，在上海买房如果房子没有涨9%，那么此时的炒房客是赔本的。

　　炒房客都是通过“快买”炒高房价，“快卖”获利退出的方式，来操作房子，不可能长期持有。但是现在的情况却让他们很难受，外有开发商降价打折争取了他们的“客源”——卖房子难了;内有涨落不大的房价让他们无利可图——卖房子亏钱了。

　　三是2017年之后买房的人们。

　　中泰宏观首席分析师梁中华通过测算指出，本人观察分析了100个城市，不同于2017年-2019年间的飞速上涨，这些城市的房价在2010-2016年间，整体表现非常平稳。

　　对此，许多购房者可能都有切身的体会。一位购房者曾经感慨，“墨菲定律”(如果事情有变坏的可能，不管这种可能性有多小，它总会发生)好像一直在盯着我，之前一直在买房的边缘犹豫，终于在2018年下定决心买房，没想到却买到了山顶上。

　　而2020年之后，这样想“吃后悔药”的情况，应该会更多。能省下几十万，却没有省下来，任谁都不会好受。

　　房地产专家杜猛：2020年之后，会很受伤

　　北大房地产发展研究中心主任杜猛表示，2020年以后，房价将令国人很受伤，就像无底洞一样具备嗜血功能。

　　城镇居民人均居住面积已达39平方米，房子已经不再短缺，再把房子当作投资品，必然要受到房子的“惩罚”。要清醒地看到，房子的居住功能正在被强化。