2020年或是刚需购房者最佳上车机会！

　　文/风逝雨鱼

　　在过去的两个月时间，新冠席卷全国，百业待工成为了今年春节的主题。

　　一再推迟的开工以及目前尚不明朗的新冠疫情持续时间，使整个2020年开头都笼罩在不安中。

　　唯一值得庆幸的是，新冠肺炎爆发在农历新年，对于全国的产业发展有着一个春节的缓冲期。

　　假设此次疫情的发生以及扩大是在4月或者5月，又或者9月或者10月，那整体经济的打击会更加严重。

　　NO. 1｜壹

　　产业发展与行业机会

　　在过去的2003年SARS疫情过后淘宝网等电商等互联网产业发展，让我们相信在2020过后也将会有新的产业走在风口浪尖。

　　毫无疑问，本次疫情最让人产生依赖感非物流莫属——或者说是物联网。

　　在新冠疫情中备受打击的第三产业，相信能够在疫情过后，国家下一轮的刺激中重新收复失地。

　　而之前近20年中中国赖以依靠的房地产行业，也将迎来新一轮的挑战。

　　在过去一波的行情中（2016-2019），很多城市都兑现了自身房地产市场的价值，不断卖地的ZF也重新拾起来较为健康的土地财政。

　　在地价已经到达一个高点，并且很难下滑的2019年末，楼市有着横盘的倾向，而之前预判的2020年整体市场并不是很理想，横盘的可能性非常大——房价缓慢上升，调控成效显著，土地供应驶入正规，大型开发商吞并中小开发商。

　　疫情的发生，让房地产行业整个出现了停滞。

　　成交量的骤减，之前已经被玩剩下的线上售楼处又卷土重来，不知道当年在房地产电商领域想要开拓一番市场的搜房房多多们现在看见这样的盛况会是何种感想。

　　恒大也不再孤单，终于有人陪着恒大一起玩起无理由退房，更有甚者直接玩起了线上认筹锁定房源疫情结束无理由退房——一切都预示着2020年的整体市场行业的艰难。

　　放弃了第一季度的开发商们，还是希望能够靠着练好基本功在第二第三季度扳回一城，而此刻最头疼的是一些没有现金的中小型开发商，大鱼吃小鱼的故事会在2020年愈演愈烈。

　　在这场疫情中，物业的重要性再一次被提升了。

　　在房地产市场整体陷入瘫痪的时期，物业的好坏以及物业管理能力的强弱，成为了业主评判一个小区好坏的最重要的原因——至少2020年上半年会是如此。

　　疫情之后，物业服务行业会被更加重视。

　　在过去，物业只是房产附加值中的一环，未来，物业服务的好坏会直接关系到新楼盘的溢价。

　　另一方面，部分城市房产证就是通行证或直接催生出一批“疫情过后要买房”的营销文案。

　　与此同时，如今的房产价格已经不是普通人掏空六个钱包就能够接受的价格了。

　　暂且不提一线城市的房价（一线城市的房产一直以来都是稀缺资源），强二线和强三线的购房成本已经达到了我国自房地产市场化以来的天花板。

　　以武汉为例，过去的一波行情中，武汉的购房成本不仅仅是房产的30%首付，还有茶水费、高首付排号靠前等隐形支出。

　　一套85㎡的房子的首次购房成本要在80万左右，这样的成本，如今的购房主力80后90后有多少人能够独自承受，掏空两家6个钱包，差不多吧，还有贷款要还。

　　楼市停一停，房价缓一缓，是好事。

　　NO. 2｜贰

　　2020或是买房的最佳上车机会

　　很直接，结论就是如此。

　　大家犹记得，上一波上车机会是在2016年，之后房价迎来一路飙涨。

　　在大家都不愿看到的“天灾”面前，新冠肺炎或给未买房人群提供了最佳一次上车机会。

　　疫情结束后，为了保持经济稳增长，不排除大水漫灌对地产的等刺激性政策，房价或许会出现报复性上涨，所以，在各种刺激性政策出台之前，正是购房者的最佳时机。

　　在无数公众号以及地产行业的专家一致看衰2020后楼市的今天，其实我想传达一个观点，中国的人口红利以及人口增加并没有结束，我国最大那一批出生的人口——90后才开始真正地进入买房的阶层。

　　而90后这波人，有多少能够靠着家里的6个钱包买房，还有多少没有一套属于自己的婚房。

　　中国不同于其他国家，在如今的社会里，没有一套属于自己的婚房谁会和你结婚？

　　疫情过后的半年时间绝对是2016年后最佳的上车机会。

　　在过去几年中，我不断看好武汉楼市，但是新冠疫情却给了我们这些看好武汉市场的人当头一棒。

　　武汉是本次疫情受害最大的城市，其中房地产行业将受到最直面的摧毁，经此一役，武汉房价几乎没有未来。

　　再有，武汉出台了诸多人才政策，好不容易把人才留住了，却出现了现在的事情，或许最近一年留汉人才对于武汉都会避之不及。

　　福祸相惜，武汉的土著以及湖北大批往武汉扎根的年轻人，终于迎来了最佳的有套房扎根武汉的机会。

　　之前的茶水费、高首付、装修费，疫情结束后都将变成开发商新的优惠政策——低首付、大折扣、中介分销返点。

　　这是最坏的时期，也是最好的时期。

　　再看看房企如何自救，恒大、融创不仅推出买房打折，更推出无理由退房的利好政策，其它降价打折的房企不计其数。

　　打折过后由于经济形势的严峻，销售额并不理想的情况一定会出现，接下来就是首付分期（低首付）、明点暗降等手段。

　　在首付三成以上还要茶水费才能买房的过去几年，与疫情过后对比下，首付80万直接给你降到30万就能够拿下，这是机会，也是薅开发商羊毛的最佳时机。

　　NO. 3｜叁

　　其他一些杂谈

　　之前几个月央行推出LPR的时候，可能乐观的预计过未来房贷的利润会随着LPR降而出现一定的降幅的。

　　但是仔细一分析却发现，中国的利润与国际上其他国际的利率体系还不一样，因为我国绝大多数人讲究的理财方式是存款。

　　老一辈人习惯了把钱存银行，银行给予年利息，这样的模式是具有中国特色的。

　　而在负利率的发达国家，理财方式占绝对主导地位的不会是存款，LPR的利率也许在国外是种相对低利率的方式，但是在如今，至少在中国人的普遍理财方式没有改变的现阶段的几个五年内，谈LPR能够降低贷款还款金额，似乎有点痴人说梦。

　　最后再谈谈商业地产（不包含住宅底商）。

　　商业地产过剩二三线城市，或许将在2020年疫情过后迎来最艰难的时期。

　　过去重招商轻运营的模式或许将在未来的若干年彻底洗牌，招商招得再好看，没有人来消费来充人气一切都是白搭。

　　NO. 4｜肆

　　给未购房的人的一些建议

　　2020年是艰难的一年，同样也是充满机遇的一年。

　　在今年的新冠疫情结束之后，国家无疑会增加新一轮的消费与基建刺激，保证GDP的成长率。

　　虽然数字可能没有前十几年那么好看，但是GDP的增长是绝对的，也就是说未来的三个季度要把一季度落下的基本上补上拉平。所以更多的基建项目将启动，更多的消费刺激及补贴将跟进。

　　而房地产作为我国国民消费中最重要的一环，虽然地位不能同日而语，但是相关的政策松动还是有相当大的可能的，加之大牌开发商要保证现金流的稳定，所以今年的政策加上开发商的让利都将成为2013年以来最大。

　　在过去的两年，被业内称为“产品质量最差”的两年之后，房产的发展趋势已然要发生实质性的改变，野蛮生长不再会成为主流，更加注重品质与速度将成为房企未来的立足根本。

　　所以在预算有限的情况下，请尽量选择一些以品质及物业而受好评的开发商的项目。

　　在面积、地段、价格相差不大的情况下，尽量选择三房的成长性产品。

　　而在物业投资方面，商业和公寓依旧不是最优解。

　　人口净流入城市的住宅（成都、苏州等），千万人口中心城市周边的辐射城市的住宅（上海、南京等周边三四线城市），核心城市周边卫星城（长三角、珠三角等）的住宅及底商，三四线城市中城市化过程迅速的城市的交通枢纽型商业，这些或许会成为2020年后的普通人房地产物业投资的方向。

　　住宅方面，小面积的功能性三房会成为市场需求的主流，无论是80-100㎡的小三房还是100-120㎡的标准三房，亦或者是120-135㎡的大三房。

　　强二线城市会逐步进入改善型市场，而更多的适合投资买入的还是低总价的小三房和标准三房产品。

　　公寓方面，随着自如、蛋壳的市场逐步扩大，未来在诸如南京、成都这样的强二线城市还是存在着很大的机会。

　　商业方面，有着经验丰富的管理运营团队的商业项目将优于部分依托于大品牌的强招商项目，管理运营将直接决定商业项目后续的发展。

　　在住宅底商方面，依旧是优质的资产配置产品。

　　2020年，是个转折点，同时也是机会点，当然命运只会垂青能在转折点把握机会的人。