网友“怒扒”开发商七五折套路，潘石屹揭房价“回落”底线

又到一年开春时，房子话题又成为了一个热门。一些人在为要不要在2020年买房开始盘算起来，房子作为一个家庭的最大宗资产，自然也容不得半点马虎，要考虑房子的总价，首付款来源，以及每月最大限度能承受多少月供。还要考虑到房子的区位、面积、户型以及周边配套和环境等等。

不过，如果要想近期买房，实地看房是不太可能了。随着大量售楼处关闭，今年的开发商把主战场转移到线上，让购房者在网上买房。网友们就犯嘀咕了：房子这么贵重的东西，就凭网上几张图片或者视频就决定了？

正当大家还在疑虑的时候，以恒大为代表的开发商就释放出重磅“炸弹”，根据券商中国2月17日报道，恒大一份“关于全国各大楼盘销售特大优惠的通知”的秘密文件流出，“2月16日，继率先宣布全面实现线上卖房后，恒大再放大招，宣布全国楼盘75折甩卖”。一石激起千层浪。

这确实是一个够劲爆的消息。一时间，什么房子质量、房型等等，似乎都不是购房者考虑的主要因素了。因为，比如100万的房子，现在只卖75万，谁不心动呢？在绝对价格优势面前，其他什么的都是浮云。有人就说了，恒大真是太够意思了，这么大诚意，还不赶快下手，过了这个村就没这个店了。

然而，恒大真有这么豪爽吗？其实，恒大经常有这样类似的活动，根据电商报报道，早在2019年8月时，恒大就为全国532个楼盘开启过7.8折活动，现在的7.5折也仅比那个时候少了3%而已。

先来看看网友们的评论吧！

总体看来，许多网友还是保持了清醒态度，甚至表达了愤怒。主要有两个方面：

第一、并不是所有楼盘都参与折扣，主要是一些位置偏远不好卖的楼盘，包括一些“顶天立地”的尾房。或者平时就难卖的商铺。

第二、先提价再打折扣，其实跟原来的成交价格差不多。有网友还贴出了具体楼盘折扣前后报价：

有业内人士指出，现在房企的平均利润也就在10%上下，你让开发商降25%，显然是不现实的，开发商也不傻，亏本生意谁做？不过是嘘头而已。但是，当大家都意识到这是一个老套路，老喊“狼来了”，可能会影响到人们对开发商的信任，对整个行业也是有影响的。还有，这么绝密的文件，怎么就这样不不小心就传遍网络呢？想来也是蹊跷啊。

那么，问题就来了，购房者日盘夜盼的房价打折幅度到底多少才可行呢？

SOHO中国创始人潘石屹早就表示，开发商能给出的房价“回落”底线是20%。在他看来，如果房价下跌超过这个幅度，那么绝大多数的房企将不复存在。

业内人士认为，现在开发商售房平均利润在10%左右，如果再加上压缩开支和成本，提高开发和管理效率，售价下降20%还是可以承受的，至少能维持企业生存下去。当然，不排除个别负债率较高的房企，或难以经受这样幅度的让价，而被市场淘汰。

当然，还有另一个主体，那就是银行。一般来说，我们买房交的首付款占整个总价的30%，剩余70%来源于银行按揭。如果房价大幅下跌，比如首付款跌没了，那么购房者就可能断供，银行因此产生坏账。所以，即使算上已还贷的利息，银行最多也只能承受30-40%的跌幅。

然而，这仅是一种理想状态下的幅度。在中国东方资产管理公司公开的一份调查报告显示，当房价下降20%-30%，银行将会有显著压力。因而，从这个角度考虑，银行与开发商保持着相对“一致”的底线，那就是房价“回归”幅度应在20%以内。

基于以上分析，如果今年有买房打算，笔者倒是有3点建议：

1.房价大幅下跌不现实，买房择机而行。房地产关联诸多行业，上下游链联系多，房地产稳定有利于整个经济稳定，国家对房地产行业的定调也是“保持健康平稳发展”。受本次风波影响，开发商急于回笼资金还债生存，会有不同方式的折扣优惠，但不要抱“腰斩”、暴跌的希望。我比较认同有些专家的看法，如果房企真有10%，或者20%的优惠，未必不是一个出手机会。

2.认清开发商促销优惠真实面目，防止上当受骗。现在很多开发商在定价上玩套路，比如售楼价、备案价的不一致，给予了他们的操作空间，比如加价再玩折扣。所以，买房时，可以先到“当地房产信息网”官网查询，一般输入楼盘名称和开发商企业名称就可以获取备案价格信息。当然，我们还要看已网签房子的实际成交价（当地房产网可以查询），以作为我们买房的参考。在签订购房合同时，要注意里面的条款，比如面积补差、延迟交付赔付等等，都需要明确提出。此外，在未正式确定购买之前，不要轻易交订金，更不能签定金协议，后者难退款。

3.眼见为实，耳听为虚。房子是大宗的体验商品，只有实际体会和感受才能知道房子的风格、质量以及周边配套利弊。即使同一品牌开发商在同一城市开发楼盘，A楼盘和B楼盘也会有差异，A好，并不等于B就好，过去好，不等于现在就好，因为这跟具体项目的操盘人、建筑施工单位以及监理单位有关。

所以，我的建议是，如果今年有买房打算，不如趁现宅在家里时间，对意向楼盘做一个详细比较研究，等这次风波过去以后再考虑出手不迟。