央行“降息”，对楼市利好有多大？

今天很多读者问，降息之后，房价会不会止跌回升？

央行今天开展了2000亿元的MLF操作，期限为1年，利率为3.15%。而上一次MLF操作是在今年的1月15日，当时的利率为3.25%，媒体据此认为央行“降息”10个基点。

其实，从去年8月的利率市场化改革之后，贷款基准利率已经取消，取而代之的是LPR（贷款市场报价利率），而LPR是一个市场化利率的概念。严格来说，央行不能像以前那样直接制定这个利率了，也就不存在“降息”一说。

LPR是由18家商业银行共同报价产生，计算方法是去掉一个最高价和一个最低价，然后算术平均得出，每月20日重新报价计算。也就是说，这个利率是市场化定价的，会根据供求关系既可能降也可能升。

不过，央行虽然不能直接干预LPR，但可以通过MLF操作间接影响LPR。MLF是指中期借贷便利，属于央行的一种货币政策工具，可以理解为央行借钱给银行的参考利率，而LPR是银行借钱给客户的参考利率。在很大程度上，MLF是LPR的锚，是决定LPR的基本坐标。

所以，MLF利率降低，意义重大，对市场的实际影响，相当于降息。10个基点的幅度虽然不大，但信号意义明显，意味着降息周期已经开启，今天股市应声大涨，沪指上涨2.28%，深成指上涨2.98%，创指上涨3.72%。

而且，前几天央行副行长已经表示，MLF利率和LPR利率会同步下降，这意味着20号的LPR利率也有望降低10个基点，对楼市是一个大利好。如果LPR利率降低10个基点，那么房贷利率有望从4.8%降至4.7%，这是救市边界的一次突破，政策从之前的toB（暖企），进入到toC（刺激需求端）的新阶段了。

楼市维稳一旦进入toC阶段，对需求端来说，会是非常大的利好，接下来，利率打折、降低首付比、减免契税等，也是可以期待的。市场人士对央行接下来的降息空间普遍持看多态度，认为年内至少还有15个基点的降息区间。已冰封三四年的楼市，会否再次重启，值得关注。

不过，我想提醒各位的是，降息是否意味着大放水呢？还真不一定。

首先，央行的“降息”幅度是非常审慎的，此次只降了10个基点，而从历史上看，央行一次标准降息幅度是25个基点。央行之所以如此吝啬，一方面是对当前经济局势的信心十足，另一方面是不想传递“大水漫灌”的信号，不想对资产价格造成强烈刺激，特别是房价。

第二，从趋势上看，这两年央行虽然一直在降准降息，但同时印钞速度也在降，广义货币M2的增速从最高峰的20%左右已降至8%左右，2018年甚至降至7%以内，这意味着货币的乘数效应大幅度降低，通胀压力不像以前那么大了。所以，是不是“大水漫灌”，不能仅看利率，还要看M2的增速。

第三，低利率和通货膨胀，不是必然的因果关系，只是一定时期的相关关系。例如，像日本和欧洲的一些发达国家，利率长期维持在低位甚至零利率水平，但这些国家并没有发生大规模的通胀，楼市、股市持续低迷，什么原因？当一个国家进入发达阶段后，老百姓借钱消费、借钱投资的欲望会降低，当借钱的人少了，银行的利率自然就低。这种时候，低利率和物价平稳就能够兼顾了。

当前，我国的人均GDP已经突破一万美元，正式迈入中等发达国家水平，基础设施高度完善，人们物质生活高度丰富。这个阶段，低利率对CPI和资产价格的刺激效应，要远远弱于10年前，那种“一降息房价就飞起来”的时代已经过去了。

当然，不管这样，降息操作已然开启，这对楼市企稳是个非常号的信号。昨天文章已经分析过，疫情结束之后的两三个月内，楼市会迎来成交量和价格的双重谷底，但两三个月之后，随着企业全面复工，公众信心重建，再加上央妈派送的礼包，市场会触底反弹，迎来一波小阳春。

长期来看，低利率时代是大势所趋，大城市特别是中心城市的房产仍然是普通人抗通胀的首选。不过，随着GDP增速、M2增速都在逐步降低，房价涨速也很难独美，最终回归稳健的防守型资产，而不是高收益的进攻型资产。